土地增值稅培訓

1. 未實現增值的房產需不需要徵收土地增值稅

首先應予指出的是，由於該行屬於非房地產開發企業，對其轉讓房地產中收入及扣除項目的認定，應按照《土地增值稅暫行條例》及實施細則等相關文件的規定進行，以納稅人轉讓房地產所取得的收入減除計算增值額的扣除項目後的余額計算繳納，對轉讓收入或扣除項目存在不實情形的，可以進行評估或核定徵收，按預征率進行清算是不合適的。這里要區分以下幾種情形進行具體認定。
收入的認定
納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。但對納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算徵收。
(一)轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。這主要指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低於房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。
(二)隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。
同時，淮安會計培訓學校小編告訴你《財政部、國家稅務總局、國家國有資產管理局關於轉讓國有房地產徵收土地增值稅中有關房地產價格評估問題的通知》(財稅[1995]61號)規定，凡轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附屬物的納稅人，按照土地增值稅的有關規定，需要根據房地產的評估價格計稅的，可委託經政府批准設立，並按照《國有資產評估管理辦法》規定的由省以上國有資產管理部門授予評估資格的資產評估事務所、會計師事務所等各類資產評估機構受理有關轉讓房地產的評估業務。
扣除項目金額的認定
轉讓房地產扣除項目金額的認定，《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅[1995]48號)規定以下幾個方面。
(一)關於轉讓舊房如何確定扣除項目金額。
轉讓舊房，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。
對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
另外，納稅人轉讓舊房及建築物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。
關於新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成後未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標准可由各省、自治區、直轄市財政廳(局)和地方稅務局具體規定。
(二)提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。但對納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算徵收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
(三)納稅人轉讓舊房的，如不能取得評估價格，計算土地增值稅時如何確定準予扣除的項目?
淮安會計培訓學校小編告訴你《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)規定：納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可以將《土地增值稅暫行條例》第六條第(一)項規定的取得土地使用權所支付的金額和第(三)項規定的舊房及建築物的評估價格的金額，按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
例如，以10萬元購買房屋，第8年時轉讓，轉讓時不能取得評估價格，不考慮其他的扣除項目，此時的扣除金額為10×(1+5%×8)=14(萬元)。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。

2. 「營改增」後土地增值稅征管的意見建議

土地增值稅和營改增沒有關系，營改增是營業稅改徵增值稅，土地增值稅是基於土地的另外的稅種，三個不是一回事

3. 土地增值稅的有關文件和國法

財政部國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知發文字型大小： 財稅字【1995】第048號 發布時間： 1995年05月25日 狀態：有效
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局，揚州培訓中心、長春稅務學院：
按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱細則）的規定，現對土地增值稅一些具體問題規定如下：
一、關於以房地產進行投資、聯營的征免稅問題
對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值稅。
二、關於合作建房的征免稅問題
對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。
三、關於企業兼並轉讓房地產的征免稅問題
在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，暫免徵收土地增值稅。
四、關於細則中「贈與」所包括的范圍問題
細則所稱的「贈與」是指如下情況：
（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。
（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。
上述社會團體是指中國青少年發展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會以及經民政部門批准成立的其他非營利的公益性組織。
五、關於個人互換住房的征免稅問題
對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免徵土地增值稅。
六、關於地方政府要求房地產開發企業代收的費用如何計征土地增值稅的問題
對於縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一並收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。
對於代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數；對於代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
七、關於新建房與舊房的界定問題
新建房是指建成後未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標准可由各省、自治區、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規定。
八、關於扣除項目金額中的利息支出如何計算問題
（一）利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；
（二）對於超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
九、關於計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題
細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。
十、關於轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題
轉讓舊房的，應按①房屋及建築物的評估價格、②取得土地使用權所支付的地價款和③按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
十一、關於已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題
對於個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建築物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除。
十二、關於評估費用可否在計算增值額時扣除的問題
納稅人轉讓舊房及建築物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算徵收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
十三、關於既建普通標准住宅又搞其他類型房地產開發的如何計稅的問題
對納稅人既建普通標准住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能准確核算增值額的，其建造的普通標准住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定。
十四、關於預售房地產所取得的收入是否申報納稅的問題
根據細則的規定，對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。因此，對納稅人預售房地產所取得的收入，當地稅務機關規定預征土地增值稅的，納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報，並按規定比例預交，待辦理決算後，多退少補；當地稅務機關規定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。
十五、關於分期收款的外幣收入如何摺合人民幣的問題
對於取得的收入為外國貨幣的，依照細則規定，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價摺合人民幣，據以計算土地增值稅稅額。對於以分期收款形式取得的外幣收入，也應按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價摺合人民幣。
十六、關於納稅期限的問題
根據條例第十條、第十二條和細則第十五條的規定，稅務機關核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產轉讓合同之後、辦理房地產權屬轉讓（即過戶及登記）手續之前。
十七、關於財政部、國家稅務總局《關於對1994年1月1日前簽訂開發及轉讓合同的房地產征免土地增值稅的通知》（財法字［1995］7號）適用范圍的問題。
該通知規定的適用范圍，限於房地產開發企業轉讓新建房地產的行為，非房地產開發企業或房地產開發企業轉讓存量房地產的，不適用此規定。

4. 稅務管理師上海國家會計學院的培訓內容主要是什麼稅法，增值會培訓一些會計知識么

上海國家會計學院稅務管理師培訓主要有18個稅種，消費稅，企業所得稅、個人所得稅，城市維護建設稅，契稅，房產稅，印花稅，城鎮土地使用稅，土地增值稅，車船使用稅，車輛購置稅，資源稅，耕地佔用稅，煙葉稅，環保稅，關稅，船舶噸稅等稅務，主要是稅收實體與程序法律、稅收制度改革、稅務管理會計、涉稅相關法律知識等知識，是會培訓一些會計，法律，稅務3塊知識，這三塊知識都是相輔相成的

5. 熟地銷售支付的利息費用繳納土地增值稅時是否可以扣除

第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一法規繳納的有關費用。

（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項法規計算的金額之和的5％以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項法規計算的金額之和的10％以內計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府法規。

因此，對不能提供金融機構證明的可根據上述規定進行扣除。

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6. 大成方略集團的核心課程

（一）財務網狀化管理：
大成方略2012年財務管理培訓主題課程
中國注冊理財規劃師協會（CICFP）注冊財稅管理師資質考試指定培訓課程
課程內容：
1、企業財務的網路化管理
2、多主體財務關系下的稅務管理
3、成本均衡管理
4、項目管理中的財務控制
5、財稅管控中的公司治理
6、財務指標體系創新與應用
7、財務制度設計與撰寫
凡學完以上七門課程的學員，可直接報考注冊財稅管理師
（二）公司金融管理：
中國注冊理財規劃師協會（CICFP）注冊企業理財師資質考試指定培訓課程
北京大學CEP金融管理研修核心課程
課程內容：
1.一把手的財務風格與財務管理模式
2.企業融資運作
3.金融工具在企業經營中的價值創造
4.資本運營的財技
5.股票期貨期權在企業財務管理中的應用
6.利用銀行資源降低企業成本
7.金融方式在企業六大業務循環中的運用
凡學完以上七門課程的學員，可直接報考注冊企業理財師
中國注冊理財規劃師協會（CICFP）注冊企業理財師資質考試唯一指定教材
北京大學CEP金融管理研修班教材
（三）用工具節稅：
企業有效安全降低稅負的最專業培訓課程，掌握依法降低稅負10%~30%的實操技能
課程內容：
1.企業納稅戰略管理
2.企業納稅管理體系設計
3.薪酬節稅設計*
4.資產與股權的納稅處理與運用
5.經濟合同訂立中的涉稅處理
6.企業涉稅制度建設
7.企業納稅評估與風險控制
8.用財務工具降低稅負
9.企業納稅自查與調整*
學完以上七門課程（不含*）的稅務系統學員，可直接報考注冊財稅管理師資質考試。
中國納稅指南系列圖書，由中國稅務出版社出版
企業依法安全降低稅負10%~30%的實操技能
（四）企業財務內控：
當今企業實施財務內控最具實效的培訓課程
課程內容：
1.企業財務風險管控體系建立
2.有效降低成本的財務策略與方法
3.財務分析與資產有效利用
4.現金流管理：風險控制與價值創造
5.新全面預算管理實務與操作
6.企業財務檢查技術
7.納稅控制策略與方法
業界公認：當今企業實施財務內控最具實效的培訓課程
（五）房地產企業財務管理：
國內首家推出從立項到清算的全過程財務管控培訓課程
課程內容：
1.房地產企業項目融資與資金管控
2.房地產項目全面預算管理
3.房地產企業納稅戰略管理
4.房地產企業涉稅制度設計與合同管理
5.房地產項目清算與土地增值稅清算的涉稅處理
六大模塊課程，系統地解決房地產企業的財務管控問題。
對房地產企業從立項開始，直到項目清算的全過程進行系統深入培訓。
（六）企業所得稅匯算清繳：
大成方略王牌培訓課程，每年培訓8萬多人次。
歷年的匯算清繳新方略，成為業界眾多培訓機構爭相模仿的對象。
大成方略匯算清繳培訓與眾不同之處：
1）課程體系完整；
2）課程內容新、方法實用；
3）配套工具完善。
大成方略納稅人俱樂部2011年企業年終匯算清繳新方法：
從三個角度入手：公司角度、金融角度、財務角度。
用三種方法解決：布局、轉換、主體。
面對當今紛繁的經濟環境，能否從公司角度、金融角度、財務角度進行年終匯算清繳，用布局、轉換、主體三種方法創造財務收益，是今年企業年終匯算清繳的關鍵。
為此，我們大成方略納稅人俱樂部為您准備了三個獨特的專題，幫助企業創造財務收益。
專題一：2011年企業年終匯算清繳方略：布局、轉換、主體
核心內容：站在布局、轉換、主體的方法論高度，從公司、金融、財務三個角度入手，透徹解析2011年匯算清繳稅收政策與應用方略，以前瞻性的視角及涉稅處理方法，幫助企業搭建匯算清繳框架，為企業提供新的匯算清繳思路，達到創造企業財務收益的目的。
專題二：2011年企業年終匯算清繳差異與調整技巧
核心內容：在布局、轉換、主體三種方法下，綜合運用稅收政策，多角度進行納稅調整，有效轉化差異、合法調整稅負，依法用稅收政策實現財務收益。
專題三：2012年稅務稽查及企業防範方法
核心內容：剖析稅務稽查中的納稅評估與檢查技術，針對2012年稅務機關的稽查點，多角度依法應對稅務稽查，做到心中有數，防患於未然。

7. 土地增殖稅和所得稅的計算方法有何不同謝謝~~

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土地增值稅與所得稅對比分析

http://www.crei.cn 2006年2月9日 來源:中原中國地產研究

土地增值稅是房地產行業的一種稅，針對房地產在轉讓環節所產生的增值額而徵收的一種稅。所得稅是針對企業的生產經營所得或個人所得而徵收的一種稅，在房地產行業中，對房地產企業徵收企業所得稅，對個人租賃、轉讓房地產徵收個人所得稅。兩者較為類似的都是對所得收益征稅，但土地增值稅是屬於交易費用的一種，是計入成本中的。

（註：以下所述各稅種的實施細則皆為深圳地區的標准）

一、概念

土地增值稅:是以納稅人在境內轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物所取得的增值額為征稅對象的稅種。

所得稅：房地產行業中存在兩個所得稅，

一個是企業所得稅，是對中華人民共和國境內的一切企業（不包括外商投資企業和外國企業），就其來源於中國境內外的生產經營所得和其他所得而徵收的一種稅。房地產市場上的企業（開發企業、中介商）應就其生產經營所得繳納企業所得稅。

一個是個人所得稅，是以個人（自然人）取得的各項應稅所得為對象徵收的一種稅。房地產三級市場上個人租賃、轉讓房地產應繳納個人所得稅。

二、納稅人

土地增值稅的納稅義務人是有償轉讓（不包括無償贈與、繼承等方式）國有土地使用權、地上建築物及其附著物的單位和個人。包括各類企、事業單位、機關、社會團體、個體工商業戶以及其他單位和個人。

個人所得稅的納稅人是指在中國境內有住所，或者雖無住所但在境內居住滿一年，以及無住所又不居住或居住不滿一年但有從中國境內取得所得的個人。包括中國公民、個體工商戶、外籍個人等。

企業所得稅的納稅人為中華人民共和國境內除外商投資企業和外國企業外的實行獨立核算的企業或者組織，包括：國有企業、集體企業、私營企業、聯營企業、股份制企業，以及有生產、經營所得和其他所得的其他組織。

三、課稅對象和計稅依據

土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建築物及其他附著物。課稅對象是有償轉讓房地產所取得的土地增值額，即以納稅人轉讓房地產所取得的土地增值額為計稅依據。土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入（包括轉讓房地產的全部價款及相關的經濟利益，具體有貨幣收入、實物收入和其他收入）減除規定扣除金額後的余額。

企業所得稅以納稅人取得的生產、經營所得和其他所得為征稅對象。在房地產市場中以房地產企業的生產經營所得為征稅對象。

個人所得稅的征稅對象是個人取得的應稅所得。個人出租和轉讓建築物、土地使用權取得的所得是征稅對象。

四、稅率和應納稅額的計算

土地增值稅是增值額乘以四級超額累進稅率，所得稅是所得收益額乘以固定稅率。土地增值稅在開發企業轉讓房地產時採用預征，為轉讓所得收入乘以固定差別稅率。土地增值稅的增值額和所得稅的所得收益額都是收入扣除掉成本、費用等作為應納稅額，但是兩者的收入和扣除項目不盡相同。

◆土地增值稅

土地增值稅就是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額後增值額再以比例繳納的稅收。

稅率採取四級超額累進稅率：

（一）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

（二）增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

（三）增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

（四）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例均包括本比例數。

簡便計算方法的公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50％土地增值稅稅額＝增值額×30％

（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％

（四）增值額超過扣除項目金額200％土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％

其中，扣除項目為：

（一） 取得土地使用權所支付的金額。

（二） 開發土地和新建房及配套設施的成本。是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三） 開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

（四） 舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。

（五） 與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六） 財務部規定的其他扣除項目。

◆企業所得稅

應納所得稅額=應納稅所得額×稅率（公式中「應納稅所得額」即納稅人納稅年度收入總額減去准予扣除項目後的余額）

對設在深圳經濟特區內的國營企業、集體企業、內聯企業徵收所得稅一律按15%的稅率計算繳納所得稅。

房地產開發企業的收入確定：

房地產開發企業採取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再並入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。

預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率

預售收入的利潤率不得低於15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。

預售開發產品完工後，企業應及時計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整後再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額並入當期應納稅所得額。

應扣除的項目包括：

房地產開發企業在進行成本和費用扣除時，必須按規定區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發產品銷售成本可以按規定在當期直接扣除。

開發產品的建造成本是指開發產品完工前發生的各項支出，包括：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共設施配套費、開發的間接費用、借款費用及其他費用等。

房地產開發企業必須將開發產品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據有關會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關成本對象中；因多個項目同時開發或先後滾動開發而不能分清負擔對象的，則應根據配比的原則按各項目佔地面積、建築面積或工程概算等方法配比計入有關開發項目的成本。

下列項目按以下規定進行扣除：

（一）銷售成本。房地產開發企業發生的當期准予扣除的開發產品銷售成本，是指已實現銷售的開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積

銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

（二）土地徵用及拆遷補償費、公共設施配套費。房地產開發企業實際發生的土地徵用及拆遷補償費、公共設施配套費，應按成本對象進行歸集和分配，並按規定在稅前進行扣除。

1、屬於成本對象完工前實際發生的，直接攤入相應的成本對象。

2、屬於成本對象完工後實際發生的，首先應按規定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現銷售的可售面積和未實現銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應由已實現銷售的可售面積分攤的部分，准予在當期扣除。

（三）借款費用。房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，如屬於成本對象完工前發生的，應按其實際發生的費用配比計入成本對象中；如屬於成本對象完工後發生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。

（四）開發產品共用部位、共用設施設備維修費。房地產開發企業按照有關法律、法規或合同的規定，因對已售開發產品共用部位、共用設施設備承擔維護、保養、修理、更換等責任而發生的費用，可按實際發生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。

（五）土地閑置費。房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按規定進行扣除。

（六）成本對象報廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償後的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按規定直接在當期扣除。

（七）廣告費和業務宣傳費。新辦房地產開發企業在取得第一筆開發產品銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費和業務宣傳費，可無限期結轉以後年度，按規定的標准扣除。

（八）折舊。房地產開發企業將待售開發產品按規定轉作經營性資產，可以按規定提取折舊並准予在稅前扣除；未按規定轉作本企業經營性資產和臨時出租的待售開發產品，不得在稅前扣除折舊費用。

◆個人所得稅

個人出租和轉讓建築物、土地使用權時按個人所得稅中的「財產轉讓所得」項目計征個人所得稅，稅率為20%。

應納稅額=應納稅所得額×適用稅率

個人將房產出租時：公式中的「應納稅所得額」為納稅人每次取得的收入，定額或定率扣除規定費用後的余額。每次收入不超過4000元的，定額減除費用800元後的余額為應納稅所得額；每次收入在4000元以上的，定率減除20%的費用後的余額為應納稅所得額。

個人將房產轉讓時：公式中的「應納稅所得額」為納稅人每次轉讓財產取得的收入額減除財產原值和合理費用的余額。

五、繳納方法和期限

土地增值稅對房地產開發企業採取「先預征、後清算、多退少補」的辦法。按月申報納稅。即納稅人轉讓房地產並取得收入，應在次月納稅申報期限內按預征的稅率繳納。在項目全部竣工結算時按四級累進稅率對以前的預征的稅額多退少補。

企業所得稅實行按年計算，分月或者分季預繳，月份或者季度終了後十五日內預繳，年度終了後四個月內匯算清繳，多退少補。

個人所得稅中個人租賃房產，應當在取得每次所得後的七日內預繳，年度終了後三個月內匯算清繳，多退少補。個人轉讓房產，應在轉讓後規定期限內繳納所得稅。

六、具體實施細則和實例

◆土地增值稅

⑴房地產開發企業

在土地增值稅的徵收中，一是對轉讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%預征；二是除別墅、度假村、酒店式公寓外，對轉讓其他房地產取得的收入按0.5%預征，按月計征。在項目全部轉讓後仍按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中規定的累進稅率》中規定的累進稅率計算「多退少補」。

在企業所得稅的徵收中，

——案例分析：

假設某普通住宅項目2005年11月的銷售收入為5000萬,其當月需繳納的土地增值稅為多少？2006年1月項目全部售罄，項目總體取得的銷售收入1.5個億，地價款約3000萬,房地產開發成本約2000萬,房地產開發費用700萬,轉讓稅金約300萬,其最後清算需繳的土地增值稅又是多少?

1、11月當月所需繳納的土地增值稅：5000萬*0.5%=25萬

2、項目全部轉讓後最後清算所需繳納的土地增值稅

扣除項目=3000萬+2000萬+700萬+300萬+(3000萬+2000萬)*20%=7000萬

增值額=1.5億-7000萬=8000萬

超額區間=8000萬/7000萬*100%=114%

土地增值稅=8000萬*50%-7000萬*15%=2950萬

則企業應繳納的企業所得稅為：（8000萬-2950萬）*15%=757.5萬

⑵個人

個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓和商用物業時需要徵收土地增值稅。採用四級超額累進稅率計算。

——案例分析：

一套建築面積200平米的別墅物業買入價是200萬，一年內轉手賣出的價格是300萬，其所需交的土地增值稅是多少？

1、轉讓稅費：約22萬

契稅：200萬*3%=6萬

營業稅：300萬*5%=15萬

城市建設維護稅及教育附加：15萬*4%=6000元

交易手續費:200*6*50%=600元

印花稅、登記費等：1555元

2、增值額=300萬-200萬-22萬=78萬

3、超額區間：78萬/42萬*100%=186%

4、土地增值稅=78萬*50%-22萬*15%=35.7萬

◆企業所得稅

特區企業在清算時，其資產凈額或者剩餘財產減除企業未分配利潤、各項基金和清算費用後的余額，超過實繳資本的部分為清算所得額，按15％的比例稅率獨立計算繳納企業所得稅。

——案例分析（由於企業所得稅涉及會計科目眾多，具體核算方式復雜，在此僅簡單舉例）

某房地產公司當年取得的收入為8000萬元，當年應扣除的費用總計為2000萬（包含預繳的土地增值稅），則應納稅所得額為8000萬-2000萬=6000萬元，當年應納稅額為：應納稅所得額*稅率=6000萬*15%=900萬元。

◆個人所得稅

1、個人轉讓二手房，具體分三種情況征稅：

■個人出售除公有住房以外的其它自有住房，其應納稅所得額，按照轉讓財產的收入額，減除財產原值和合理費用後的余額，繳納20%的個人所得稅，合理費用指賣出財產時支付的有關費用。

■個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得稅收益以及稅法規定的合理費用後的余額。

■職工出售以成本價（或標准價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應交納所得額。

——案例分析：

由於合理費用組成比較復雜，因此計算徵收個人所得稅的辦法也較多，共分已購公房上市交易和商品房（私房）上市交易，其中，這兩種房屋又可以分為貸款和不貸款交易兩種方式。不同的買賣形式，個人所得稅的計算也不同。

以一個在2001年購買的60平方米、30萬元的普通商品房，如今其評估價為50萬元，結果也以50萬元價格成交為例，根據有關規定，該房屋購買年限已經超過2年，可以免徵營業稅，同時也因為是普通住宅，可以免徵土地增值稅，因此，其合理費用則為評估費、契稅、交易手續費、印花稅、登記費、測繪費的總和。

如果此房不需要貸款，則評估費為50萬×5‰＝2500元；契稅為50萬×1.5％＝7500元；交易手續費為6×建築面積60平方米＝360元，按規定，應買賣雙方各付一半，因此，對於賣方而言，交易手續費為180元；登記費、測繪費和印花稅固定稅費為98元。最後，對該房子的賣方而言，他應繳納的個人所得稅中扣除的合理費用為2500＋7500＋180＋98＝10278元，而其應繳納的個人所得稅為（50萬元－30萬元－10278元）×20％＝37944.4元。

如果此房需要貸款，那麼其評估費則變為50萬元×7‰＝3500元，其他稅費不變，其所繳納的個人所得稅中扣除的合理費用為3500＋7500＋180＋98＝11278元。

2、個人租賃二手房，有以下規定：

■納稅義務人出租財產取得財產租賃收入，在計算征稅時，除可依法減除費用和有關稅、費外，還准予扣除能提供有效、准確的憑證，證明由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的准予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。

——案例分析：

某套房每月租賃收入為1200元，

應納稅所得額＝每次（月）收入額－准予扣除標准－修繕費（出租房屋前未發生過修繕費用）＝1200元－800元＝400元

應納稅額＝應納稅所得額×適用稅率＝400元×20％＝80元

七、主要減、免稅

◆土地增值稅

1、納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免徵增值稅；

2、因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，免徵增值稅；

3、個人轉讓普通標准住宅（即指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的住宅物業）免徵增值稅；

4、對於個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓，按照使用期限，超過5年（含5年）的免徵，不滿5年滿3年的，減半徵收。

◆企業所得稅

1、對設在深圳經濟特區內的國營企業、集體企業、內聯企業徵收所得稅一律按15%的稅率計算繳納所得稅。

2、企業進行技術轉讓，以及在技術轉讓過程中發生的與技術轉讓有關的技術咨詢、技術服務、技術培訓的所得，年凈收入在30萬元以下的，暫免徵收所得稅；超過30萬元的部分，應當照章納稅。

◆個人所得稅

1、個人轉讓自用5年以上並且是家庭惟一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。

2、對出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售住房應繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向%D

8. 求無錫市地方稅務局關於印發《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》的通知【2010】號

無錫萬通中級會計師培訓，

9. 為什麼有些題目計算房地產開發企業轉讓房產要交的土地增值稅將印花稅扣除

計算房地產開發企業轉讓房產土地增值稅時，印花稅可以扣除。

《國家稅務總局關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規定：「三、關於與轉讓房地產有關的稅金扣除問題

（一）營改增後，計算土地增值稅增值額的扣除項目中「與轉讓房地產有關的稅金」不包括增值稅。

（二）營改增後，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱「城建稅」）、教育費附加，凡能夠按清算項目准確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目准確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。」