路線價法適用的估價對象和條件

① 舉例說明在資產評估中如何正確選擇和使用評估方法 三千字哦！！！麻煩啦

路線價法在房地產評估中的應用
一、路線價法的含義和理論依據
（一）路線價法的含義
路線價估價法是根據土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理。在特定街道上設定單價，並依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數學方法來計算臨接同一街道的宗地地價的一種估價方法。
（二）路線價法的理論依據
1.市區內各宗土地的價值與其臨街深度大小關系很大，土地價值隨臨街深度而遞減，離開街道越遠價值就會遞減。
2.路線價法實質上也是市場法的一種，因此路線價的是理論基礎也是替代原理。
路線價是標准宗地的單位地價，可看做比較實例，對路線價進行的各種修正可視為因素修正。
二、路線價法的計算公式
宗地總價＝路線價×深度百分率×臨街寬度
三、路線價估價法的適用范圍
適宜同時對大量土地進行評估，特別適宜於土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內對大量土地進行評估的場合。
四、路線價估價法的程序
（一）路線價區段劃分
1.地價相等、地段相連的地段一般劃分為同一個路線價區段。
2.路線價區段一般為帶狀地段。
3.街道兩側接近性基本相等的地段長度成為路線段長度。路線價區段一般以路線價顯著增減的地點為界。
4.對同一路線價地段求取該段內標准宗地的平均地價，附設於該路線段上。
（二）標准宗地的確定
1.標准宗地是指從城市一定區域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標準的宗地。標准深度是指標准宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離
2.路線價是標准宗地的單位價格，路線價的設定必須先確定標准宗地的面積
（三）路線價的評估
方法一：市場法等基本評估方法,各國通用
方法二：評分方式
（四）深度百分率表的製作
深度百分率是地價隨著臨街深度長短變化的比例。
（五）計算宗地價值
依據路線價和深度百分率及其他條件修正率表，運用路線價法計算公式，計算得到宗地價值。
路線價法的應用舉例
[ 例 5 — 12] 現有臨街宗地A、B、C、D、E，如圖5—3，深度分別為25英尺，50英尺，75 英尺，100英尺和125英尺，寬度分別為10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路線價為2000元/[（寬）英尺，設標准深度為100英尺]，試運用「四三二一」法則，計算各宗土地的價值。
提示：1.這里 的路線價指的是標准深度下的，每單位寬度的價格
2.這里五塊宗地都是臨街的，只是深度不一樣。
3.使用路線價法進行計算的時候，要注意路線價和深度百分比的匹配。不過我們考試大家注意理解下面的公式就可以了。
宗地總價＝標准深度下每單位寬度的路線價×累計深度百分率×臨街寬度
A＝2000元/（標准寬）英尺.標准深度× 0.4 × 10＝8 000（ 元 ）
B＝2000元/（標准寬）英尺.標准深度× 0.7 × 10＝14 000（ 元 ）
C＝2000元/（標准寬）英尺.標准深度× 0.9 × 20＝36 000（元 ）
D＝2000元/（標准寬）英尺.標准深度× 1.0 × 20＝40 000（元 ）
E＝2000元/（標准寬）英尺.標准深度×（ 1.0＋0.09 ）× 30＝65 400（ 元 ）

② 房地產估價問題

1、成本法
(1)成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
2、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
3、剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
4、收益法
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。
5、假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
6、基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
7、路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

③ 採用路線價法進行房地產估價時，其中標准宗地的選取要求有哪些

一、為維護房屋拆遷當事人的合法權益，規范房屋拆遷評估行為，根據專《中華人民共屬和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》、國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》、《...

④ 簡述路線價法的含義含義含義

土地估價方法中的一種，用於城市土地地價的評估。
要明確這一方法，首先要明白什麼叫路線價，路線價是指對臨接特定街道、使用價值相等的市街地，設定標准深度（也就是離道路距離遠近的一個標准），求取在該深度上多宗土地的平均單價，並附設於特定街道上，即得到該街道的路線價。路線價指的是這條街道上的價格。而不是標准深度土地的價格。

請採納！謝謝！

⑤ 新拆遷法 第十九條「對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。

當然有標准，國家對資產的評估及作價都有一定的規范的標准，不過地域不同標准也不相同，北京是依據北京市政府808號文來規范評估標準的，相信您那裡也有相對應的評估標准，您不妨查一下。
一般來說，評估主要有以下幾種方法：成本法，市場比較法，剩餘法，收益法，假設開發法，路線價法等等，無論哪裡的評估標准都要遵循一個原則，那就是利益化最大原則，相信您所在地的
房屋估價標准上會有相關的規定的。

⑥ 如何進行土地評估

1、基本估價

由分為收益還原法、市場比較法、剩餘法、成本逼近法。

2、應用估價法

又稱大量估價法，是在應用基本估價方法基礎上的大范圍分析評估，該類方法的關鍵在於建立評估標准，多適用於政府管理需要而進行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標准宗地估價法、基準地價系數修正法等。

3、方法選取

根據《城鎮土地估價規程》的要求，對一宗土地進行估價時，通常要依據評估目的和宗地的用途同時採用上述方法中的兩種，並對兩種方法評估的結果進行分析後取值。

影響土地價格的因素主要有：

(1)一般因素。指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。

(2)區域因素。指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。

(3)個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

⑦ 路線價法霍夫曼法則的應用范圍，在我國的應用

路線價法在房地產評估中的應用 一、路線價法的含義和理論依據 （一）路回線價法答的含義 路線價估價法是根據土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理。在特定街道上設定單價，並依此單價配合深度百分率表及其他修正率表

⑧ 房屋評估評估公司會壓價嘛

房地產評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩餘法、收益法、假設開發法，針對土地估價還有基準地價修正法。另外還有路線價法、房地產價格指數調整法等等。
成本法
針對土地使用權價值評估，經常叫做成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場經濟不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
收益法
房地產之所以有價值，其根本原因是因為他有使用價值，使用價值即為房地產所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產價值高低的內在原因，通過一定的分析，房地產收益與其價值有一定的比例關系(即房地產收益率)。不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
基準地價法
對於城市土地使用權的價值，近年來進行了大范圍的基準地價評定工作，並且已得出城市不同級別的土地的基準地價，這對於衡量城市土地使用權的價值具有較可靠的指導意義。針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
實際的做法:
根據該房產的建成年份,土地使用年限,朝向,樓層,格局,地段,配套,裝修狀況等,結合市場上實際成交的價格,加上市場風險及銀行認可保守度等原因,以7-9折之間的折扣換算,就得出評估價了
望採納

⑨ 基準地價修正法土地評估中的臨街寬度，臨街深度和寬深比修正是怎樣求取的

臨街寬度就是建築物臨街這一側的長度，臨街深度就是垂直於臨街一側的長度，簡單點說就是一橫一縱的長度，寬深比就是臨街寬度比臨街深度。基準地價修正的時候大概的估測一下就好，不像路線價法要求的那麼嚴格