房產成本培訓

❶ 房地產行業中成本科目是什麼

1、資產類主要會計科目核算：
（1）現金

從銀行提取現金

借：現金

貸：銀行存款

支取現金或是預支現金

借：其他應收賬——XX成本類或材料類科目

貸：現金

（2）銀行存款

（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，
而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。

①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）

借：應收賬款——XX公司或個人

貸：主營業務收入

②出讓材料而應收取的未收款項

借：應收賬款——XX公司

貸：其他業務收入

收回款項時：

借：銀行存款

貸：應收賬款

（4）壞賬准備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，
二是備抵法

提取壞賬准備金

借：管理費用

貸：壞賬准備

發生壞賬時

借：壞賬准備

貸：應收賬款

收回已轉銷的應收賬款

借：應收賬款

貸：壞賬准備

借：銀行存款

貸：應收賬款

（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。

銷售商品房而收到的商業匯票

借：應收票據——XX公司

貸：主營業務收入

商業匯票到期：

若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）

借：銀行存款

貸：應收賬款

若為有息商業匯票

借：銀行存款

貸：應收票據——XX公司

財務費用

（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，
分別設置「預付承包單位款」和「預付供應單位款」兩個明細科目。

①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）

借：預付賬款——預付承包單位款

貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料

借：預付賬款——預付承包單位款

貸：庫存材料

企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）

借：開發成本

貸：應付賬款——應付工程款

同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款

借：應付賬款——應付工程款

貸：預付賬款——預付承包單位款

用銀行存款補付余額

借：應付賬款——應付工程款貸：銀行存款

②預付給供應商的材料價款

借：預付賬款——預付供應單位款

貸：銀行存款

材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款

借：應付賬款——應付購貨款

貸：預付賬款——預付供應單位款

用銀行存款補付余額

借：應付賬款——應付購貨款

貸：銀行存款

（7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、
流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。

（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、
低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等

（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。

（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本

（11）庫存設備：用來核算企業用於開發工程的各種庫存設備的實際成本

①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）

借：物資采購——設備采購

貸：銀行存款

計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）

借：物資采購——設備采購

貸：采購保管費

采購保管費的計算公式如下：

采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費

某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率

材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）

借：庫存設備

貸：物資采購

②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）

借：預付賬款

貸：銀行存款

設備到達驗收入庫

借：物資采購——設備采購

貸：應付賬款——應付購貨款

沖減預付的設備貨款

借：應付賬款——應付供貨款

貸：預付賬款

支付餘下應付的設備材料采購款

借：應付賬款

貸：銀行存款

③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單）

借：開發成本——房屋開發

貸：庫存設備

銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票）

借：銀行存款

貸：其他業務收入

結轉成本

借：其他業務支出

貸：庫存設備

（12）委託加工材料：主要是核算委託外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。

發出材料，委託外單位加工

借：委託加工材料

貸：庫存材料

材料成本差異

加工完後驗收入庫

借：委託加工材料

貸：銀行存款

借：庫存材料——XX材料

貸：委託加工材料

（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用

借：開發間接費用

貸：低值易耗品

倉庫領用工具一批，用五五攤銷法：

借：待攤費用

貸：低值易耗品

借：采購保管費

貸：待攤費用

（14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程並驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，
或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等企業開發的產品，
在竣工驗收時

借：開發產品

貸：開發成本

對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本

借：主營業務成本

貸：開發產品

（15）分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置「分期收款開發產品備查賬」。

借：主營業務成本

貸：分期收款開發產品

（16）出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。
主要是通過收取租金的形式實現的。應下設「出租產品」「出租產品攤銷」兩個明細科目

出租土地或是房屋時

借：出租開發產品——出租產品

貸：開發產品

租金收入：

借：銀行存款或應收賬款

貸：主營業務收入

（17）周轉房：是指企業用於安置拆遷居民周轉使用，下設「在用周轉房」和「周轉房攤銷」兩個明細科目

開發的用於安裝居於拆遷的周轉房，按實際搭建的成本

借：周轉房——在用周轉房

貸：開發產品——房屋

按月計提的周轉房攤銷

借：開發成本或開發間接費用

貸：周轉房——周轉房攤銷

其間發生的維修費用，如果金額不大

借：開發成本或開發間接費用

貸：銀行存款

如果金額較大的

借：待攤費用或長期待攤費用

貸：銀行存款

最後再分次攤入到有關成本費用科目

（18）固定資產

①購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等）

借：固定資產

貸：銀行存款

購入需要安裝的固定資產

借：固定資產購建支出

貸：銀行存款

支付安裝費用

借：固定資產購建支出

貸：銀行存款

安裝完畢交付使用時借：固定資產

貸：固定資產購建支出

②自製自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）

支付的土地徵用費及堪設計費

借：固定資產購建支出

貸：銀行存款

領用材料時

借：固定資產購建支出

貸：庫存材料

分配建築工人工資和福利費

借：固定資產購建支出

貸：應付工資

應付福利費

完畢建築交付使用

借：固定資產

貸：固定資產購建支出

③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）

借：固定資產

貸：實收資本

累計折舊

④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）

借：固定資產——未使用固定資產

貸：固定資產——生產生用固定資產

殘料變賣時

借：銀行存款

貸：固定資產購建支出

支付擴建工程款時

借：固定資產購建支出

貸：銀行存款

工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）

借：固定資產——未使用固定資產

貸：固定資產購建支出

交付使用時

借：固定資產——生產用固定資產

貸：固定資產——未使用固定資產

（19）無形資產：企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權.

2、負債的主要會計科目的核算

（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項

支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單

借：開發成本

貸：應付賬款

以預支款抵沖應付款時

借：應付賬款

貸：預付賬款

補付其餘款時

借：應付賬款

貸：銀行存款

（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款

收到預付款時

借：銀行存款

貸：預收賬款——預收代建工程款

提交工程價款結算單時

借：應收賬款

貸；主營業務收入

借：預收賬款——預收代建工程款

貸：應收賬款

收回全部餘款

借：銀行存款

貸：應收賬款

（3）應付工資

開出現金支票，發放工資

借：現金

貸：銀行存款

借：應付工資

貸：現金

結轉代扣款項

借：應付工資

貸：其他應收款——代扣水電費

代扣房租

月末分配工資費用

借：開發成本（建安）

開發間接費用（開發項目現場）

銷售用費（銷售機構）

管理費用（行政管理部門）

采購保管費（采購部門）

管理費用——勞動保險費（長期放假員工）

應付福利費（醫務人員）

（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）

借：開發成本（建安）

開發間接費用（開發項目現場）

銷售用費（銷售機構）

管理費用（行政管理部門）

采購保管費（采購部門）

貸：應付福利費

用現金支付福利費時

借：應付福利費

貸：現金

（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，
主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）

月末按照實現的經營收入計算應交稅金

借：主營業務稅金及附加

貸：應交稅金——應交營業稅

——應交城市維護建設稅

月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

——應交城市維護建設稅

月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅

借：管理費用

貸：應交稅金——房產稅

——車船使用稅

——土地使用稅

月末計算的所得稅

借：所得稅

貸：應交稅金——應交所得稅

實際交納的稅金

借：應交稅金——XX稅

貸：銀行存款

（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款

月末按規定提取教育附加

借：主營業務稅金及附加

貸：其他應交款——教育費附加

3、成本、費用主要會計科目核算

（1）開發成本：如能確定核算對象的，直接計入「開發成本」，主要包括：
土地徵用及拆遷補償費（土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費）；
前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、「三通一平」）；
基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；
建築安裝工程費（支付給承包單位的建築安裝工程費）；
公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），
分別設置「土地開發」與「配套設施開發」「房屋開發」設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目

①開發土地成本費用：

借：開發成本——土地開發

貸：銀行存款

或應付賬款——XX公司

分配開發的間接費用

借：開發成本——土地開發

貸：開發間接費用

結轉開發土地成本費用

借：開發成本——房屋開發

貸：開發成本——土地開發。

②配套設施開發

計算公式：

某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率

配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%

發生的配套設施費用（自用的建築場地的開發）

借：開發成本——配套設施開發

貸：開發產品

支付的配套設施開發費用

借：開發成本——配套設施開發

貸：銀行存款

同時領用庫存設備或是材料開發

借：開發成本——配套設施開發

貸：庫存設備或庫存材料

分配應負擔的開發間接費用

借：開發成本——配套設施開發

貸：開發間接費用

結轉配套設施開發成本

借：開發成本——房屋開發

貸：開發成本——配套設施開發

③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

④開發房屋建築的施工方式主要有「出包」、「自營」兩種

出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款

自已組織施工的

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款

應付工資

庫存材料或設備

⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委託，代為開發建設的工程項目

企業發生的各項代建工程費用支出

借：開發成本——代建工程開發

貸：銀行存款

或庫存材料

或現金

結轉開發的間接費用

借：開發成本——代建工程開發

貸：開發間接費用

工程竣工後結轉成本

借：開發成本——代建工程

貸：開發成本——代建工程開發

移交委託單位後，根據移交手續

借：主營業務成本——代建工程結算成本

貸：開發成本——代建工程

（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、
折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷

發生的間接費用時

借：開發間接費用

貸：銀行存款

或應付賬款

或應付工資

分配開發的間接費用

借：開發成本——房屋開發

貸：開發間接費用

竣工房屋開發成本的結轉

借：開發產品——房屋

貸：開發成本——房屋開發

（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用

（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用

（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、
不品看護費、水電費、採暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，
以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用

發生的銷售費用

借：銷售費用

貸：銀行存款

或應付賬款

❷ 房地產開發商的成本部主要干什麼

房地產開發商的成本部主要職責：

1、對各項建設項目的技術、經濟等因素進行調研、分析，選出最優方案，為投資主體科學決策提供依據

2、負責組織公司各工程項目招標書的編制

3、組織對競標單位資格審查工作

4、依據國家和地方的有關法律和法規對工程項目進行科學精確的造價預算，審核施工單位編制的建設工程項目預算

5、負責組織各類經理合同的審核

6、審核施工技術變更預算

7、參與現場工程技術變更簽證管理

8、組織項目的決算工作

(2)房產成本培訓擴展閱讀：

一、構成

1、土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到。

也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2、土地徵收及拆遷安置補償費。

(1)土地徵收費。國家建設徵收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地徵收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。

(2)房屋徵收安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋徵收安置費和徵收補償費。

3、前期工程費。前期工程費主要包括：

(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標准估 算。

(2)「三通一平」等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標准估算。

4、建安工程費。它是指直接用於建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費(建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。

在可行性研究階段，建安工程費可採用單元估演算法、單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法以及類似工程經驗估演算法等估算。

5、基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常採用單位指標估演算法來計算。

6、公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照「建安工程費」的估算方法。

7、不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述1～6項之和為基數，按3%一5%計算。

8、開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標准估算。

二、費用構成

房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用：

1、管理費用。可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。

2、銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：

(1)廣告宣傳費。約為銷售收入的2%一3%；

(2)銷售代理費。約為銷售收入的1．5%一2%；

(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收入的4%一6%。

3、財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。

參考資料來源：網路-房地產開發成本

❸ 哪裡有成本總監的課程房地產全過程成本控制課程實戰的資料

可以從網上查找呀

❹ 房地產完全成本如何核算

一、土地開發支出劃分和歸集的原則
房地產開發企業開發的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。前者是企業的最終開發產品，其費用支出單獨構成土地的開發成本；而後者則是企業的中間開發產品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發成本。現行會計制度中設置的「開發成本——土地開發成本」科目，它的核算的內容，與企業發生的土地開發支出並不完全對口，原則上僅限於企業開發各種商品性土地所發生的支出。企業為開發商品房、出租房等房屋而開發的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關房屋開發成本，在「開發成本——房屋開發成本」科目進行核算。如果企業開發的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過「開發成本——土地開發成本」科目進行歸集，待土地開發完成投入使用時，再按一定的標准（如房屋佔地面積或房屋建築面積等）將其分配計入有關房屋開發成本。如果企業開發商品房、出租房使用的土地屬於企業開發商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在「開發成本——土地開發成本」
賬戶中歸集其發生的全部開發支出，計算其總成本和單位成本，並於土地開發完成時，將成本結轉到「開發產品」賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應負擔的開發成本，從「開發產品」賬戶轉入「開發成本——房屋開發成本」漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發成本。

二、土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置

（一）土地開發成本核算對象的確定
為了既有利於土地開發支出的歸集，又有利於土地開發成本的結轉，對需要單獨核算土地開發成本的開發項目，可按下列原則確定土地開發成本的核算對象：
1．對開發面積不大、開發工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象；
2．對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地，可以一定區域作為土地開發成本核算對象。
成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

（二）土地開發成本項目的設置
企業開發的土地，因其設計要求不同，開發的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建築物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發項目來說，它的開發支出內容是不完全相同的。企業要根據所開發土地的具體情況和會計制度規定的成本項目，設置土地開發項目的成本項目。對於會計制度規定的、企業沒有發生支出內容的成本項目，如建築安裝工程費，配套設施費，可不必設置。根據土地開發支出的一般情況，企業對土地開發成本的核算，可設置如下幾個成本項目：

（1）土地徵用及拆遷補償費或土地批租費；

（2）前期工程費；

（3）基礎設施費；

（4）開發間接費。

其中土地徵用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建築物回收的殘值應估價入賬並沖減有關成本。開發土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。前期工程費是指土地開發項目前期工程發生的費用，包括規劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等。基礎設施費是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發間接費指應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費用。土地開發項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置「配套設施費」成本項目，用以核算應計入土地開發成本的配套設施費。

三、土地開發成本的核算
企業在土地開發過程中發生的各項支出，除可將直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在「開發成本——房屋開發成本」賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過「開發成本——土地開發成本」賬戶進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定負擔對象自用土地開發成本，對土地開發成本應按土地開發項目的類別，分別設置「商品性土地開發成本」和「自用土地開發成本」兩個二級賬戶，並按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出，可直接記入各土地開發成本明細分類賬，並記入「開發成本——商品性土地開發成本」、「開發成本——自用土地開發成本」賬戶的借方和「銀行存款」、「應付賬款——應付工程款」等賬戶的貸方。發生的開發間接費用，應先在「開發間接費用」賬戶進行核算，於月份終了再按一定標准，分配計入有關開發成本核算對象。應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費，應記入「開發成本——商品性土地開發成本」賬戶的借方和「開發間接費用」賬戶的貸方。

現舉例說明土地開發成本的核算如下；
如某房地產開發企業在某月份內，共發生了下列有關土地開發支出：
301 351
商品性土地自用土地
支付征地拆遷費 78 000元 72 000元
支付承包設計單位前期工程款 20 000元 18 000元
應付承包施工單位基礎設施款 25 000元 18 000元
分配開發間接費 10 000元
合計 133 000元 108 000元

則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：
借；開發成本——商品性土地開發成本 78 000
開發成本——自用土地開發成本 72 000
貸；銀行存款 150 000
用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：
借：開發成本——商品性土地開發成本 20 000
開發成本——自用土地開發成本 18 000
貸：銀行存款 38 000
將應付施工企業基礎設施工程款入賬時，應作：
借：開發成本——商品性土地開發成本 25 000
開發成本——自用土地開發成本 18 000
貸；應付賬款——應付工程款 43 000
分配應記入商品性土地開發成本的開發間接費用時，應作：
借：開發成本——商品性土地開發成本 10 000
貸：開發間接費用 10 000
同時應將各項土地開發支出分別記入商品性土地開發成本、自用土地開發成本明細分類賬。

四、已完土地開發成本的結轉
已完土地開發成本的結轉，應根據已完成開發土地的用途，採用不同的成本結轉方法。
為轉讓、出租而開發的商品性土地，在開發完成並經驗收後，應將其實際成本自「開發成本——商品性土地開發成本」賬戶的貸方轉入「開發產品——土地」賬戶的借方。假如上述開發企業商品性土地經開發完成並驗收，加上以前月份開發支出共1002 000元，應作如下分錄入賬：
借：開發產品——土地 1002 000
貸：開發成本——商品性土地開發成本 1002 000

為本企業房屋開發用的土地，應於開發完成把土地投入使用時，將土地開發的實際成本結轉計入有關房屋的開發成本，結轉計入房屋開發成本的土地開發支出，可採用分項平行結轉法或歸類集中結轉法。分項平行結轉法是指將土地開發支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開發成本的對應成本項目。歸類集中結轉法是指將土地開發支出歸類合並為「土地徵用及拆遷補償費或批租地價」和「基礎設施費」兩個費用項目，然後轉入有關房屋開發成本的「土地徵用及拆遷補償費或批租地價」和「基礎設施費」成本項目。凡與土地徵用及拆遷補償費或批租地價有關的費用，均轉入有關房屋開發成本的「土地徵用及拆遷補償費或批租地價」項目；對其他土地開發支出，包括前期工程費、基礎設施費等，
則合並轉入有關房屋開發成本的「基礎設施費」項目。經結轉的自用土地開發支出，應將它自「開發成本——自用土地開發成本」賬戶的貸方轉入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方。

假如上述開發企業自用土地在開發完成後，加上以前月份開發車出 540 000元共 648 000元。這塊土地用於建造 151出租房和181周轉房，其中 151出租房用地1500平方米， 181周轉房用、地1200平方米，則單方自用土地開發成本為 240元（648000元／1500+1200），應結轉151出租房開發成本的土地開發支出為360 000元（240元×1500），結轉 181周轉房開發成本的土地開發支出為 288 000元（240元×1200），在總分類核算上應作如下分錄入賬：
借：開發成本——房屋開發成本 648 000
貸：開發成本——自用土地開發成本 648 000
如果自用土地開發完成後，還不能確定房屋和配套設施等項目的用地，則應先將其成本結轉「開發產品——自用土地」賬戶的借方，於自用土地投入使用時，再從「開發產品——自用土地」賬戶的貸方將其開發成本轉入「開發成本——房屋開發成本」等賬戶的借方。

❺ 房地產主營業務成本包括哪些

房地產開發項目成本費用構成
1、土地費用。
是指為取得項目用地使用權而發生的費用。目前存在著有償出讓轉讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權的方式。
土地費用包括：
（1）土地使用權出讓金、征地費；
土地使用權出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據城市人民政府頒布的城市基準地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。
徵用農村土地發生的費用主要有土地補償費、土地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、地面附著物補償費）、人員安置補助費、新菜地開發基金、土地管理費、根底佔用稅和拆遷費等。
（2）城市建設配套費；
城市建設配套費是因政府投資進行城市基礎設施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設而由受益者分攤的費用。
（3）拆遷安置補償費。
拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人依據有關規定給予安置所需的費用。被拆遷房屋的使用人因拆遷而遷出時，作為拆遷人的開發建設單位應付給搬遷補助費或臨時安置補助費。拆遷補償費是指開發建設單位對被拆除房屋的所有權人，按照有關規定給予補償所需的費用。拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權的調換。
2、前期工程費。
包括：開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察以及「三通一平」等土地開發工程費。
項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。「三通一平」等土地開發費用，主要包括地上原有建築物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計算標准估算。
3、房屋開發費。
包括：
（1）建安工程費；
建安工程費用是指直接用於工程建設的總成本費用，主要包括建築工程費（結構、建築、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）和室內裝飾傢具費等。
（2）公共配套設施建設費；
指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規劃指標和實際工程量估算。
（3）基礎設施建設費。
指建築物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程，其費用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環衛、室外照明等設施的建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、幹道等的介面費用。一般按實際工程量估算。
4、管理費。
是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各種費用，包括公司職工工資、工會經費、職工教育培訓經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。
5、銷售費用。
是指開發建設項目在銷售其產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費等。
6、財務費用。
是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業籌資發生的其他財務費用。
7、其他費用。
主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程質量監督費、工程監理費、竣工圖編織費、保險費等雜項費用。這些費用一般按當地有關部門規定的費率估算。
8、不可預見費。
不可預見費根據項目的復雜程度和簽署各項費用估算的准確程度，以上述各項費用的3%~7%估算。
9、稅費。
開發建設項目投資估算中應考慮項目所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些打中型城市，這部分稅費在開發建設項目投資中佔有限大比重。各項稅費應根據當地有關法規標准估算。

❻ 如何學習成為一名房地產成本會計

要想學好一個行業的會計核算，基本上沒有什麼捷徑，都是從基本做起，
房地產開發企業會計講座（一）

房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。
對於一般房地產開發項目而言，投資及成本費用．由開發成本和開發費用兩大部分組成。
(一) 開發成本共有八項：
1．土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
2．土地徵用及拆遷安置補償費。 (1)土地徵用費。國家建設徵用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地徵用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。 (2)拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
3．前期工程費。前期工程費主要包括： (1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標准估算。 (2)「三通一平」等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標准估算。
4．建安工程費。它是指直接用於建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費(建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可採用單元估演算法、單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法以及類似工程經驗估演算法等估算。
5．基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常採用單位指標估演算法來計算。
6．公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照「建安工程費」的估算方法。
7．不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述1～6項之和為基數，按3％一5％計算。
8．開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標准估箅。

(二) 開發費用開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。
1．管理費用。可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3％左右計算。
2．銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。主要包括以下三項： (1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％； (2)銷售代理費。約為銷售收入的1．5％一2％； (3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％一6％。
3．財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。
(三) 投資與成本費用估算結果的匯總為了便於對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出，格式略。

三、房地產開發項目投資估算的作用： (1)是籌集建設資金和金融部門批准貸款依據； (2)是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據； (3)是可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據。

四、房地產開發企業會計核算特點由於其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發企業與施工企業相比，會計核算有如下特殊情況： 1．產成品的種類多，核算方法不同。 2．產品成本的核算復雜。 3．經營收入及其相關稅金的核算不同。

第二講 房地產開發企業存貨的核算

房地產開發企業存貨有以下幾大類：
1．原材料類存貨。
指用於開發土地、房屋、建築物等開發產品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。
2．設備類存貨。
指企業購人的用於房地產開發經營的各種設備，如電氣設備、衛生設備、通風設備等。
3．在產品類存貨。
指尚未完工的各種土地、房屋等開發產品(即在建工程)。
4．產成品類存貨。
指各種已完成開發建設全過程並已驗收合格，可以按合同規定交付使用或對外銷售的各種開發產品，包括已開發完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發產品、出租開發產品和周轉房等。
5．開發用品類存貨。
指企業在進行房地產開發經營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。
房地產開發企業特殊存貨主要是設備類存貨和各種開發產品。
注意：臨時出租房、周轉房是視同存貨的。

一、設備采購與收發的核算
在一般情況下，供應部門負責編制設備供應計劃、簽訂合同和檢查合同的執行情況；設備倉庫負責設備的收、發、保管、清查盤點等工作；會計部門負責設備價款的結算、設備成本的計算、設備收發的核算。
設備的采購、收發按實際成本計價並核算。為了核算設備的采購成本並反映和考核設備采購、收、發、結存情況，要在「物資采購」賬戶之下設置「設備」明細賬，並專設「1242庫存設備」賬戶。分別核算企業購入各種設備的實際采購成本和所有庫存設備的實際成本。
例1 某房地產開發企業購入電梯一台，買價(含進項稅) 800 000元，運雜費20000元，價款和運雜費已用銀行存款支付。
①根據購貨發票、銀行結算憑證等作如下分錄：
借：物資采購——設備 820000
貸：銀行存款 820000
②假設企業材料設備采購保管費的計劃分配率為2％，則購入電梯應分配的采購保管費為16400元。
借：物資采購——設備 16400
貸：采購保管費 16400
③電梯驗收入庫，計算電梯的實際成本為836400元。
借：庫存設備 836400
貸：物資采購——設備 836400

二、開發產品的核算
開發產品是指企業已經完成全部開發建設過程，並已驗收合格，符合國家建設標准和設計要求，可以按照合同規定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產品，包括土地(建設場地)、房屋、配套設施和代建工程。已完工開發產品實際上是開發建設過程的結束和銷售過程的開始。
為了正確核算開發產品的增加、減少、結存情況，開發企業應設置資產類「1285開發產品」賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗收的開發產品的實際成本，貸方登記月末結轉的已銷售、轉讓、結算或出租的開發產品的實際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉讓、結算、或出租的各種開發產品的實際成本。本賬戶應按開發產品的種類，如土地、房屋、配套設施和代建工程等設置明細賬戶，並在明細賬戶下，按成本核算對象設置賬頁。
1．開發產品增加的核算。
企業的開發產品，在竣工驗收時，應按實際成本借記「開發產品」賬戶，貸記「開發成本」賬戶。
例2 房地產開發企業根據竣工驗收單，本月已完開發產品實際成本為3 305萬元。其中：土地65萬元，房屋2 590萬元，代建工程500萬元，配套設施150萬元。
借：開發產品——土地 650000
——房屋 25 900000
——代建工程 5000000
——配套設施 1 500000
貸：開發成本 33050000
2．開發產品減少的核算。
企業的開發產品會因對外轉讓、銷售等原因而減少。對於減少的開發產品，應區分不同情況及時進行會計處理。
企業對外轉讓、銷售開發產品時，應於月份終了時按開發產品的實際成本，借記「主營業務成本」賬戶，貸記「開發產品」賬戶。
採用分期收款結算方式銷售開發產品的，在將開發產品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同後，按分期收款的開發產品的實際成本，借記「分期收款開發產品」賬戶，貸記「開發產品」賬戶。
企業將開發的土地和房屋用於出租經營，或將開發的房屋安置拆遷居民周轉使用，應於移交使用時，按土地和房屋的實際成本，借記「出租開發產品」或「周轉房」等賬戶，貸記「開發產品——土地(或房屋)」賬戶。
企業將開發的營業性配套設施，用於本企業從事第三產業經營用房，應視同建造固定資產進行處理，即按該配套設施的實際成本借記「固定資產」賬戶，貸記「開發產品——配套設施」賬戶。

第三講 房地產開發企業產品成本的核算（上）

房地產開發的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設階段和租售階段。在以上四個階段的開發經營過程中，企業將發生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建築安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業為組織和管理生產經營而發生的管理費用等。
這些費用中，有些可以計入開發產品成本中，有些則不能計入開發產品成本。可以直接計入到開發產品成本中的費用稱為開發直接費用；經分配後才能計入到開發產品成本中的費用稱為開發間接費用；不能計入到開發成本中的費用稱為期間費用。

一、開發產品成本的內容
開發產品成本是指房地產開發企業在產品開發過程中所發生的各項費用支出。它反映了房地產開發企業在項目開發過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產開發工作質量的一項綜合指標，是制定開發產品銷售價格的基礎。
開發產品成本按其用途，可分為以下四類：
1．土地開發成本。
土地開發成本是指房地產開發企業開發土地(即建設用地)所發生的各項費用。
2．房屋開發成本。
房屋開發成本是指房地產開發企業開發各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、代建房等)所發生的各項費用支出。
3．配套設施開發成本。
它是指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
4．代建工程開發成本。
它是指房地產開發企業接受委託單位的委託，代為開發除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發生的各項費用支出。

二、房地產開發成本核算對象
開發產品成本核算對象是指在開發產品成本的計算中，為了歸集和分配開發費用而確定的費用承擔者。企業應根據其開發項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：
1．一般的開發項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。
2．同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以並為一個成本核算對象。
3．對於個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。
成本核算對象應在開發項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

三、房地產開發成本項目
開發產品成本項目一般可分為土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。
1．土地徵用及拆遷補償費：
指房地產開發時為徵用土地所發生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因徵用土地而發生的費用（如耕地佔用稅）。
2．前期工程費：
指企業在前期准備階段發生的各項費用，包括總體規劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。
3．基礎設施費：
指建造各項基礎設施發生的費用。基礎設施主要是指與開發產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環衛）等，這些設施發生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。
4．建築安裝工程費：
指企業以出包方式支付承建單位的建築安裝工程費和企業自營工程發生的建築安裝費。
5．配套設施費：
指為開發項目服務的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫院、理發店等都不能計人該成本項目內。
6．開發間接費：指企業所屬的開發部門或工程指揮部門為組織和管理開發項目而發生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。企業的各行政部門為管理公司而發生的各項費用不在此列，應在「管理費用」中核算。

目前我國房地產開發企業經營規模、經營范圍、經營方式等各不相同。比如，就土地開發而言，有些企業只進行建設場地地面的清理平整，將原有建築物、障礙物拆除，就算完成土地開發；而有些企業除進行地面的清理平整，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設，做到七通一平，才算完成土地開發等。所以，每一個開發企業應根據前述成本項目的設置原則，結合開發項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。

四、開發產品成本核算程序
(一) 應設置核算的賬戶
為核算開發企業的開發成本，企業可根據其本身經營開發的業務要求，設置下列賬戶：
1．「4301開發成本」賬戶。
本賬戶核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。本賬戶借方登記企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用，貸方登記開發完成已竣工驗收的開發產品的實際成本。借方余額反映未完開發項目的實際成本。本賬戶應按開發成本的種類，如「土地開發」、「房屋開發」、「配套設施開發」和「代建工程開發」等設置二級明細賬戶，並在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。
2．「4302開發間接費」賬戶。
本賬戶核算房地產開發企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。本賬戶借方登記企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，貸方登記 分配計入開發成本各成本核算對象的開發間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業內部不同的單位、部門(分公司)設置明細賬戶。

(二) 開發產品成本核算程序
開發產品成本的核算程序是指房地產開發企業核算開發產品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程序是：
1．歸集開發產品費用。
(1)在項目開發中發生的各項直接開發費用，直接計入各成本核算對象，即借記「開發成本」總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。
(2)為項目開發服務所發生的各項開發間接費用，可先歸集在「開發間接費」賬戶，即借記「開發間接費」總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。
(3)將「開發間接費」賬戶歸集的開發間接費，按一定的方法分配計入各開發成本核算對象，即借記「開發成本」總分類賬戶和明細賬戶，貸記「開發間接費」賬戶。
通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發費用，歸集在「開發成本」總分類賬戶和明細分類賬戶之中。
2．計算並結轉已完開發產品實際成本。
計算已完開發項目從籌建至竣工驗收的全部開發成本。並將其結轉進入「開發產品」 賬戶，即借記「開發產品」賬戶，貸記「開發成本」賬戶。
3．按已完開發產品的實際功能和去向，將開發產品實際成本結轉進入有關賬戶。
即借記「經營成本」、「分期收款開發產品」、「出租開發產品」、「周轉房」等賬戶，貸記「開發產品」賬戶。

第四講 房地產開發企業產品成本的核算

五、土地開發的成本核算
土地開發也稱建設場地開發。通常有兩種情況，一是企業為了自行開發商品房、出租房等建築物而開發的自用建設場地；二是企業為了銷售、有償轉讓而開發的商品性建設場地。自用的建設場地屬企業的中間產品，其費用支出應記人有關商品房或出租房的產品成本，而商品性建設場地是企業的最終產品，應單獨核算其土地開發成本。
(一)土地開發費用的歸集與分配
企業在土地開發過程中所發生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在「開發成本——房屋開發」賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過「開發成本——土地開發」賬戶核算。分別按照「自用土地開發」、「商品性土地開發」等設置二級明細賬戶，按企業選擇的成本核算對象設置賬頁，進行土地開發費用的明細核算。
1．土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建築安裝費的歸集與分配。
這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記「開發成本——土地開發」賬戶及有關明細賬戶，貸記「銀行存款」、「應付賬款」等賬戶。
2，配套設施費的歸集與分配。
配套設施的建設可能與土地開發同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：
(1)與土地開發同步進行的配套設施開發費用，能夠分清受益對象的，應直接計入有關成本核算對象，借記「開發成本——土地開發」賬戶，貸記「銀行存款」等賬戶；分不清受益對象時，應先通過「開發成本——配套設施開發」賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關受益對象中進行分配。
(2)與土地開發不同步進行的配套設施開發費用，一般可先通過「開發成本——配套設施開發」賬戶歸集，待配套設施竣工時，再轉入「開發成本——土地開發」賬戶中。如果土地開發已完成等待出售或出租，而配套設施尚未完工，為及時結算完工土地的開發成本，經批准對這類配套設施的費用可先按其計劃成本(或預算成本)在土地開發成本中預提。預提時，借記「開發成本——土地開發」賬戶，貸記「預提費用——預提配套設施費」賬戶。實際發生的配套設施開發費用通過「開發成本——配套設施開發」賬戶核算，待配套設施完工後，對預提的配套設施費與實際發生的配套設施費差額，應調整有關土地開發成本。
3．開發間接費用的歸集與分配。
企業內部獨立核算單位為組織和管理開發項目而發生的費用先通過「開發間接費用」賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標准分配計入有關開發成本核算對象。應由土地開發成本負擔的，由「開發間接費用」賬戶轉入「開發成本——土地開發」賬戶內。如果直接組織和管理開發項目的部門是企業內部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關土地開發成本的開發間接費用項目內。
(二)完工土地開發成本的結轉
已完土地開發項目應根據其用途，採用不同的成本結轉方法：
1．為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。
開發完成後，應將其實際成本轉入「開發產品——土地」賬戶。
2．開發完成後直接用於本企業商品房等建設的建設場地。
應於開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計人有關的房屋開發成本中。結轉計入房屋開發成本的土地開發費用，可採取分項平行結轉法或歸類集中結轉法。
(1)分項平行結轉法。
就是將應結轉的土地開發費用，按成本項目分別平行轉入有關房屋開發成本的相關成本項目內。其會計分錄是：
借：開發成本——房屋——土地徵用及拆遷費 al
——前期工程費 a2
——基礎設施費 a3
——建築安裝費 a4
——配套設施費 a5
——開發間接費用 a6
貸：開發成本——土地——土地徵用及拆遷費 al
——前期工程費 a2
——基礎設施費 a3
——建築安裝費 a4
——配套設施費 a5
——開發間接費用 a6
這種結轉方法主要適用於改作自用的商業性建設場地的成本結轉。因為原商業性建設場地的開發成本中歸集了該場地應負擔的全部費用。
(2)歸類集中結轉法。
就是將應結轉的各項土地開發費用，歸類合並為「土地徵用及拆遷補償費」和「基礎設施費」兩個費用項目，然後轉入有關房屋開發成本的「土地徵用及拆遷補償費」和「基礎設施費」成本項目。
借：開發成本——房屋——土地徵用及拆遷費 al
——基礎設施費 a2+ a3+ a4
貸：開發成本——土地——土地徵用及拆遷費 al
——前期工程費 a2
——基礎設施費 a3
——建築安裝費 a4
這種結轉方法主要適用於自用建設場地成本的結轉。因為自用建設場地一般不歸集配套設施費和開發間接費用，所以為簡化核算手續，可採用這種方法結轉。
企業開發的自用建設場地，開發完成後近期不使用的，應將其實際成本先轉入「開發產品——土地」賬戶。
下面舉例說明土地開發成本的核算方法。
例4 甲房地產開發公司於2001年5月在梁園開發一塊土地，佔地面積40000㎡。開發完成後准備將其中的30000㎡對外轉讓，其餘的10000㎡企業自行開發商品房。假設梁園土地開發過程中只發生了如下經濟業務：
①支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下：
借：開發成本——土地——梁園(土地徵用及拆遷費) 25000000
貸：銀行存款 25000000
②支付拆遷補償費5 500000元，作會計分錄如下：
借：開發成本——土地——梁園(土地徵用及拆遷費) 5 500000
貸：銀行存款 5 500000
③支付勘察設計費210000元，作會計分錄如下：
借：開發成本——土地——梁園(前期工程費) 210000
貸：銀行存款 210000
④支付土石方費用5 500000元，作會計分錄如下：
借：開發成本——土地一—梁園(前期工程費)5 500000
貸：銀行存款 5 500000
⑤由某施工企業承包的地下管道安裝工程已竣工，應支付價款1 500000元：
借：開發成本——土地——梁園(基礎設施費)1 500000
貸：應付賬款——X施工企業 1 500000
⑥9月末，梁園土地開發工程完工。假設「開發成本——土地開發——梁園」賬戶歸集的開發總成本為37710000元，則單位土地開發成本為942．75元／㎡。其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其餘30000㎡已全部轉讓，月終結轉本塊土地的開發成本。作會計分錄如下：
借：開發產品——土地(梁園) 9427 500
主營業務成本——土地轉讓成本 28 282 500
貸：開發成本——土地——梁園 37710000
例5 續前例，若自用的10000㎡土地在開發完成後立即投入房屋開發工程的建設中，則企業可採用下面兩種方法結轉土地開發成本；
①採用歸類集中結轉法結轉土地成本時：
借：開發成本——房屋——梁園(土地徵用及拆遷費) 7 625 000
——梁園(基礎設施費) 1 802 500
貸：開發成本——土地——梁園(土地徵用及拆遷費) 7625 000
——梁園(前期工程費) 1 427 500
——梁園(基礎設施費) 375 000
②採用分項平行結轉法結轉土地成本時：
借：開發成本——房屋——梁園(土地徵用及拆遷費) 7 625000
——梁園(前期工程費) 1 427 500
——梁園(基礎設施費) 375000
貸：開發成本——土地——梁園(土地徵用及拆遷費) 7 625 000
——梁園(前期工程費) 1 427 500
——梁園(基礎設施費) 375 000

❼ 工程造價怎麼自學房地產成本控制

做預算終極方向還是要向房地產成本控制方向發展，在施工單位做全過程成本專控制一年了，施工單位的成本屬主要是建安成本，其實個人覺得成本控制道理都差不多吧。
1.首先要成本控製得知道成本的組成，從施工單位的建安成本來講，有分包成本、機械成本、管理成本、規費和稅金等等。要把所有可能發生的費用理清楚。
2.在施工單位從一個項目開工，從分包單位的選擇，合同的選擇，到過程中對分包簽證什麼，以及項目部的施工方案的編制，材料領用，吊車台班的選用，施工進度合理安排以及一些臨時設施等全過程中等發生費用的每一個環節都要了解。一句籠統的話就是對整個過程了解。
3.跟了一個項目下來，一個深刻的感觸就是個人的基本知識要扎實，圖紙要看得懂，工程量要算得准，定額也要熟悉，以及對施工技術方法，施工工藝要了解，只有基本功扎實了，才能對成本的發生更加了解。