應用路線價法的前提條件是

㈠ 舉例說明在資產評估中如何正確選擇和使用評估方法 三千字哦！！！麻煩啦

路線價法在房地產評估中的應用
一、路線價法的含義和理論依據
（一）路線價法的含義
路線價估價法是根據土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理。在特定街道上設定單價，並依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數學方法來計算臨接同一街道的宗地地價的一種估價方法。
（二）路線價法的理論依據
1.市區內各宗土地的價值與其臨街深度大小關系很大，土地價值隨臨街深度而遞減，離開街道越遠價值就會遞減。
2.路線價法實質上也是市場法的一種，因此路線價的是理論基礎也是替代原理。
路線價是標准宗地的單位地價，可看做比較實例，對路線價進行的各種修正可視為因素修正。
二、路線價法的計算公式
宗地總價＝路線價×深度百分率×臨街寬度
三、路線價估價法的適用范圍
適宜同時對大量土地進行評估，特別適宜於土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內對大量土地進行評估的場合。
四、路線價估價法的程序
（一）路線價區段劃分
1.地價相等、地段相連的地段一般劃分為同一個路線價區段。
2.路線價區段一般為帶狀地段。
3.街道兩側接近性基本相等的地段長度成為路線段長度。路線價區段一般以路線價顯著增減的地點為界。
4.對同一路線價地段求取該段內標准宗地的平均地價，附設於該路線段上。
（二）標准宗地的確定
1.標准宗地是指從城市一定區域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標準的宗地。標准深度是指標准宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離
2.路線價是標准宗地的單位價格，路線價的設定必須先確定標准宗地的面積
（三）路線價的評估
方法一：市場法等基本評估方法,各國通用
方法二：評分方式
（四）深度百分率表的製作
深度百分率是地價隨著臨街深度長短變化的比例。
（五）計算宗地價值
依據路線價和深度百分率及其他條件修正率表，運用路線價法計算公式，計算得到宗地價值。
路線價法的應用舉例
[ 例 5 — 12] 現有臨街宗地A、B、C、D、E，如圖5—3，深度分別為25英尺，50英尺，75 英尺，100英尺和125英尺，寬度分別為10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路線價為2000元/[（寬）英尺，設標准深度為100英尺]，試運用「四三二一」法則，計算各宗土地的價值。
提示：1.這里 的路線價指的是標准深度下的，每單位寬度的價格
2.這里五塊宗地都是臨街的，只是深度不一樣。
3.使用路線價法進行計算的時候，要注意路線價和深度百分比的匹配。不過我們考試大家注意理解下面的公式就可以了。
宗地總價＝標准深度下每單位寬度的路線價×累計深度百分率×臨街寬度
A＝2000元/（標准寬）英尺.標准深度× 0.4 × 10＝8 000（ 元 ）
B＝2000元/（標准寬）英尺.標准深度× 0.7 × 10＝14 000（ 元 ）
C＝2000元/（標准寬）英尺.標准深度× 0.9 × 20＝36 000（元 ）
D＝2000元/（標准寬）英尺.標准深度× 1.0 × 20＝40 000（元 ）
E＝2000元/（標准寬）英尺.標准深度×（ 1.0＋0.09 ）× 30＝65 400（ 元 ）

㈡ 路線價法的簡介

要明確這一方法，首先要明白什麼叫路線價，路線價是指對臨接特定街道、使用價值相等的市街地，設定標准深度（也就是離道路距離遠近的一個標准），求取在該深度上多宗土地的平均單價，並附設於特定街道上，即得到該街道的路線價。路線價指的是這條街道上的價格。而不是標准深度土地的價格。
路線價法就是依據路線價，配合深度指數和其他修正系數（寬度、容積率、朝向、寬深比率等修正系數），用數學方法算出其他宗地地價的方法。
公式：地價=路線價*深度百分率*其他修正系數*宗地面積
適用范圍：城市土地，較為繁華地區，街道比較整齊的區域。
適用條件：要有較多的比較案例。土地市場規范。

㈢ 補地價測算方式如何 具體有什麼計算公式

補地價是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補交的地價或土地使用權出讓金、土地 。土地補地價計算方法一般有兩種。具體公式如下：

1、對於改變土地用途、容積率、建築高度等城市規劃限制條件的，補地價的數額理論上等於改變後的地價與改變前的地價之差，即：

補地價=改變後的地價－改變前的地價

2、對於單純提高容積率或改變土地用途並提高容積率的補地價來說，如果將提高後的容積率稱為現容積率，提高前的容積率為原容積率，則補地價的數額為：

補地價(總價)=補地價(單價)×土地總面積

補地價(單價)=現樓面地價×現容積率－原樓面地價×原容積率

如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，即：

補地價(單價)=原樓面地價×(現容積率－原容積率)

或者補地價(單價)=原容積率下的土地單價/原容積率 ×(現容積率－原容積率)

(3)應用路線價法的前提條件是擴展閱讀：

需要補地價的情形主要有如下3類：

1、土地使用者改變土地用途、容積率、建築高度等城市規劃限制條件；

2、土地使用者延長土地使用年限(包括出讓土地使用權期滿後續期)；

3、土地使用者轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房地產(要求補辦土地使用權出讓手續，補交土地使用權出讓金等)。

參考資料：網路-補地價

㈣ 路線價法霍夫曼法則的應用范圍，在我國的應用

路線價法在房地產評估中的應用 一、路線價法的含義和理論依據 （一）路回線價法答的含義 路線價估價法是根據土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理。在特定街道上設定單價，並依此單價配合深度百分率表及其他修正率表

㈤ 簡述路線價法的含義含義含義

土地估價方法中的一種，用於城市土地地價的評估。
要明確這一方法，首先要明白什麼叫路線價，路線價是指對臨接特定街道、使用價值相等的市街地，設定標准深度（也就是離道路距離遠近的一個標准），求取在該深度上多宗土地的平均單價，並附設於特定街道上，即得到該街道的路線價。路線價指的是這條街道上的價格。而不是標准深度土地的價格。

請採納！謝謝！

㈥ 評估的基本方法

1.國際評估准則中基本概念
（1）與資產相關的概念。不動產是指實物形態的土地和附著於土地上的改良物，包括附著於地面或位於地上和地下的附屬物。不動產所有權稱為「不動產權」，是指包含在不動產中的各種權利，通常由獨立於不動產實體的所有權證明文件體現，如所有權證書、租約等正式文件。不動產的價值是由其效用即滿足人們需求和慾望的能力創造的。不動產價值取決於不動產的獨特性、長期存在性、地理位置的固定性、土地供應的相對有限性以及特定位置不動產的特殊效用。不動產評估中有許多公認的原則，包括供求原則、競爭原則、替代原則、預期或期望原則、變化原則以及其他原則。
不動產之外的資產在法律上稱為動產，包括不動產之外的所有有形或無形的資產。這些資產不是永久性地附著於不動產，通常具有可移動性。動產所有權稱為「動產權」。
財產是個法律概念，包括與所有權有關的各種權利。在資產評估中，使用「財產」概念時，如果未加進一步限定或說明，可以指不動產、動產、企業價值、財務權益中的任一種或全部。
資產在一般意義上往往用來表示不動產和／或動產。在會計術語中，資產是指企業所擁有的、由於過去行為所形成的、可以從中合理預計未來獲取經濟利益的資源。在資產評估中，資產更多地被理解為是基於某項資產的各種權利的排列與組合。
（2）資產評估的經濟概念。資產評估是個經濟概念，即從經濟意義上說，評估師進行評估的對象是資產的所有權或「所有者的權利」，而不是有形資產或無形資產本身。
（3）評估中的折舊概念。「折舊」這一術語在評估行業和會計行業中都使用，在實踐中可能會引起評估師、會計師或其他人士的誤解。評估師在資產評估業務中所使用的折舊概念表示從估計的全新重置成本中扣除的任何部分。這些扣除部分（評估中的折舊）依其產生原因可分為實體性損耗、功能性（技術性）陳舊或經濟性（外部環境）貶值。而會計上的「應計折舊」概念是指會計師根據歷史成本原則做出的對資產原始成本的一種攤銷，而並不考慮這種攤銷是否與實際情況相符。折舊在評估和會計上最重要的區別在於，評估中的「應計折舊」應當與市場有關，反映相關的市場狀況；而會計上的「應計折舊」則與會計原則有關，並不反映市場狀況。
（4）市場、成本、價格和價值概念。市場是買方和賣方之間在價格機製作用下就商品和服務進行交易的體系，市場的存在是資產評估能夠得以進行的基礎條件之一。市場意味著買方和賣方能夠在沒有不合理限制的條件下進行商品或服務交易。交易各方都能夠根據供求關系和其他價格確定因素、各方的能力和知識、他們對商品和／或服務效用的理餌以及他們各自的需要、慾望等因素做出合理決策。市場可以是地方市場或國內市場，也可以是國際市場。
成本是與生產相關的概念，是為商品或服務所支付的貨幣數額，或者是生產商品、提供服務所需要的貨幣數額。當商品生產、服務提供完成之後，成本就成為事實（歷史數據）。對於購買者來說，為商品或服務所付出的價格就成為其成本。資產的總成本包括其創建、生產過程中的所有直接成本和間接成本。如果購買方在收購之後叉發生了附加性資本成本，根據成本會計原理這些費用可增加到歷史成本中。但在資產評估中，根據市場對這些支出費用的效用的認可程度，這些費用可能會全部在資產的「市場價值」中反映，也可能不予以反映。
價格是與商品或服務交換相關的概念，表示就某商品或某項服務所要求的、提供的或支付的貨幣數額，反映了商品或服務進行實際交易的貨幣金額。價格是事實，是一個歷史數據，不論其是否公開披露。由於特定買方、賣方的財務實力、動機或特殊興趣不同，他們為商品或服務所付出的價格與其他人對該商品或服務價值的認可意見可能有關系，也可能沒有任何關系。一般情況下，價格反映出在特定條件下特定的買方和／或賣方對商品或服務價值的認可。
價值是個經濟概念，價值並不是事實，只是根據特定的價值定義在特定時間內對商品、服務進行交易時最可能形成的價格的估計額。價值的經濟概念反映了在價值的有效日期（基準日），市場（而不是特定買方或賣方）對於某人由於擁有某商品或接受某服務而具有的利益的評判

㈦ 如何進行土地評估

1、基本估價

由分為收益還原法、市場比較法、剩餘法、成本逼近法。

2、應用估價法

又稱大量估價法，是在應用基本估價方法基礎上的大范圍分析評估，該類方法的關鍵在於建立評估標准，多適用於政府管理需要而進行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標准宗地估價法、基準地價系數修正法等。

3、方法選取

根據《城鎮土地估價規程》的要求，對一宗土地進行估價時，通常要依據評估目的和宗地的用途同時採用上述方法中的兩種，並對兩種方法評估的結果進行分析後取值。

影響土地價格的因素主要有：

(1)一般因素。指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。

(2)區域因素。指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。

(3)個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

㈧ 路線價估價法是一種評估大量土地的什麼法

路線價估價法是一種評估大量土地的一種常見估價法；

路線價估價法是版根據土地價權值高低隨距離增大遞減的原理，在特定街道上設定單價，並依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數學方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。

路線價法適宜於同時對大量土地進行估價，特別適宜於土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內對大量土地進行估價的場合。

㈨ 採用路線價法進行房地產估價時，其中標准宗地的選取要求有哪些

一、為維護房屋拆遷當事人的合法權益，規范房屋拆遷評估行為，根據專《中華人民共屬和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》、國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》、《...