地產設計培訓

C. 誰有咨詢公司或培訓公司為房地產企業設計的全年培訓計劃

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D. 房地產項目策劃的房地產項目策劃-賈士軍

第一部分職業生涯規劃
一、職業與職業生涯
二、職業選擇
三、職業生涯規劃
四、職業生涯發展和選擇理論
五、個人職業生涯規劃
六、組織對員工職業生涯的管理
第二部分 員工潛能激勵
一、激勵概述
二、激勵手段
三、文化、考評、薪酬與激勵
四、員工激勵的發展趨勢
第三部分 員工績效考評
一、績效考評概述
二、績效考評流程和考評者
三、績效考評的方法
四、反饋面談及成果應用
五、績效改進計劃
六、團隊績效的有效考評
七、績效考評的發展趨勢
第四部分 員工培訓與發展
一、員工培訓與發展概述
二、員工培訓與開發的形式與途徑
三、培訓項目設計與實施
四、培訓技術與方法
五、新員工培訓與管理人員開發
六、員工培訓投資的經濟分析 序言20世紀70年代末至80年代初，中國土地使用制度與住房制度開始進行重大改革。受當時房地產業高額利潤的驅使，各行各業紛紛湧入房地產市場，由此爆發了中國1992-1993年的「房地產熱」。為遏制這種不正常的虛熱，1994-1995年間，國家實行了宏觀調控、銀根緊縮的財政與金融政策。這些政策和市場競爭使得一批房地產企業遇到了資金鏈斷裂、銷售困難、樓盤爛尾的困境。
激烈的市場競爭使房地產開發商逐步認識到：要搞好房地產開發，營銷策劃是關鍵。為此，房地產開發公司開始大量招聘營銷策劃專業人才，房地產項目策劃成為越來越多的人的職業選擇。
房地產項目策劃是指一個開發商從獲取土地使用權開始，進行的市場調查、消費者心理行為分析、市場定位、項目規劃設計，制訂價格策略、廣告策略、銷售策略等物業管理前期介入的全過程籌劃工作。
房地產項目策劃是眾多學科理論與知識的集成，它綜合策劃理論、營銷理論、戰略管理理論、市場調研、消費者行為學、廣告理論、房地產開發、房地產投資、房地產估價、建築設計、城市規劃、物業管理等學科理論與知識，是一門新興的邊緣學科。然而，作為一門成長中的新興學科，我國的房地產項目策劃領域存在著理論上與實踐上兩方面的困境：
一是房地產項目策劃理論研究滯後。自20世紀90年代初房地產業在中國內地興盛以來，房地產開發、投資、估價、經營、營銷等高校教材及參考書雖然不少，但這些教材與參考書還多局限於房地產項目或企業的某一局部性研究，而就房地產項目運作的全過程進行探討卻較少。近年來，關於策劃學的專著出版了一些，但缺少專門針對房地產項目的專著。
二是房地產項目策劃實踐迫切需要理論指導。據估計，截至目前，全國有30 000家房地產公司和數以萬計的策劃人員。由於缺乏房地產項目策劃理論與方法的指導，在實際工作中，很多策劃人員只能「摸著石頭過河」，慢慢積累經驗，或以「師傅帶徒弟」的原始方式學習房地產項目策劃技術。2002年4月，本書主編賈士軍副教授面向房地產企業界人士編著出版了《房地產項目全程策劃》一書（廣東經濟出版社），該書甫一面世，即受到企業界人士的歡迎，這從一個側面反映出社會對房地產項目策劃理論的迫切需要。文摘由於房地產開發項目在各個階段引入策劃的理念和手段而獲得成功，房地產策劃因而普遍得到了人們的認可。於是，發展商開始在企業內部設立策劃部，專業策劃代理公司、物業顧問公司也應運而生，以房地產策劃為謀生手段的自由策劃人也大量出現。房地產策劃在實踐中創造出典範項目並為企業創造可觀的經濟效益，引起了人們的極大興趣和關注，以致出現對房地產策劃和策劃人的神化、無限誇大策劃的作用等思潮，這對以後房地產策劃的發展產生了一定程度的影響。
2．綜合策劃階段（1997．4-1999．6）
綜合策劃階段是以廣州錦城花園成功銷售作為標志的。此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。例如錦城花園以主題策劃為主線（品質、價格、舒適與和諧)，貫穿於投資策劃（寫字樓變更為住宅)、市場策劃（佔領十二層帶電梯小高層住宅的市場份額)、設計策劃（歐陸立面設計、集中共用綠地、合理安排建築戶型、結構設備滿足建築功能及美觀要求)、營銷策劃（淡季入市、顯示身份的高尚住宅)、廣告策劃（連登懸念廣告、積聚人氣)、形象策劃（寓意深刻的標識、標志)等，整個策劃手段整合比較完美，一氣呵成。
自此之後，以主題策劃為主線的綜合策劃手段在廣州、深圳乃至全國各地流行起來，出現不少綜合策劃成功的典範樓盤。在各種策劃手段的整合中，各項目根據自己的特點各有所側重、創新。例如廣州翠湖山莊主題概念是「一般度假或生活居所」，其手段則是園林設計策劃，獨特營銷策劃（搭單大行動、試住大行動、減價大行動)，公關活動策劃（品酒會、開放日)等。
隨著房地產策劃實踐的不斷深入，各種策劃理論、策劃流派層出不窮。最具代表性的房地產策劃理論是「概念地產」理論。該理論認為：許多項t目都是先給人們一個概念，這個概念被社會接受以後，它所支持的硬體就能被消費者對象所接受。「概念地產」理論要求，房地產項目首先要進行「概念設計」，「概念設計」影響項目的成敗，是項目成功策劃的核心。這種理論對整個房地產策劃領域產生很大影響，不少房地產項目策劃就是在「概念地產」理論的指引下，通過獨特的概念（理念、主題)設計（策劃)使開發的樓盤順利走向市場，獲得成功。
另一種關於房地產策劃的重要理論是「全程策劃」理論。「全程策劃」理論主要強調兩方面：一是房地產策劃應從市場調研、項目論證、概念設計、規劃布局、建築設計、工程式控制制、營銷推廣、售後服務等一系列環節中進行「全過程」策劃，各個環節相互連貫，缺一不可。二是在每一策劃環節中以提高產品價值為主要目的，強調提升價值的手段和空間。「全程策劃」理論從策劃實踐中產生，是綜合策劃階段理論研究的結晶，為房地產策劃領域提供了一種全新的模式，影響深遠，被廣泛採用。 房地產項目策劃(第2版)-賈士軍圖書信息 出版社: 高等教育出版社; 第2版 (2011年1月1日)叢書名: 高等學校工程管理專業系列教材,普通高等教育「十一五」國家級規劃 教材 平裝: 417頁 正文語種: 簡體中文 開本: 16 ISBN: 9787040303148 條形碼: 9787040303148 商品尺寸: 25.8 x 18.4 x 2.2 cm 商品重量: 640 g ASIN: B004OQJNWM內容簡介《房地產項目策劃(第2版)》是在第2版（普通高等教育「十五」國家級規劃教材）基礎上修訂而成的。《房地產項目策劃(第2版)》介紹了開發商從獲取土地使用權開始，進行市場調查、消費者心理行為分析、市場定位、項目建築策劃，制定價格策略、廣告策略、銷售策略，以及物業管理前期介入的全過程籌劃工作。《房地產項目策劃(第2版)》主要供高等學校工程管理專業（房地產經營管理方向）和工商管理專業（房地產經營管理方向）本科生使用，也可作為相關專業碩士研究生參考用書以及房地產企業界人士自學和繼續教育使用。編輯推薦
《房地產項目策劃(第2版)》是普通高等教育「十一五」國家級規劃教材，高等學校工程管理專業系列教材之一。作者簡介賈士軍，廣州大學教授，房地產估價師，土地估價9幣。主要研究領域：房地產營銷策劃、房地產估價與房地產管理。主、參編專著教材6部，代表性專著為《房地產項目全程策劃》，2002年由廣東經濟出版社出版；在《中國軟科學》等期刊發表學術論文30餘篇。曾為廣州、深圳等地房地產項目提供策劃咨詢。目錄第一章 房地產項目策劃概論
第一節 房地產項目策劃的含義與特點
第二節 房地產項目策劃的由來與發展
第三節 房地產項目策劃的地位與作用
第四節 房地產項目策劃的程序與內容
第五節 房地產項目策劃中的創新問題
第六節 商業地產與住宅項目策劃的比較
第七節 房地產項目策劃業的未來發展
第八節 房地產策劃機構的選擇
閱讀材料萬達·江畔人家——傾情演繹「新城市主義」生活第二章 土地使用權獲取
第一節 房地產開發地段的選擇
第二節 風水理論與居住區選址
第三節 開發商獲取土地的方式與策略
第四節 參加土地拍賣
第五節 地產開發的時機第三章 房地產項目市場調研
第一節 市場調研概述
第二節 市場調研內容
第三節 市場調研方法簡介
第四節 深度訪談技術
第五節 調研問卷設計
第六節 抽樣問題與數據整理處理
第七節 量表測量技術
第八節 問卷調查的局限性
第九節 開發商與市場調研機構的合作
閱讀材料1廣州市居民住房需求調查問卷
閱讀材料2消費者購房偏好測量問卷第四章 購房者心理與行為分析
第一節 購房者心理過程分析
第二節 購房者個性心理分析
第三節 社會文化、家庭因素對購房者的影響
第四節 購房者行為模式分析閱讀材料北京、上海的文化特色與房地產市場狀況第五章 房地產項目sTP策劃
第一節 房地產項目市場細分
第二節 房地產項目目標市場選擇
第三節 房地產項目市場定位
第四節 房地產項目概念設計
第五節 房地產項目的命名與注冊閱讀材料深圳寶安電子城STP策劃第六章 房地產項目的建築策劃
第一節 建築策劃概論
第二節 居住區總體規劃
第三節 建築結構與住宅選型
第四節 建築風格選擇與設計
第五節 住宅戶型設計
第六節環境景觀設計
第七節 住宅小區的科技含量和智能化應用
第八節 規劃設計中的經濟問題
第九節 開發商、策劃師與建築師的合作第七章 房地產項目價格策劃
第一節 房地產項目價格策劃概述
第二節 房地產項目定價方法
第三節 房地產項目基本定價策略
第四節 房地產項目定價程序
第五節 確定垂直價差
第六節 制定水平價差
第七節 價格組合與租金轉換
第八節 運用調價策略
第九節 價格促銷策略
閱讀材料1可比樓盤量化定價法——深圳某花園可比樓盤量化定價過程
閱讀材料2房地產項目價格策略策劃報告——深圳某花園尾盤試住方式建議案第八章 房地產項目廣告策劃
第一節 廣告策劃流程與廣告公司選擇
第二節 廣告目標確定與廣告費用預算
第三節 廣告媒體的選擇與運用
第四節 廣告主題與廣告標題擬定
第五節 廣告設計技巧
第六節 廣告質量許偷與廣告_韋奏把握
第七節 廣告策劃書的編制
第八節 廣告效果評價
閱讀材料
第一節 市場營銷渠道與推廣主題的確定
第二節 樓盤形象包裝
第三節 售樓處與樣板房設計
第四節 售樓書與售樓模型製作
第五節 銷售計劃與項目開盤
第六節 中期銷售控制
第七節 尾盤銷售與滯銷問題
第八節 房地產項目促銷策略第十章 物業管理前期介入
第一節 物業管理前期介入概述
第二節 物業管理服務標準的確定
第三節 設計與施工階段的物業管理介入
第四節 物業管理隊伍的組建
第五節 物業管理方案及制度的制定
第六節 接管驗收與業主入住階段的物業管理
閱讀材料廣州××項目物業管理前期介入項目建議書
附錄 住宅性能評定技術標准
參考文獻
文摘
版權頁：插圖：二、房地產項目策劃的由來與發展房地產策劃從萌芽、起步直至發展到現在，已走過了十幾年的歷程。縱觀房地產策劃史，從運用各種策劃技術手段使房地產開發項目成功推向市場的角度看，可分為三個階段，即單項策劃階段、綜合策劃階段和復合策劃階段。
1.單項策劃階段（1992年6月-1997年3月）
1992年一1993年國內第一波「房地產熱」之前，國內房地產開發基本處於賣方時代，開發商只要蓋好房子，甚至只有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把樓賣掉，這種情況下開發商不需要考慮房地產市場問題，也就無所謂房地產項目策劃問題，但產生了房地產項目策劃的萌芽。1990年至1992年期間，一位從台灣請來的銷售專家，對廣州世界貿易中心大廈進行推廣銷售。她精心培育銷售隊伍，倡導按揭貸款樓盤，首推「賣樓花」理念等，使世界貿易中心大廈的銷售大獲全勝。
1992年一1993年「房地產熱」之後，國家宏觀調控、緊縮銀根，使得許多房地產項目出現滯銷，「爛尾樓」頻現，開發商開始正視房地產市場、研究消費者行為和心理。
此階段房地產策劃的主要特點是運用各種單項技術手段進行策劃，並以某種技術手段深入拓展，規范操作，取得了良好的效果。隨著房地產策劃實踐的日益深入，通過房地產策劃成功的個案不斷增多，房地產策劃理論思想也逐漸形成，由於房地產開發項目在各個階段引入策劃的理念和手段而獲得成功，因而房地產策劃普遍得到了人們的認可。
2.綜合策劃階段（1997年4月一1999年6月）
綜合策劃階段是以廣州錦城花園成功銷售作為標志的。此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。錦城花園以主題策劃為主線（品質、價格、舒適與和諧），貫穿於投資策劃（寫字樓變更為住宅）、市場策劃（佔領十二層帶電梯小高層住宅的市場份額）、設計策劃（歐陸風格立面設計、集中共用綠地、合理安排建築戶型、結構設備滿足建築功能及美觀要求）、營銷策劃（淡季入市、顯示身份的高尚住宅）、廣告策劃（連登懸念廣告、積聚人氣）、形象策劃（寓意深刻的標志），整個策劃手段整合比較完美，一氣呵成。
3.復合策劃階段（1999年7月-）
復合策劃階段是以廣州奧林匹克花園成功銷售作為標志的。該階段房地產策劃的主要特點是狹義地產與泛地產相復合，即房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段外，還可以運用房地產領域以外的其他手段。

E. 房管局具體是干什麼的

1、負責全市單位公抄有住房和直管公有住房交易審批。

2、對全市單位自管房進行政策指導、監督、管理、協調和服務職能。

3、負責全市城鎮建設安置動遷管理。

4、負責全市城鎮公有住房確權發證，辦理產權產籍變更手續。

5、貫徹落實國家、省、市關於房地產業的方針、政策和法律、法規、規章。

(5)地產設計培訓擴展閱讀：

房地產開發企業資質申報和年檢申辦房地產開發企業資質需提供的資料：

1、房地產開發企業資質申報表。

2、企業法人營業執照及代碼證。

3、企業章程。

4、驗資報告(200萬元以上貨幣資金證明)。

5、法人代表身份證及任命書。

6、七人以上房地產相關專業技術人員資格證書、聘書及勞動合同。

F. 房地產公司新進員工培訓計劃

房地產咨詢式銷售技巧培訓 房地產咨詢式銷售技巧培訓 一、銷售策略：工作單 （「什麼」之問題） 1、 我對物業有多少了解？ 2、 我對目標客戶有什麼了解？ 3、 我對現在的市場現狀有什麼了解？ 4、 我認為客戶會對什麼感興趣？ 5、 我們的項目有哪些強勢特色？有什麼與眾不同的利益價值？ 6、 存在哪些制約因素？如何淡化？ 7、我應該如何說服客戶下定單？ 8、我怎樣最佳地接近和了解客戶的興趣與需求？ 9、我怎樣組織說稿，才最有說服力？ 10、我事先怎樣計劃應付各種預期問題，以及客戶可能提出的追問？ （實戰演習：請根據自身樓盤的實際情況組織本公司銷售員及經理舉行一次專題討論，並要求每人各自回答上述十大題，然後選出三名組長，對所有答卷進行匯總，你將意想不到的新發現。）二、推銷洽談成功的四個步驟 1、 喚起並抓住客戶的即時注意 洽談的目標是把客戶的注意力吸引到我們說話的內容上來，贏得他人注意往往不是件容易的事，客戶可能另有所思，即使客戶沒有問，我們也要從一開始就回答客戶的「對我有哪些好處？」這個問題，在整個洽談過程中，我們應該不停地解答這個問題，我們必須瞄準客戶的真實需求——更高的品質，更高的回報，更多的附加價值和更少的憂慮等等。參考資料： http://www.fangce.net/Article/yingxiao/jiqiao/200711/1505.html

G. 領導者如何將物質激勵和精神激勵相結合

1.項目經理事業激勵
所謂事業激勵，是指項目經理所從事的房地產項目開發管理工作給其帶來的激勵，包括工作目標激勵、工作過程激勵和工作完成激勵3個部分。
企業所設置的項目目標使項目經理人的行為具有方向性，引導他去達到某種結果。也就是說項目經理人是按企業所設置的項目目標作出反應和進行行動的。目標是衡量項目經理人工作績效的標尺。目標設置是管理領域中最有效的激勵方法之一，績效目標是工作行為最直接的推動力。按照目標設置理論，房地產企業要使所設置的項目目標對項目經理人有激勵作用，必須滿足下列原則：
(1)項目目標應當是具體的、量化的。具體和量化的目標更能激發項目經理人的行為；
(2)項目經理人的目標應具有一定的挑戰性。按期望理論，如果目標定量過高，強度過大，就會降低他們對實際目標的期望值，從而影響其激勵力。同樣，如果目標定得過低，項目經理人不費力便可垂手得到，這樣的目標也會失去激勵效力。因此項目經理人的工作目標是先進性與可行性的統一，具有一定的挑戰性；
(3)項目經理人參與目標設置，使所設置的項目工作目標被個人所接受，轉化為個人的目標，或者說使項目經理入將個人目標與企業目標有機結合。此即目標的內在化。內在化的目標能最大限度地激發他們的工作積極性。
工作過程激勵是指經理工作本身所具有的重要性、挑戰性、趣味性、培養性等會激勵經理珍糟自己的工作和努力干好工作。經理工作的這些特點會使經理「覺得工作著是快樂的"，從而產生激勵作用。按照哈克曼和奧爾德姆的工作特徵理論，要激發經理的工作動機．對工作產生滿意感，應具備長個條件：
(1)經理必須體驗到他所從事的工作具有重要意義；
(2)經理必須體驗到他對工作及其結果負有個人責任；
(3)讓經理及時了解工作的結果。因此房地產企業要及時對項目經理工作進行總結和反饋，使項目經理感知其工作的艱難和快樂，從而激勵他努力工作。
工作完成激勵是項目經理完成工作任務時所產生的對企業、社會和國家的貢獻感，對自己的抱負和價值得到實現時的自豪感，自己的能力得到發揮的得意感，以及由此而產生的成熟感、成就感等導致經理內在性需要得到滿足而產生的激勵。
2.聲譽激勵
追求良好的聲譽是個人獲得尊重和自我實現的需要。對項目經理而言，高薪帶來的心理優越感並不能完全取代高信譽度帶來的社會認同感，因此他同樣渴望美譽。
企業聲譽是企業信譽、產品質量和服務態度以及企業形象的綜合。項目經理的聲譽是其名聲和榮譽，是個人信用的基礎。在競爭性市場中，項目經理的聲譽對其人力資本的影響主要在兩個方面。其一是項目經理聲譽的好壞影響其職業的可持續性，壞的聲譽會導致他們職業生涯的終止；其二是項目經理聲譽的好壞影響其在行業市場上的價格，好的聲譽會使經理人在市場中獲取較高的收入。但無論是企業還是個人，聲譽的形成都不是一朝一夕的，它是需要自身的不斷努力，造成一種在他人心目中值得信任的良好印象。
對此，房地產企業可從以下幾方面做出努力：
(1)創造條件，提高職業經理對聲譽需要的慾望。加強政府與經理人之間的交流，使一些具有社會責任感和職業榮譽感的經理人自覺為社會多做貢獻。在企業家基本物質條件相對滿足的前提下，對榮譽感的需要慾望會逐步上升，然而中國的儒家文化傳統，企業家的形象還沒有達到皂權所能產生的榮耀，因此，通過與政府人士的溝通，會在一定程度上使他們感受到自己的社會價值，這對那些實現良好經營業績的經理人具有極大的吸引力，也將引起他們為社會多做貢獻的慾望。
(2)大力宣傳，積極發揮社會中介組織的作用，如房地產協會等機構，對企業素質和企業形象等進行評估，科學地顯示企業或項目在行業中的地位、作用和影響力，從而間接地顯示出經理人的地位與作用。提倡項目經理人的社會責任感和事業心，對為社會和企業做出突出貢獻的經理人，聯合行業協會及業內知名企業建立專門機制，給予及時的表彰和獎勵，承認他們的人力資本價值，擴大他們在社會上的知名度，激勵他們對聲譽的追求。
3.培養激勵
項目經理具有很高的綜合素質，能被任命為項目經理本身就是一種榮譽激激。但是要成長為一名合格的項目經理，自身的基本素質固然重要，外部的培養機制是必不可少的。而對職業發展負主要責任的還是項目經理自己，所以首先應由他們和上級一起根據個人工作的發展需要制訂出個人發展計劃。在制定個人發展計劃時可參照如下步驟迸行：
(1)了解企業的戰略目標；
(2)充分考慮項目經理的個人意願；
(3)參考部門的策略和發展計劃；
(4)依據本崗位和項目需求擬訂工作中的主要目標並與企業領導形成共識；
(5)在擬訂主要工作目標後清晰相應的衡量標准與實施計劃；
(6)定時檢查進展情況，並根據實際狀況修正計劃；
(7)基於工作表現的考核結果與企業領導共同商定發展和培訓計劃。
為了便於項目經理人自身素質的提高，沿著個人計劃不斷發展，滿足其成長的需要，企業應考慮根據以下依據設計多種培訓課程：
(1)根據個人發展的需要：每個項目經理人在個人計劃中，會根據工作發展所需與自身能力提出培訓要求。就要求人力資源部門要充分考慮他們的這種需要，制定相應的培訓課程，這是企業進行職業管理的主要內容之一。
(2)企業發展的需要：人力資源部門在充分考慮項目經理人自身的意願的同時，應重點分析、結合企業發展戰略的需要確定培訓課程。
(3)考核結果：企業進行績效考核的目的主要是提高項目管理績效。在設計培訓課程時應著重結合在季度、半年度的績效考核結果中反映出存在的不足，力圖通過培訓中改進。
4.職業生涯設計
經驗豐富的項目經理是企業保持活力的源泉，但是有一點不可否認，當晉升受阻或看不到變化，項目經理就會失去動力，信心漸失，從而停滯不前，如何擺脫困境，並使中層經理恢復活力呢?職業生涯設計是解決問題的重要方法。解決房地產企業項目經理的職業生涯發展問題需注意以下幾點：
(1)打破直線晉升制度的限制。歸根結底，建築企業最大的財富是人。要充分發揮項目經理的最大潛力是建築企業必須首先考慮的問題。所以，建築企業應制定《項目經理職業發展管理辦法》，從而促進項目經理與組織共同發展，並且為每一位項目經理建立相應的職業發展檔案，由企業高層領導人來進行跟蹤指導，以確定他們的下一步工作目標，並按照年度考核結果進行級別晉升或降級。建築企業需要把每一個項目經理都看作有晉升潛力的人，適當地增加工作的壓力、新鮮感，可以激發他們的挑戰性。
(2)樹立職業生涯發展觀。項目經理是企業執行層面是的關鍵環節，企業上層的戰略有賴於項目經理良好的實施。企業的發展有一個規劃，職業人的職業發展也如此。站在企業的角度看，只有讓項目經理實現自己的職業之路，企業才會更好的發展。因此，幫助項目經理制定長期的職業發展觀，尤其重要，企業領導人不要以為這是項目經理個人的事，而是應該在這方面應該加強培訓課程。