房地產銷售異議培訓課程

㈠ 有異議的房產如何辦理異議登記

辦理異議登記的的法律依據——
《物權法》第十九條規定：權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
《房屋登記辦法》規定，異議登記是利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議並記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權利人同意後的補救措施。異議登記使得登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，因此異議登記後第三人不得主張基於登記而產生的公信力。

辦理異議登記需要房地產管理部門報送的材料——
1、房屋登記申請書；
2、申請人身份證明；
3、證明房屋登記簿記載錯誤的材料；
4、其他必要材料。

辦理異議登記的流程是——
1、申請人提交相關材料，填寫登記申請表;
2、登記機構對申報材料進行審核;
3、登記機構受理異議登記並將異議事項記載於房屋登記簿;
4、申請人向人民法院提出訴訟;
5、登記機構憑人民法院、仲裁委員會的生效法律文書辦理相應的登記。

㈡ 房產銷售異議處理；客戶說:不需要 怎麼講下一步

很簡單，你去購物最煩什麼，怕是纏著你不停推銷的？站在消費者回，客戶的角度思考答，給予他們認為安全舒服的空間。有需要的會主動找你，沒需要的說破天也還是不需要。推銷先做到識人，認人，然後服務潤物無聲，始終讓人感到舒適，沒有戒備。好吧，不需要是吧，那去吃點零食喝點飲料，看看風景，有興趣了，想了解，可以找任何一個銷售，也包括你！同客戶混個面熟，回來的大部分還是會找你的。

㈢ 房地產銷售人員如何處理客戶最常見的異議

在房地產的copy銷售過程中，銷售人員經常會遇到客戶的異議，那麼該如何處理這些異議呢？ 1、「我買不起」（包括一切價格異議，如「太貴了」「我不想花那麼多錢」「那邊價格如何」等等）。 不要忽視這種可能性，也許你的客戶真的買不起你的房屋，所以試探，了解真相很有必要。處理價格異議方法之一：就是把費用分解、縮小，以每年每月，甚至每天計算。 2、「我和我丈夫（妻子）商量商量」（包括同類型的話）。 也許避免這種異議的最好方法就是搞清楚誰是真正的決策人，或者鼓動在場的人自己做主。 3、「我的朋友也是開發商」（或者可能是其他樓盤競爭對手中有他熟悉的人）。

㈣ 房地產的銷售對話

銷售本質上是一種溝通，是銷售者與客戶的雙向交流，通過開場切入、引發興趣、產品說明、異議處理等流程，最終雙方達成一致。在這其中，雙方都在重復一個動作，那就是「對話」。
對話主體三部分：即說、聽、問，這部分也是很多的銷售類培訓所重點強調的，但不論培訓課程名稱、形式如何，所要解決的問題無非歸結為兩個方面，即不但要know what還要know how；
1、聽：聽什麼？怎麼聽？
聽是對話中所佔比重最大的部分，根據sellraise銷售研究機構的對2000例銷售談話的調查，頂尖的銷售人士通常花60%——70%的時間在傾聽上。上帝造人的時候，就是兩只耳朵，一張嘴巴，所以要求我們用2：1的比例來使用聽和說。為什麼傾聽如此重要呢？因為了解對方的問題所在與真正需求是銷售成功的前提。你想要客戶說出你想要知道的答案，只要做一個好的聽眾就可以了。而從客戶角度而言，客戶說的越多，他越喜歡你。因為你的傾聽給他帶來的不僅僅是禮貌，更是一種尊重。你的傾聽讓你的客戶有了傾訴和發泄不滿的渠道，你所要做的就是讓客戶感到安全和舒適，沒有壓力地說出他的痛與樂，他的苦惱，他最關注的問題等等。那麼，在傾聽的過程中，銷售員到底應該聽什麼呢？
1）問題點
筆者曾經在培訓中向業務人員提問：「銷售人員是做什麼的？」，有的人說是把產品賣給客戶；有的說是為客戶提供解決方案；還有的說是為顧客服務；不論什麼答案，歸根到底，銷售之所以成功，是因為產品或服務可以幫助客戶解決他的問題。在實際的銷售對話中，問題會出現很多種，真假難辨，無法預料。而你的任務是聽出真正的問題所在，而且是最核心，最令客戶頭疼的問題，客戶自己是不會向你坦白的，這一點你應該清楚，所以要配合提問來引導。
2）興奮點
顧客的購買都出於兩個出發點：逃離痛苦和追求快樂。問題點就是讓客戶感到痛苦的「痛點」，興奮點就是讓客戶感覺快樂的理由。記得有本書的書名叫《痛並快樂著》，其實做銷售也是這個道理，也是既讓客戶感覺痛苦，同時讓客戶感覺快樂的過程。典型的銷售流程通常是先讓客戶思考他所面臨問題的嚴重性，然後再展望解決問題後的快樂感與滿足感，而銷售的產品正是解決難題，收獲快樂的最佳載體與方案。聽興奮點，關鍵是聽容易讓客戶感到敏感的條件和情緒性字眼，同時還要注意每個特定階段的肢體語言配合。
3）情緒性字眼
當客戶感覺到痛苦或興奮時，通常在對話中要通過一些字、詞表現出來，如「太」好了、「真棒」、「怎麼」可能，「非常」不滿意等等，這些字眼都表現了客戶的潛意識導向，表明了他們的深層看法，我們在傾聽時要格外注意。一般而言，在成交的那一刻，客戶做決定總是感性的。所以每當客戶在對話中流露出有利於購買成交的信號時，要抓住機會，及時促成。
4）敏感條件
價格、優惠、折扣、送貨、保障、維修、售後服務、各種形式的購買承諾等；
5）肢體語言
在銷售對話（特別是面談）的影響中
詞語影響力 7%----10%
聲音影響力 20%----30%
身體影響力 60%-----80%
從以上的比例可以明顯看出，肢體語言是非常重要的交流方式。而在一般的銷售訓練中往往忽視肢體語言的講解和分析，這也是非常致命的缺陷。所以，sellraise在銷售訓練中特別注意教授有關如何辨析肢體語言的技巧和方法。在銷售對話進程中，常見的積極的身體語言有：歪頭、手臉接觸、吮吸眼鏡、屈身前傾、手指尖塔形、拇指外突、雙手抱在腦後；消極的身體語言有：假裝拈絨毛、拉扯衣領、緩慢眨眼、腿搭在椅子上、緩慢搓手掌；客戶在銷售中總是習慣「言不由衷」的，我們要懂得通過無意識的肢體語言把握客戶的心理動態。
如何傾聽呢？首先需要說明的是，傾聽不光光只是聽的問題，是需要運用多重感官的綜合行為。不僅耳朵要聽，同時眼睛要觀察，手也要動筆記錄。並且要利用過渡語（如「是嗎？還有呢？」等等）、點頭、微笑、眼神控制、沉默與停頓等，表現出你對客戶的關注。傾聽中往往要和引導性提問結合起來，才能發揮最大威力，下面就「問」進行相關闡述。

2、問：問什麼？怎麼問？
提問的能力決定了銷售人員銷售能力的高低。提問到底應該問什麼，或者說提問的作用主要表現在哪些方面呢？
第一、 利用提問導出客戶的說明；
在銷售對話中，為什麼你總是感覺被動？原因通常是你總是在說，而你的客戶總是在問。有很多的銷售員被培訓要時刻迎合客戶的需求，而不是引導客戶的需求，現象就是客戶一個勁的在問，弄的銷售員疲於應付，狼狽不堪。銷售員們雖然累，但內心卻非常開心。他們以為客戶的問題都老實交代了，結果自然水到渠成。這些銷售員實在是太善良了，客戶一直在提問，是在探你的底牌。而你不知道客戶真正關心的是什麼，主要的問題在哪裡，只會被客戶牽著鼻子走，你說的怎能切入客戶的要害呢？而且，你一直在說，沒有問，給客戶的感覺是你在對他進行強迫式推銷，一味地施加壓力。客戶之所以願意和你談話，是期望你可以在你所擅長的專業方面給出建議。就像醫生一樣，對現狀進行診斷，而診斷的最好方式就是有策略地提問。筆者在做銷售培訓時，多次強調在對話中「以問結尾」的重要性，並通過重復練習讓銷售員養成「以問結尾」的習慣，效果顯著。
第二、 利用提問測試客戶的回應；
當你非常用心地向客戶解釋一番之後，你迫切希望了解客戶聽進去了多少，聽懂了多少，他的反應如何？一般的銷售員通常滔滔不絕一大堆之後，就用論述（句號）結尾，馬上停止，沒有下文。這個時候客戶的表現通常是「好，我知道了，改天再聊吧」或「我考慮一下再說「等。如果你在論述完之後，緊接著提問「您覺得怎麼樣呢？」或「關於這一點，您清楚了嗎」？效果會好很多，客戶至少不會冷冰冰地拒絕你，提問給了客戶闡述他的想法的機會。
第三、 利用提問掌控對話的進程；
對話的進程決定了銷售的走向，一般而言，在以客戶為中心的顧問式銷售循環中，包含著兩個相輔相成的循環，分別是客戶的心理決策循環與銷售員的銷售行為循環，如下所示。左列表明的是在銷售過程中客戶的心理決策循環，右列表明了每個客戶心理決策階段，銷售人員應該作出的銷售行為。
左 右
滿意-------事前准備
認識-------寒暄開場
標准-------確認需求
評價-------闡述觀點
購買-------談判成交
使用-------實施服務
在每個階段，提問都推動著銷售對話的進程。
比如在開場階段，通常需要以好奇性提問開頭，如「我可以請教您一個問題嗎？」利用狀況性提問收集客戶信息，如「您是怎樣進入這個行業的呢？」「您的產品目前銷售狀況如何？」等等；
在確認需求階段，可利用診斷性提問建立信任，確立具體細節，如「您是需要大型的伺服器還是小型的辦公電腦設備？」，可利用聚焦性提問確認，如「在某某方面，您最擔心的是什麼呢？」；
在闡述觀點階段，提問的作用在於確認反饋和增強說服力。確認的提問如：「您覺得怎麼樣呢？」，增強說明力一般可利用三段式提問的方式，後有專門的論述；
在談判成交的階段，提問的作用在於處理異議和為成交做鋪墊，處理異議的部分見下，成交階段通常用假設性的提問方式在試探，例如「如果沒有其他問題的話，您看什麼時候可以接受我們的服務呢？」這是一個進可攻、退可守的問題。提問之後，注意停頓，保持沉默，把壓力拋給客戶，直到客戶說出自己的想法。切忌，提問之後，不要先開口或自問自答。
第四、 提問是處理異議的最好方式；
異議的產生有二個原因。一是源於人類本身具有的好奇心；二是由於你沒有解釋到位，客戶沒有完全聽明白；從好奇心角度來說，人類的好奇心理是無止境的，如果你碰到一個「打破沙鍋問到底」的客戶，那你可要注意應付了。而如果我們不善用提問，只會一味地說，將一直處於「被動挨打」的地位。當客戶提出一個問題，你可以嘗試反問他：「您這個問題提得很好，為什麼這樣說呢？」這樣你就可以「反守為攻」，處於主動。
當客戶沒有完全聽明白的時候，他通常表現為沉默不語、遲疑不決或乾脆逃避、假裝一知半解。諸如「不需要」、「考慮看看」、「把資料留下來，以後再說」的借口就頻頻出現了。這個時候，你提問的作用關鍵是探詢客戶了解的程度。例如：「對於這一點，您的看法如何呢？」或「那沒關系，您為什麼這樣說呢？」，多問幾個「為什麼」，然後在最棘手理解的環節利用滲透性提問，如「還有呢」等，以獲取更多信息。
至於怎麼問的問題，專業的銷售機構都對此做過很多研究，筆者曾專門研究了諸如spin、pss等專業提問訓練，每個研究體系都站在各自的立場上闡述各自的理論。沒有一定的提問模式，只有一定的提問原則，具體提問還是要根據對象而定。總的來說，有如下需要注意的幾個方面。
第一、 禮節性提問掌控氣氛
在對話的開始，應用禮節性提問表現出對客戶足夠的尊重。例如：「請問先生/小姐您貴姓？」、「可以請教您一個問題嗎？」或「現在和您談話不打擾您吧？」。
第二、 好奇性提問激發興趣
被客戶拒絕最根本的原因在於你沒有引起客戶足夠的興趣，之所以採用提問激發購買興趣，是因為提問給了客戶足夠的想像空間，讓客戶自己感動比你企圖讓客戶感動更有效。典型的好奇性提問如：「你知道為什麼嗎？」、「你想知道我們的服務是如何幫助貴公司提高收入（降低成本/增強效率）的嗎？」等等。
第三、 影響性提問加深客戶的痛苦
客戶遲遲不願意簽單，可能是讓銷售員最頭疼的問題。每天當你去問候客戶具體合作意向的時候，客戶都給了你合作的希望，但卻不給你明確的答復，遇到這樣的客戶情形該如何是好呢？筆者曾做過成千上百次銷售，這樣的客戶遇到的算是最多的一類。每當銷售不利，回到公司自己都會做總結，來探詢有沒有更好的方法來解決這個難題。其實，成交不利的原因往往出在我們太看中結果，而不注重過程。應該說，成交不是一個單獨的行為，它應該是銷售水到渠成的必然環節，而改善成交不利最好的方法不是研究成交本身，而是要探詢你為此做出了哪些准備，是否足夠充分。客戶為什麼感覺有沒有你的產品都無所謂，就是因為你還沒有引起他足夠痛苦。客戶的問題是被你問出來了，但他的傷疤揭示得還不夠，你應該再通過影響性提問讓他進一步認識到問題的嚴重性，讓他不敢怠慢，提高問題需要解決的急迫性。例如：「如果這樣的問題長期維持下去，對你公司的發展有何影響的呢？」、「為什麼這個如此重要呢？」或「您的老闆是如何看待這個問題的呢？」（很多的管理人員都怕由於辦事不利，老闆會怪罪自己）。
第四、 滲透性提問獲取更多信息
喬•庫爾曼是著名美國金牌壽險推銷員，是第一位連任三屆美國百萬圓桌俱樂部主席的推銷員。他成功的秘訣之一就是擅長滲透性提問。如客戶說「你們這個產品的價格太貴了」，他會說「為什麼這樣說呢？」、「還有呢？」、「然後呢？」、「除此之外呢？」提問之後馬上閉嘴，然後讓客戶說，「客戶說得越多他越喜歡你」，這是每個銷售人都應該記住的名句。通常客戶一開始說出的理由不是真正的理由，滲透性提問的好處在於你可以挖掘出更多的潛在信息，更加全面地做出正確地判斷。而通常當你說出「除此之外」的最後一個提問之後，客戶都會沉思一會兒，謹慎地思考之後，說出他為什麼要拒絕或購買的真正原因。
第五、 診斷性提問建立信任
診斷性提問的特徵是以「是不是」、「對不對」、「要不要」或「是……，還是……」等句型發問。例如：銷售電腦產品的，開始可以這樣提問：「您平時是習慣使用台式機，還是筆記本電腦？」銷售員使用這種診斷性的提問，作用很多，可以收集信息，澄清事實真相，驗證結論與推測，縮小討論范圍等等。客戶回答這些問題，只需一兩個詞、字或一個簡單的姿勢如點頭或搖頭等，簡潔、明確，沒有很多的壓力。更為重要的是，這樣診斷性的提問縮小了與客戶的距離，銷售員可以藉由這樣的提問方式展示自身的專業，用好診斷性提問有個前提，就是要作好客戶的資料分析，事先想好提問的內容與順序，以達到一針見血、分析透徹，快速建立信任感的良好效果。但過多使用封閉式提問，會使客戶處於被動的地位，壓抑其自我表達的願望與積極性，產生沉默和壓抑感及被審訊的感覺，所以採用封閉性提問要適度，並和開放性提問結合起來一起使用，效果更佳。
第六、 「重復客戶原話+專業觀點陳述+反問」（三段式）增強說服力
讓客戶說出更多信息，可以拉近你與客戶的距離。但要說服客戶，光給予機會讓客戶高談闊論是遠遠不夠的。客戶之所以願意和你談話，是想讓你給出專業的建設性意見，真正的說服一定要和專業的觀點陳述結合起來進行的。說服往往發生在當客戶提出異議之後，不論客戶提出任何刁難的問題，首先應該認同客戶，最佳的認同方法就是表達出同理心，簡單地重復一遍客戶的原話，如：「李經理，我非常理解您現在的感受，正如您剛才所言……」，掌控好客戶情緒之後，就應該進行你個人的專業陳述，如「根據一般情況而言，這個問題的發生主要是由以下幾個方面引起的，第一…，第二…、第三…」等等。不過，結尾千萬不要忘了「以問結尾」，例如：「您認為如何呢？」，以征詢客戶意見。
第七、 提問後沉默，將壓力拋給對手
提問後該怎麼辦？很多人愛犯的毛病是沉不住氣，或者自問自答。因為在對話過程中，會存在時間上的空隙，而一般人是不能忍受對話進程的中止，他們想方設法要填補對話間的空白，這是一種與生俱來的習慣。頂尖的銷售高手非常注意提問之後的處理，他們努力克服提問後的慣性論述。通常在提問之後，馬上閉口、停頓，眼睛注視客戶，頷首微笑，直到客戶說出他所要聽的信息。在金融巨賈雲集的華爾街，從來就不缺少有關投資銀行面試經歷的傳說，其中最為有名的就是「沉默面試」的故事：你走進屋子，對方一言不發，你說「你好」，對方盯住你看，你說你來面試，他還盯住你看，你開始講一些冒傻氣的笑話，他面無表情，只管搖頭，正在你不知所措的時候，他卻拿起一張報紙，或者更糟糕的是，拿起你的簡歷閱讀起來，據說面試目的是，考察你控制局面的能力。和嚴格的投行面試一樣，銷售的過程其實也是一種控制與反控制的過程，如果你沉不住氣，不掌握對話的主動權，你在一開始就已經輸了。

3、說：說什麼？與如何說？
銷售中的說根據銷售的形式可分為當眾演講、演示說明和面談陳述等三種，前兩種主要依靠專業的演示技能與相關人員、部門配合，而第三種目前是應用最為廣泛的一種銷售說明形式。簡單的說，銷售就是用完整的一段話向客戶介紹自己、介紹自己的產品，配合專業形象、產品展示、引導提問與客戶達成交易。銷售說明主要應用在以下兩個方面：
1） 方案建議
客戶願意花時間與你交談，一定是客戶感到了目前這個階段出現了問題，希望你能給出建議和具體的指導。銷售人員進入公司，都需要熟悉產品和公司，產品培訓和方案內容都經過了系統的知識類培訓，現在在對話的說明中，要解決的問題是為銷售人員建立一個講解建議的思路流程。一般的建議和方案說明流程是按現狀概括、原因診斷、聚焦剖析、解決方案來進行的。那麼，每個階段具體如何說明呢？在現狀概括部分，最好的說明方式就是和客戶保持一致，重復客戶的原話，如「正如您剛才談到的……」，進行概括總結，而且要條理化，如按「第一…，第二…、第三…」的句型說明；在原因診斷方面，你應該展現出你個人的專業或權威感，通常可用「某某權威機構調查表明」或「根據我個人經驗而言，這種現象的產生主要是由於…」等句型；在聚焦剖析階段，應將問題分類、深化，最後總結症狀，例如「總之，您目前面臨最大的問題是如何在短期內改善銷售業績不佳？」；在解決方案階段，對於競爭對手較多的產品，可利用比較說明方法（富蘭克林比較法）來強調自身的優勢。在空白紙上劃一個「t」字，左列標明自己的產品，右列標明對手的產品。然後橫向比較各個功能指標，特別是你在書面寫下這些總結性信息時，能讓客戶感覺到你是代表他把評估寫在紙上。讓他自己看到哪些地方好，哪些地方不好，這種情形可以讓他感覺到你講的有道理。讓客戶做選擇題，比給客戶做是非題效果更好。筆者稱這樣的銷售說明方式為「一張紙、一支筆，走天下」。對於一般性的產品，使用利益陳述-fab法來打動客戶，找出隱藏在產品特徵、優勢背後的利益，企業客戶關心的無非是你的產品能否給他提高收入、降低成本或提高效率，如果你進一步利用產品的特徵和優勢說明你是如何讓客戶的以上利益得到滿足的，獲得訂單的幾率就會大增。
2） 異議處理
銷售對話之中，客戶的異議與銷售員的異議處理是相互的過程。對於異議的說明和說明的方式也是銷售人士關心的話題，總的來說，對於異議處理部分的說明，大致分為如下部分：
第一、認同部分。不論客戶說了什麼話，我們都要認為他是對的。所以，異議的第一步就是要學會認同，常用的認同說明語有「那很好」、「那沒關系」、「你說的很有道理」、「您這個問題提得很好」等；
第二、忽視異議，延後處理的說明。
客戶的異議有真正的異議，也有借口性的異議，客戶有時不過是為炫耀自己的學識，對付這類客戶，通常可用忽視的方法。所謂「忽視」，顧名思義，就是當客戶提出一些反對意見，並不是真的想要獲得解決或討論時，這些意見和眼前的交易扯不上直接的關系，您只要面帶笑容同意他，表示認同與贊美即可。如「您真幽默」！「嗯！真是高見！」或「這個問題我們以後再談，是這樣的…」，接著說下去。客戶在以後時間不再提起，你也不用舊事重提。
第三、舉例證實說明
利用第三方的例子進行說明，更加具有說服力。「第三方」並不僅僅指的是老客戶、或產品使用者，還包括權威的行業分析報告、數據統計等等。當出現客戶懷疑你說明真實性的情況，一般可使用「感覺，覺得，後來」的說明句型，比如「陳先生，我非常理解您現在的感覺，我有個客戶張先生，當他遇到這種情況時候，他一開始也是這樣覺得的，後來經過一段時間的使用……」或「根據alexa權威流量統計報告顯示……」等等。
第四、補償說明
當客戶提出具有事實依據的異議時，您應該承認並欣然接受，而不應該強力否認事實。但記得，你要給客戶一些補償，讓他取得心理的平衡。
例如：客戶：「這件皮大衣的設計、顏色都非常棒，令人耳目一新，可惜皮的品質不是頂好的。」銷售人員：「您真是好眼力，這個皮料的確不是最好的，若選用最好的皮料，價格恐怕要高出現在的五成以上。」要知道，現實世界中沒有一樣十全十美的產品，對於客戶而言，當然要求產品的優點愈多愈好，但真正影響客戶購買與否的關鍵點其實不多，補償法的作用在於能有效地彌補產品本身的弱點。
補償法的運用范圍非常廣泛，不僅僅在對話之中，效果也很有實際。
例如艾維士一句有名的廣告「我們是第二位，因此我們更努力！」這也是一種補償法。
第五、借力使力說明
老闆：「貴企業把太多的錢花在作廣告上，為什麼不把錢省下來，做為進貨的折扣，讓我們的利潤好一些？」
銷售員：「就是因為我們投下大量的廣告費用，客戶才會被吸引到指定地點購買指定品牌，不但能節省您銷售的時間，同時還能順便銷售其它的產品，您的總利潤還是最大的吧！」。
這種方法取自太極拳中的借力使力。澳洲居民的回力棒就是具有這種特性，用力投出後，會反彈回原地。借力使力法用在銷售上的基本做法是當客戶提出某些不購買的異議時，銷售人員能立刻回復說：「這正是我認為您要購買的理由！」也就是銷售人員能立即將客戶的反對意見，直接轉換成為什麼他必須購買的理由。
第六、價值成本說明
先看一個例子
咨詢公司的顧問到一家公司准備簽協議，總經理這樣說，「我不知道為什麼你們公司派了三個顧問師替我們改善庫存及采購系統，兩個月的時間共需要100萬元的費用，相當於每人一個月差不多20萬元了，我都可以……我可以花這個錢請好幾個廠長。」
他認為價格很高，產生了反對意見，顧問怎麼講呢？「報告總經理，根據貴企業提供的每個月的庫存，每個資料，其金額為6000萬，由於生產數量逐年增長，庫存的金額也在逐漸地上升。我們顧問只花兩個星期對貴廠的采購作業流程、生產的流程、現場生產作業的所有狀況做了詳細了解，並制定改善方案，貴公司在半年以後庫存的金額會下降到3000萬，你的利息每年可以下降300萬，你節省的費用足以支付我們顧問的費用。」
總經理說：「話雖不錯，你怎麼能夠保證將庫存降到3000萬呢？」
銷售人員說：「要做到庫存的降低，采購作業方式要改善，交貨期間、交貨品質安排生產作業方式也要調整更改。庫存金額的降低，只是最後顯現的一種結果，因此你要同意簽下這份合同，你每個星期都會收到一份報告，報告上會告訴你我們本星期會完成哪些事項，以及我們上星期完成的狀況，這時您可以監視我的績效，我們會讓您清楚看出您投入的每一分錢都能夠確實得到回報，若您認為不值得，您完全可以中止付款。因此您可以通過評估得出，您支付給本企業的顧問費都是從您省下來的費用中撥出來的，事實上您根本就不需要多支付任何額外的費用，卻能夠達成提升工廠管理品質的目的。總經理，我誠懇地建議您，這的確是值得一試的事情，如果您現在就簽這份協議，我可以安排一個半月以後開始這個項目。
銷售人員進行的就是價值成本說明，也叫做價值成本分析。當你的銷售的確是能夠為客戶改善工作效率、增加收入或者是降低成本時，你就可以選擇「價值成本法」。
以上是論述有關在對話中說明的應用。另外，在說明中，也要特別注意一些具有殺傷力的詞彙轉換，比如將「買」和「賣」換成「擁有」，將「簽定合同」換為「接受服務」或「達成合作」，將「合同」換成「協議」或「表格」；將「但是」換為「同時」或「如果」等等；這些都是銷售人員都應該注意錘煉的細節。

㈤ 房產異議登記條件有哪些

1.異議登記的申請人為利害關系人，未經利害關系人的申請
不動產登記機構不得自行啟動異議登記。建立異議登記的目的是為了保護真正權利人的利益，不動產登記簿上的權利人的權利已經得到登記簿的公信力的保護，通常情況下，其不會對登記簿上的權利歸屬狀況提出異議，即便真有不同認識，也完全可以通過更正登記來解決。另外，從《物權法》第19條第2款的表述來看，異議登記的申請人也僅表述為利害關系人。
2.異議登記以登記簿記載權利人不同意變更登記為前提。我國《物權法》第19條第2款規定，「不動產登記簿記載的權利人不同意更正登記的，利害關系人可以申請異議登記。」也就是說，在提出異議登記之前，利害關系人事先是提出過更正登記的，在登記簿記載的權利人或者不動產登記機關不同意更正登記的條件下，更正登記申請人就可以提出異議登記。
3.申請異議登記需要經過登記簿記載的權利人的書面同意。這點看似有些奇怪，為何權利人會給申請人這樣一個書面說明，而允許他人對自己的權利提出異議呢?其實也不難理解，申請異議登記是在權利人拒絕進行更正登記之後才得以進行的，所以權利人的權利此刻還是很有把握的掌控在手，就算給予申請人這樣的聲明對其本身也沒有影響。如果權利人不同意異議登記的話，那麼申請人可以先向法院提起訴訟(這里的訴訟筆者認為是提起一個確權訴訟，以達到申請人當初想進行變更登記所達到的效果)，然後在訴訟中再提出異議登記的申請。

㈥ 對房產評估報告有異議時，異議書該怎麼寫

我們將走向更遠的地方---聽證報告異議書2

2004-8-2 15:47
家園鄰居

更讓人難以理解的是|，本來是|已經對深圳市總體規劃作出了重大變更，報告竟依然牽強附會地聲稱「我市在綜合整治道路交通中制定的干線路網規劃，就是|根據《深圳市城市總體規劃》和《深圳市各分區規劃和次區域規劃》的規定而制定的，符合城市總體規劃和分區規劃、次區域規劃的有關規定」。這不禁讓人懷疑這份報告的起草者究竟有沒有看過《深圳市城市總體規劃》和《深圳市各分區規劃和次區域規劃》極其相關圖表，在這些文件中皆無一字提及這個有可能將作為「交通綜合整治方案中的重要內容」及」道路暢通工程近期建設的核心工程」 的南坪快速路甚至哪怕是|它的雛形它的最原始的構想。明明是|鼠目寸光，卻硬稱其高瞻遠矚；明明是|急不擇路，卻硬辯為程序井然。這一認定給人的感覺是|，南坪快速路規劃的法定程序早已隨總體規劃而完成。這種荒唐的讓人啼笑皆非的認定怎麼可能令人信服？
程序違法必然導致實體違法。在我們的陳述意見中，除了指出規劃在程序上的違法之處外，我們還指出其違反了一些實體法律法規，如違反了《中華人民共和國工程建設標准強制性條文城鄉規劃部分》之《城市居住區規劃設計規范》GB50180-93部分規定：「小區內應避免過境車輛的穿行」 ；違反了《中華人民共和國合同法》，規劃部門無視與豐澤湖山莊的開發商簽定的土地使用合同，不經任何協商就佔用開發商依合同取得的土地；違反了《中華人民共和國環境保護法》，由於方案設計倉促，草率上馬，該道路方案在批准之前根本沒有時間進行環保的科學評估和論證。對這些質疑你們在報告中既不反駁亦無解釋，只有充耳不聞，只有沉默和迴避。但沉默和迴避怎麼竟能幫助你們得出南坪快速路項目規劃合法的結論？尤其需要強調的是|，按以上《深圳市城市規劃條例》第三十七條規定，不得侵佔、改變自然植被保護區、水源保護區用並改變其用途。而我們現在卻痛心地看到，該公路將肆無忌憚地穿越七個屬於水源保護區的水庫和幾十公里屬於自然植被保護區的原始森林，這必將將給深圳已經破壞的自然環境造成更加嚴重而且無法挽回的巨大損失。更令人痛心的是|，本來對深圳環境負有保護使命和監督責任的人大有關部門以及你們這些聽證人們在當初竟如此疏於察考怠於職責，而當我們屢屢投訴以至不得不在聽證會上鄭重指出後你們依然對此置若罔聞無動於衷，這一點不能不使我們深感失望。你們-----作為代表人民意志的權利機關尚且如此，有關部門的所作所為當然可想而知。

2、關於優選方案的環境影響評價合法性問題
報告稱：「南坪快速路豐澤湖段線位方案嚴格執行了環境影響評價制度，報批程序符合環境保護法和特區環境保護條例以及環評規范的規定。……從環評程序來看，環境影響評價報告在報批前，已通過專家評審，並徵求有關單位和公眾的意見，符合《環境影響評價法》的有關規定。」我們必須在此嚴肅指出，此認定概念含混不清且充斥著慌言。其一，「報批」是|什麼意思？報批的是|什麼？是|指的環境影響評價報告還是|規劃草案？其二，在什麼時間什麼地點由什麼部門徵求過哪些有關單位和公眾的意見？其三，符合《環境保護法》《環境影響評價法》的哪些有關規定？
為了以正視聽，我們有必要將有關法律規定引述如下：
《中華人民共和國環境影響評價法》有關規定
第十一條 專項規劃的編制機關對可能造成不良環境影響並直接涉及公眾環境權益的規劃，應當在該規劃草案報送審批前，舉行論證會、聽證會，或者採取其他形式，徵求有關單位、專家和公眾對環境影響報告書草案的意見。編制機關應當認真考慮有關單位、專家和公眾對環境影響報告書草案的意見，並應當在報送審查的環境影響報告書中附具對意見採納或者不採納的說明。
第二十一條 除國家規定需要保密的情形外，對環境可能造成重大影響、應當編制環境影響報告書的建設項目，建設單位應當在報批建設項目環境影響報告書前，舉行論證會、聽證會，或者採取其他形式，徵求有關單位、專家和公眾的意見。但是|，國家規定需要保密的情形除外。建設單位報批的環境影響報告書應當附具對有關單位、專家和公眾的意見採納或者不採納的說明」。
第二十五條 建設項目的環境影響評價文件未經法律規定的審批部門審查或者審查後未予批準的，該項目審批部門不得批准其建設，建設單位不得開工建設。
《中華人民共和國環境保護法》有關規定
第十三條 建設項目的環境影響報告書，必須對建設項目產生的污染和對環境的影響作出評價，規定防治措施，經項目主管部門預審並依照規定的程序報環境保護行政主管部門批准。環境影響報告書經批准後，計劃部門方可批准建設項目設計任務書。
這些規定清晰的象一面鏡子，面對它我們將廓清所有的疑惑——（1）《環境影響評價法》第十一條所指的「報批」顯然指的是|「可能造成不良環境影響並直接涉及公眾環境權益的規劃草案」，而不是|什麼「環境影響評價報告」，「環境影響評價報告」應當由「專項規劃的編制機關」在該「規劃草案」報送審批前，就舉行論證會、聽證會，或者採取其他形式，徵求有關單位、專家和公眾對環境影響報告書草案的意見。對照起來，我謾踽澤湖業主作為被此條法律明確賦予了知情權和建議權的公眾、發展商作為有關單位在南坪路規劃草案報送審批前從來就沒有被規劃的編制機關以任何方式徵求過對「環境影響報告書草案」的意見；（2）《環境影響評價法》第二十一條所指的「報批」指的是|「環境影響報告書」，按此規定，建設單位應當在報批建設項目「環境影響報告書」前以各種方式徵求我們的意見，而我們同樣對此一無所知。（3）南坪路從北線改道南線決定時間不到一個星期，「環境影響評價報告」不要說徵求意見、報送審批，就連編制的時間都不可能有（實際上我們去年12月在南坪路即將開工之前就走訪過深圳環保部門，該部門聲稱正在製作有關環保報告）。環境影響評價文件未經法律規定的審批部門審查甚至未經編制，規劃草案就被審批部門批准了，這究竟是|一種什麼行為？
就這種典型的無視公眾利益藐視法律規定的行為，竟在評估報告中被稱之為「嚴格執行了環境影響評價制度，報批程序符合環境保護法和特區環境保護條例以及環評規范的規定，環評程序符合《環境影響評價法》的有關規定」，這種公然的對違法行政的包庇和開脫不能不是|這份報告的又一個敗筆。
3、關於環評報告的內容
由於環評報告在程序上嚴重違法，它在內容上當然就很難有什麼公正性和科學性可言，它的結論當然也是|我們根本無法接受的。我們可以試想一下，在道路還沒有環評時它的規劃就以經被審批通過，在從規劃部門到決策部門都一致認為這條道路對於深圳發展具有重大意義而必須要在2004年底前全線通車時，環評報告的內容和結論還有什麼實質意義？在規劃審批之前，它是|可有可無的，在規劃審批之後，它就是|必須為這個規劃服務的。既然道路必須在這里通過，那麼這里的環評結果就必須要符合國家標准。先入為主，本末倒置，欲證其果，何患無詞？如同法院先寫好了判決再來開庭審理尋找證據一樣，這種有悖於正義和良知的行徑除了給世人留下恥辱和笑柄之外還有什麼其他的價值？因此，不要再和我們談論什麼國家標准，因為國家標准早已在這里喪失了它原有的意義，因為這不僅是|對我們業主智商的侮辱而且也是|對國家標準的褻瀆。
我們拒絕接受環評報告的內容和結論，除了以上原因之外，還因為你們所稱的國家標準是|有關部門強加給我們的。在我們來到這里的時候，這里山清水秀，空氣清新，花香鳥語，祥和寧靜。我們被開發商的廣告引導到這里來，因為這廣告是|被有關部門批準的；我們和開發商簽定了合同，因為這合同也是|經有關部門同意的-----這廣告和合同再加上有關部門制定的《深圳市總體規劃》及其法定圖則都明確的告訴我們，我們和我們的後代將可以在今後七十年的時間里在這里有一個安靜的家，一片沒有任何污染的花園般的環境，一種世外桃源般的生活。為此我們傾其所有義無返顧地把家安在這里。我們相信的是|誰？是|開發商，更是|開發商背後的政府！正是|政府用他們的明示或者默示，作為或者不作為，為我們這里七十年的生活環境作出了鄭重承諾。而現在，那些承諾被拋擲一旁，我們被告知這一切不過是|一場美夢，你們要習慣一種你們不喜歡的環境，但是|因為這環境符合國家標准你們就必須接受和喜歡------這蠻橫無理的口氣怎麼能不令人困惑和悲憤？如同我們在商店裡買了一件無論品牌和質量都令人滿意的商品，現在突然要被商家強行用一種品質低劣的商品換走，理由是|這商品仍然可以使用，因為它仍然符合國家標准------如果是|你們，你們會接受嗎？這已不僅僅是|一個法律問題，這是|一個任何思維正常的人都可以立即做出判斷的常識。己所不欲，勿施於人，如果連你們自己都無法做到這點，你們又憑什麼來說服我們？
4、關於所謂優選方案的可行性問題
對聽證報告中談到的關於所謂優選方案的可行性問題,我們把它歸納為三點：
(1)「不利影響已減少到最低程度」。即「為了最大限度地減少南坪快速路
豐澤湖段對住宅小區的不利影響，市政府有關部門在制定該路段的設計方案時做了大量的工作，多次公開徵求意見，設計方案幾易其稿，不惜增支巨資將線路移至山腳下。優選的第4方案，在滿足小區居民要求方面已經作了最大努力。該方案設計的路段，……對已建成的三期小區業主的不利影響，必將減少到最低程度」。這里有兩點錯誤:首先,市政府有關部門在制定該路段的設計方案時並沒有做大量的工作並多次公開徵求意見,有可能作大量工作並徵求小區業主意見是|在第一次方案公布遭到業主們強烈反對之後不得不對方案進行修改時；其次, 優選的第4方案，在滿足山湖林海住宅小區居民要求方面還沒有作出最大努力，並且對已建成的三期小區業主的不利影響也並沒有減少到最低程度。你們連用的幾個「最」字令人深感不妥，因為這並非最後的結局，否|則你們又怎麼解釋召開此次聽證會的必要性？又怎麼解釋你們在最後的建議中所言要「進一步修改、完善優選方案，進一步減少道路給沿線居民帶來的不利影響」？也許這兩段話的矛盾真實地反映了你們內心的矛盾，你們的確有些無奈。但有一點可以肯定，如果這一方案確實需要「進一步修改、完善」，那麼這一方案就一定是|不可行的。
(2)「理解和正確面對」。即「深圳經濟發展帶來的繁榮，全體市民有權共
同享受。發展和繁榮難以避免帶來的負面主要是|環境的不同程度污染，全體市民也同樣有責任給予理解。對於公共事業建設造成的環境方面的某些不利影響，只要環保要求達到國家和我市制定的標准，作為市民就應理解和正確面對」。這種觀點極為荒謬:其一,深圳全體市民沒有責任對發展和繁榮帶來的污染及環境惡化給予理解,因為法律和政策都沒有這種要求,更因為前者和後者不存在必然的因果關系(許多西方國家的高度發達和環境的優美呈正比即為明證)。我們有責任理解的只有中央一直在反復強調的可持續發展的發展戰略,是|一切發展都應該以人為本的發展理念。而我們萬萬不能理解的是|為什麼中央的政策和精神就不能在深圳得到體現，為什麼就不能在發展的同時防止並徹底消除污染？其二，我們作為市民更沒有義務對這條道路給我們小區環境帶來的破壞給予理解，因為這不是|不可避免的，這是|由於某些人們的違法至少是|錯誤造成的，是|你們在報告中所說的「工作脫節」造成的。他謾醺下的錯誤，他們只需要在談笑間總結和吸取教訓，而我們卻要在今後幾十年的歲月中對這錯誤帶來的嚴重後果「正確面對和理解」----這難道就是|我們將要得到的正義？
（3）「可以接受」。即，「應當承認，南坪快速路的建設和使用產生的空氣、雜訊污染對山湖林海小區會有一定影響。但優選方案能夠使這些影響控制在可以接受的法定標准內，而且，深圳是|一個人口稠密的城市，有一些住宅區受道路交通造成的空氣、雜訊污染，比快速路建成後對山湖林海小區的影響可能還要大」。你們承認污染對小區會有一定影響，但你們不應替我們尋找可以接受這些影響的理由。因為你們不是|被損害者，並且這些理由牽強附會，是|無論在法律和道義上都不能成立的。關於第一個理由，什麼叫「優選方案能夠使這些影響控制在可以接受的法定標准內」？只要道路在小區盆地內有敞口的地方，八車道的柴油貨櫃車排放的廢氣就不會因現在的優化方案有絲毫的減弱更不用說消除，噪音亦不會消除。因此你們所說的控制在法定標准內是|毫無常識依據的。至於你們所認為可以控制在法定標准內的那個環評報告在這里已經毫無意義，如前所述，它在程序上省酢酲的，內容和結論當然也是|無效的。關於第二個理由，意思是|因為「有一些住宅區受道路交通造成的污染，比山湖林海小區的影響可能還要大」，因此我們應當知足。這不能不使我們想起一句名言：「你們應當感到幸福，因為世界上還有千千萬萬的人生活在水深火熱之中」。用他人的苦難來撫慰我們的傷口，用他人的忍耐來拒絕我們的訴求----且不論這邏輯的和混亂和道義的缺失，但至少我們在中國還沒見過哪個法官敢堂而皇之的把這種邏輯作為某個當事人敗訴的理由。更何況我們是|無辜的，不是|我們選擇了污染而是|被污染找上門來，無故加之，豈能不怒？！
總之，聽證報告中關於所謂優選方案的可行性的論述並沒有什麼可取之處，事實不清、論據不足且邏輯混亂。給人的感覺是|，不僅這所謂優選方案是|不可行的，就連這聽證報告本身都缺乏可行性。
5、關於對業主的賠償問題
報告稱小區部分業主提出賠償要求沒有法律依據，在國際上也沒有先例。「還沒有哪個國家搞市政道路規劃建設處理類似的問題時，在符合環保標準的情況下，而且道路距居民住宅二三百米之外，還由政府作賠償」。我們的主要訴求是|要求有關部門對第四方案繼續優化直至真正將不利因素降至最低，同時我們當然可以保留權利要求有關部門對我們的損失給予賠償。至於有沒有法律依據以及有沒有國際先例，應不應該作出賠償，並不是|本聽證報告所能解決的問題。也許將來有一天人民法院自會作出公斷，因此我們也沒有繼續在這里討論這個問題的必要。但有一點要提請各位聽證人予以注意，道路距居民住宅二三百米之外，不等於我們的權益沒有沒有受到侵犯。不用說你們所認可的這個方案道路還要繼續穿越我們的家園，即便是|離開紅線，但如果措施不當仍有可能給我們造成損害。之所以強調這點 ，是|希望能引起你們對我們將來的生存環境以及對我們要求的合理性有一個充分的認識----因為你們所使用的語言和語氣讓我們感覺到你們對我們的態度很有些麻木不仁。
6、關於建議將第四期用地收回的問題
幾乎所有的業主都認為，你們的這個建議是|政府有關部門通過你們對我們一種報復和威脅，因為這建議讓我們感覺不到一點善意。既然按照你們自己的說法一切都符合國家標准，怎麼突然又「要避免因道路建設給開發商和未來居民造成的不利影響」？也許確有不利影響而你們又不便明說，但你們不是|已經建議有關部門將方案「進一步修改和完善」（你們完全可以建議有關部門將方案優化完善的徹底一點以至從根本上將這種不利影響完全消除）？而既然可以「進一步修改和完善」，你們又有什麼理由建議將第四期用地收回？你們似乎已經陷入了一個你們自己製造的悖論，無論你們再怎麼解釋答案都註定是|荒謬的。問題是|，你們為什麼要製造這個悖論，本來一個非常簡單的問題你們為什麼要搞得如此復雜？請原諒，我們實在無法從人類應有的所有善良的情感中找到你們的行為動機。因為你們深知第四期用地對我們這些業主是|多麼地重要----那裡不僅僅有我們的花園、游泳池、網球場和夢幻山谷，那裡更是|我們這個完整的小區不可分割的組成部分。我們已經失去很多，可你們還要奪人所愛；我們已經傷痕累累，可你們還要雪上加霜。而所有這一切都不過是|為了讓我們認識到我們的卑微和渺小，認識到你們的強大，認識到我們應該適可而止並且從此認命屈服。為此你們不惜曲解法律，用你們一廂情願的理解來玷污法律的精神，不惜冒天下輿論之大不韙----但願此舉不會徹底毀掉你們為此事做出的努力，不會毀掉你們用勤勉積累起來的威望和名聲。可如此建議果真被有關部門採納，那就不僅是|我們的災難，而且註定是|你們的失敗，而且必將是|整個深圳的恥辱！
我們認為，你們實際上無權提出這個建議，因為這等於你們在行使一種司法權，而你們本來是|沒有這個權力的。收回土地等於解除合同，應該由平等的合同主體協商解決，協商不成應由人民法院或仲裁機關裁決。你們能建議法院對案件做出某種認定和判決嗎？如果不能，你們就無權對第四期用地省躐收回作出建議。因此這個建議是|無效的，是|沒有任何法律意義的。
此外，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第十九條「國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前收回；土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際莬榭齦

㈦ 房地產銷售人員如何處理客戶最常見的異議

在房地產的銷售過程中，銷售人員經常會遇到客戶的異議，那麼該如何處理這些異議呢？ 1、「我買不起」（包括一切價格異議，如「太貴了」「我不想花那麼多錢」「那邊價格如何」等等）。 不要忽視這種可能性，也許你的客戶真的買不起你的房屋，所以試探，了解真相很有必要。處理價格異議方法之一：就是把費用分解、縮小，以每年每月，甚至每天計算。 2、「我和我丈夫（妻子）商量商量」（包括同類型的話）。 也許避免這種異議的最好方法就是搞清楚誰是真正的決策人，或者鼓動在場的人自己做主。 3、「我的朋友也是開發商」（或者可能是其他樓盤競爭對手中有他熟悉的人）。

㈧ 房產異議登記是什麼

所謂異議登記就是將因繼承、買賣等發生房地產權屬爭議的房地產予以異議登記，以警示買房人該房屋有權利瑕疵，它為保護真正房地產權利人提供了登記救濟的手段，也保護了買房人的利益。實施異議登記後，若在法院等部門受理房地產權屬爭議民事訴訟前，申請異議登記，以警示有意向購買該房產的買家，買家若視而不見，那麼該交易將被視作為惡意交易;若在法院等部門受理爭議後，申請異議登記，則可限制房地產權利轉移。如一買房人購買了一套有權屬爭議的房屋，因此而陷入訴訟之中，最終該交易行為被法院確認無效。實施異議登記後即可避免這種情形發生。 異議登記的作用 異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。 權利人處分房屋申請登記，房屋登記機構受理登記申請但尚未將申請登記事項記載於房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請，並書面通知申請人。 異議登記與所有權登記的區別 異議登記與所有權登記和他項權利登記不同，它不直接發生物權變動的效力，異議登記的目的在於阻卻登記簿的公信力，在登記簿上並不構成一項獨立的登記項目，只是在某一主登記上加以記錄。《房屋登記辦法》第七十七條規定「房屋登記機構受理異議登記的，應當將異議事項記載於房屋登記簿。」市民在申請辦理房屋異議登記時應注意幾下幾點。 一是受理機關。市房地產檔案館受理市轄三區房屋異議登記申請。二是受理范圍。《房屋登記辦法》第七十六條規定「利害關系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權利人不同意更正的，利害關系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記。」因此，異議登記的范圍僅限於房屋登記簿記載的錯誤事項，而權利人不同意更正的情況。三是異議期限。《物權法》第十九條規定，「登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效」。四是謹慎使用異議登記。《物權法》第十九條規定「異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。」 辦理異議登記的流程 1、申請人提交相關材料，填寫登記申請表; 2、登記機構對申報材料進行審核; 3、登記機構受理異議登記並將異議事項記載於房屋登記簿; 4、申請人向人民法院提出訴訟; 5、登記機構憑人民法院、仲裁委員會的生效法律文書辦理相應的登記。

㈨ 我想問律師關於房產異議登記的事情

異議登記是利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議並記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權利人同意後的補救措施。異議登記使得登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，因此異議登記後第三人不得主張基於登記而產生的公信力。
一、申請主體
有權提起異議登記的申請主體為利害關系人，即認為自己的權利未登記或因他人權利的登記使其應有權利受到侵害的人，也包括真正權利人。
具體而言，在登記中的幾種主要形式的利害關系人有：
(1)法定民事權利受到侵害的當事人，如房產繼承時，被違法剝奪繼承權的繼承人；
(2)因虛假手段轉移房屋，權利受到侵害的原權利人，如通過偽造原權利人簽名、假冒產權人等虛假手段將房屋轉移，此時原權利人為利害關系人；
(3)居住權利受到侵害的當事人，如房改房上市未經同居住成年人同意使其居住權利受到侵害的當事人。
如果提起異議登記的申請人不是利害關系人，則即使登記簿記載有誤也無權申請。

二、申請內容
利害關系人申請異議登記的內容，應為房屋權利歸屬和內容，而不能包括自然狀況。這是因為，異議登記的目的旨在打破登記的公信力，避免房屋權利為第三人善意取得。而這一公信力來自於登記的權利推定效力。《物權法》第16條規定，「不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據」。因此，異議登記僅限於權利歸屬和內容。至於房屋自然狀況，是房屋的自然信息和物理屬性，如房屋坐落、面積、總層數、層數、結構等。自然狀況的正確與否並不影響對交易相對人的善惡意的判斷並進而影響善意取得的構成。至於登記簿上的其他事項記載有誤的，如該房屋拆遷凍結信息有誤，並認為該房並無拆遷，利害關系人可以通過向拆遷主管部門反映，並由拆遷主管部門申請注銷拆遷凍結信息記載事項，而不能由利害關系人對拆遷事項申請異議登記。因拆遷凍結系限制處分的情形，其申請人不能處分房屋，也不存在善意取得的可能性，故而沒有必要通過異議登記來擊破登記的公信力。

三、登記材料
利害關系人在申請異議登記時，根據《房屋登記辦法》第76條 ，需提供登記申請書、申請人身份證明、登記簿記載有誤的證明文件等材料。
對於登記簿記載有誤的證明文件理解存在不同的認識，一種觀點認為應是人民法院、行政機關的證明文件，另一種觀點是既然異議登記是一種臨時登記、救濟措施，該證明文件的要求就不需如此嚴格，最終解決是通過異議登記後的訴訟途徑解決。如父母親房屋，被其兒子通過虛假手段轉移到自己名下，此時其女兒就轉移登記事項申請異議登記，並提供了父親在轉移登記前已亡的證明，而這個死亡證明可以作為登記簿記載有誤的證明文件。我們在登記實務中還會遇到一種較多的情況，利害關系人認為房屋登記是當事人通過偽造產權人簽名等虛假手段獲取的，此時，證明文件就可以是利害關系人書面聲明或單位、居委會等證明文件。
利害關系人提出異議登記的事項，經登記機構審核通過後，方可受理。

三、時效
根據《物權法》第19條，「不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效」的規定，若利害關系人在異議登記事項受理後，不向人民法院提起訴訟或者向仲裁機構申請仲裁，異議登記的有效期從受理之日起算為十五日。若利害關系人在十五日內提起起訴或申請仲裁的，利害關系人就需攜帶立案通知證明到登記機構申請異議登記有效期續展手續。

四、申請時點
1．認為現狀登記簿記載有誤
當利害關系人認為現狀登記簿記載有誤，此時可申請異議登記，如姐發現父母親房屋已被轉移到妹名下，而父母親並不知情，姐向登記機構提出就其妹取得的房屋是有異議的，認為其妹是通過虛假手段獲取的。異議登記期間，登記簿記載的權利人處分房屋，登記機構應暫緩辦理。
2．權利人因處分房屋申請登記，但處分的登記事項尚未記載於登記簿，此時，利害關系人認為現狀登記簿記載有誤。
3．房屋權利人已將房屋轉移或抵押給第三人，並向登記機構申請相應的登記手續，此時，利害關系人認為登記簿上記載有誤，申請異議登記。若處分房屋登記申請已受理但尚未記載於登記簿，利害關系人異議登記受理的，登記機構應中止辦理原登記申請，並書面通知申請人。

五、法律效果
保護真正權利人的利益
異議登記的最基本法律效果是阻斷登記公信力，避免登記簿記載的權利人濫用登記的公信力，損害真正權利人的利益。異議登記不是對物權變動狀態本身所進行的登記。異議登記通過打破登記的公信力。避免存在產權爭議的房屋為第三人善意取得，從而為其通過民事訴訟進行權利確認收取更多的證據，提供一種臨時的保障。
臨時限制權利人行使處分權
異議登記本身也可視為一種公示方式，它的作用在於對抗之前登記的權利內容的公示，即以一種新的公示對抗以前的公示。利害關系人通過異議登記，向可能與登記簿記載的權利人發生交易的第三人發出警示信息，以阻斷可能進行的交易。這一警示通過登記簿向與這一爭議權利進行交易的第三人明示其行為風險，將會促進有關第三人慎重處理可能進行的交易行為，以避免因登記簿記載的權利狀況被改變而導致的交易風險。從邏輯上推斷，不顧這一警示而繼續進行交易的當事人有可能在訴訟中被認定為惡意行為而遭致敗訴。
異議登記起到了事前防止的效果，即異議登記限制了房屋權利人的處分權，其不能再處分作為異議登記對象的房屋，登記機構也不能辦理相應的登記。事前防止的方式通過限制房屋進入交易市場來確保真正權利人的利益。
當房屋權利歸屬發生爭議時，通過異議登記，可為未被登記確認的真正權利人提供一種進入糾紛處理程序的便利條件，使過去往往通過提起行政訴訟或復議轉變為先申請異議登記，再提起民事訴訟。因為，行政訴訟或復議只能解決程序上的法律關系，不能從實體法律關繫上真正解決民事糾紛。而只有通過民事訴訟，才能根本性解決民事糾紛，擺脫行政訴訟或復議審理民事糾紛案件所產生的審而難決、無限循環的怪圈和困境。可避免爭議所指向的房屋權利被處分，為真正權利人獲得該權利提供救濟渠道。

六、相關賠償
異議登記不能阻礙權利人行使其對於不動產的處分權，異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

㈩ 房地產銷售過程中存在哪些常見異議

房地產銷售過程涵蓋面太廣了，不知道你指的是哪方面的異議？是銷售與客戶之間？房企與營銷之間？與渠道之間還是其他方面的，要指明啊~