假設開發法估價需要具備的條件

❶ 試述房地產用假設開發法估價需要具備的條件及報酬率與投資風險的關系.

含義：
假設開發法又稱開發法、預期開發法、剩餘法，是將預測的估價對象未來開發完成後的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

具備條件：
假設開發法適用於具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，如待開發的土地(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬於毛地的范疇)。

對於有城市規劃設計條件要求，但城市規劃設計條件尚未明確的待開發房地產，難以採用假設開發法估價。因為在該房地產的法定開發利用前提未確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據所推測的最可能的城市規劃設計條件來估價，但必須將該最可能的城市規劃設計條件列為估價的假設和限制條件，並在估價報告中作特別的提示，說明它價果的影響，或估價結果對它的依賴性。

在實際中運用假設開發法估價的結果的可靠性如何，關鍵取決於下列兩個預測：①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發利用方式(包括用途、規模、檔次等)。②是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發完成後的房地產價值。

報酬率與投資風險的關系：
這個問題我想你也應該明白，從投資學的角度來講，當然是高風險高收益，這是合理的，也是公平的。就算是房地產項目也是一樣的！ 因此兩者之間當然是正比關系（不過肯定不是嚴格的正比）。
當然還有一些偶然因素，不過應該另當別論！