簡述假設開發法的應用條件
A. 假設開發法的適用條件及過程
1，假設。2，提出自己所要論證的理由。3，有實力證明自己的理論，4，討論。5，成定論
B. 假設開發法的基本公式
傳統公式：
待開發不動產的價值=開發完成後的不動產價值－開發成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發利潤－購買待開發不動產應負擔的稅費
C. 假設開發法的優缺點
從理論上講，現金流量折現法測算出的結果比較精確，但測算過回程較為復雜;傳統方法測算答出的結果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。就它們的精確與粗略而言，在現實中可能並不完全如此，這是因為現金流量折現法從某種意義上講要求「先知先覺」，具體需要做到以下3點：①後續開發經營期究竟多長要預測准確;②各項收入、支出在何時發生要預測准確;③各項收入、支出發生的金額要預測准確。由於存在著眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，准確預測是十分困難的。盡管如此，在實際估價中應盡量採用現金流量折現法。在難以採用現金流折現法的情況下，可以採用傳統方法。
D. 假設開發法的應用范圍
假設開發法是我們在房地產估價中常用的方法，具體估價時有現金流量折現回法和答傳統方法。有觀點認為現金流折現法和傳統方法有著明顯的區別，且從理論上講，前者優於後者。其實，它們之間的區別只是表面上的，具體出發點不同而已，從理論上來講並不存在優劣，只是在考慮資金的時間價值時，前者是現值原理，後者是終值原理。它們之間應該是等價的。搞清上述原理可以澄清一些錯誤認識，有利於在估價實踐中正確確定有關項目。
假設開發法適用於具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價。運用此方法應把握待開發房地產在投資開發前後的狀態，以及投資開發後的房地產的經營方式。
待開發房地產投資開發前的狀態，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發後的狀態，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發後的房地產的經營方式，包括出售（含預售）、出租（含預租）和自營等。
假設開發法的基本理論依據與收益法相同，是預期原理。
E. 試述房地產用假設開發法估價需要具備的條件及報酬率與投資風險的關系.
含義：
假設開發法又稱開發法、預期開發法、剩餘法，是將預測的估價對象未來開發完成後的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
具備條件：
假設開發法適用於具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，如待開發的土地(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬於毛地的范疇)。
對於有城市規劃設計條件要求，但城市規劃設計條件尚未明確的待開發房地產，難以採用假設開發法估價。因為在該房地產的法定開發利用前提未確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據所推測的最可能的城市規劃設計條件來估價，但必須將該最可能的城市規劃設計條件列為估價的假設和限制條件，並在估價報告中作特別的提示，說明它價果的影響，或估價結果對它的依賴性。
在實際中運用假設開發法估價的結果的可靠性如何，關鍵取決於下列兩個預測：①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發利用方式(包括用途、規模、檔次等)。②是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發完成後的房地產價值。
報酬率與投資風險的關系：
這個問題我想你也應該明白，從投資學的角度來講，當然是高風險高收益，這是合理的，也是公平的。就算是房地產項目也是一樣的！ 因此兩者之間當然是正比關系（不過肯定不是嚴格的正比）。
當然還有一些偶然因素，不過應該另當別論！
F. 運用假設開發法計算公式應注意什麼
企業外部環境由存在於組織外部、通常短期內不為企業高層管理人員所控內制的變數所構成。容 企業外部環境包括 1.政治環境是指國家的方針政策、法令法規，國內外政治形勢的發展狀況。 2.社會環境是指人口、居民的收入或購買力，居民的文化教育水平等。 3.技術環境指與本行業有關的科學技術的水平和發展趨勢。 4.經濟環境包括宏觀經濟形勢、世界經濟形勢、行業在經濟發展中的地位以及企業的直接市場等。其中，企業的直接市場是與企業關系最密切、影響最大的環境因素。具體包括銷售市場、供應市場、資金市場、勞務市場等。
G. 假設開發法的定義
指預計估價對象開發完成後的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在運用現金流量折現法時，不用扣除利潤部分。
H. 運用假設開發法必須具備哪些外部環境
企業外部來環境由存在於組自織外部、通常短期內不為企業高層管理人員所控制的變數所構成。
企業外部環境包括
1.政治環境是指國家的方針政策、法令法規，國內外政治形勢的發展狀況。
2.社會環境是指人口、居民的收入或購買力，居民的文化教育水平等。
3.技術環境指與本行業有關的科學技術的水平和發展趨勢。
4.經濟環境包括宏觀經濟形勢、世界經濟形勢、行業在經濟發展中的地位以及企業的直接市場等。其中，企業的直接市場是與企業關系最密切、影響最大的環境因素。具體包括銷售市場、供應市場、資金市場、勞務市場等。
I. 1. 假設開發法，市場法，收益法的本質，理論依據，適用對象，條件是什麼各種方法估價如何操作
假設開發法也稱為剩餘法、預期開發法、開發法、是預測估價對象開發完成後的價值和後續開發建設的必要支出及應得的利潤，然後將開發完成後的價值減去後續開發建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。
假設開發法的本質：與收益法相同，是以房地產的預期未來收益（具體為預測的開發完成後的價值減去預測的後續開發建設的必要支出及應得利潤後的余額）為導向來求取房地產的價值。
假設開發法的理論依據：與收益法相同，是預期原理。
假設開發法適用的估價對象：凡是具有開發或再開發潛力並且其開發完成後的價值可以採用市場法、收益法等方法求取的房地產，都適用假設開發法估價，包括可供開發建設的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地產開發用地）、在建工程（或者稱為房地產開發項目）、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產（包括重新裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬於毛地的范疇）。
運用假設開發法估價條件：①要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規；②要有一個明朗、穩定及長遠的房地產政策，包括有一個長遠、公開的土地供應計劃；③要有一個全面、連續及開放的房地產信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關房地產開發建設和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設開發法估價時會使本來就難以
預測的房地產市場的客觀方面，人為地摻人了更多的不確定性因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對開發完成後的價值以及後續必要支出的預測也會更加困難。
運用假設開發法估價一般分為以下6個步驟：
①調查分析待開發房地產狀況；
②選取最佳的開發利用方式，確定開發完成後的房地產狀況；
③預測後續開發經營期；
④預測開發完成後的價值；
⑤預測後續必要支出及應得利潤；
⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。
市場法也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，就是選取一定數量、符合一定條件，發生過交易的類似房地產，然後將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值的方法，測算出的價格稱為比准價格 本質是以房地產的實際成交價格為導向來求取房地產價值
市場法的理論依據：替代原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格
市場法適用的估價對象 ：同類房地產較多，且交易活躍。如：住宅寫字樓商鋪、標准廠房 房地產開發用地
市場法估價需要具備的條件 ：在估價時點的近期有較多的類似房地產的交易
市場法估價的操作步驟：
搜集交易實例；
選取可比實例 ；
對可比實例的成交價格進行適當的處理（即修正；
求取比准價格
三類修正：
交易情況修正——實際交易情況與正常交易情況不同
市場狀況調整——成交日期與估價時點不同（兩個時點上的房地產市場狀況不同）
房地產狀況調整——可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況不同
收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是根據估價對象的預期未來收益來求取估價對象價值的方法。 將預測的未來收益轉換為價值，類似於根據利息倒推本金，稱為資本化。
收益法的本質：是以房地產預期未來收益為導向求取房地產價格，測算出的價值稱為收益價格
收益法的理論依據： 預期原理——決定房地產當前價值的，重要的不是其歷史價格、開發建設已花費的成本或者過去的房地產市場狀況，而是房地產基於市場的未來所能帶來的收益。
收益法的適用的估價對象：是有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產。它不限於估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的潛在能力即可。
收益法估價需要具備的條件：房地產未來的收益和風險都能夠較准確地量化（預測）
收益法的操作步驟：
搜集並驗證可用於預測估價對象未來收益的有關數據資料。
預測估價對象的未來收益（凈收益）。
求取報酬率或資本化率、收益乘數。
選用適宜的收益法公式計算收益價格。