假設開發法使用條件
❶ 資產評估假設開發法屬於什麼方法
一、假設開發法的基本思路、適用范圍、基本公式(掌握)
基本思路
假設開發法又稱剩餘法、到演算法、預期開發法
假設開發法是將被估房地產開發後的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤後，依據該剩餘值測算被估房地產價值的方法。該方法主要用於待開發土地價值的評估。
適用范圍
待開發土地的評估
將生地開發成熟地的土地評估
待拆遷改造的再開發房地產的評估
基本公式
地價+建築費+專業費用+銷售費用+利息+稅費+利潤=預期樓價
地價=預期樓價-建築費-專業費用-銷售費用-利息-稅費-利潤
例題：運用剩餘法評估房地產價格，其適用范圍主要是（ ）。
A.待開發土地 B.已開發建築完成的土地
C.將生地開發為熟地 D.待拆遷改造的在開發土地
答案：ACD
二、操作步驟
調查房地產的基本情況（限制條件、位置、形狀、大小、利用要求、權利狀況）
確定被估房地產的最佳開發利用方式
預測房地產售價
1.對於出售的房產―採用市場比較法確定開發完成後的房地產總價。
2.對於出租的房地產，如寫字樓等――收益法
(1)先用市場法，確定所開發房地產出租的凈收益;
(2)再採用收益法將所有的凈收益折現得到房地產的總價。
估算各項成本費用
1、估算開發建築成本費用―建築費
2、估算專業費用―通常按建築費的一定比例計
3、確定開發建設工期，估算預付資本利息
(1)利息的計算採用復利
(2)預付地價款的利息
已經全部預付的地價款×【(1+利率)開發建設期-1】
(3)建築開發費和專業費的利息
①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入;
②期初一次性投入：全期計息;
③均勻投入：計息期為開發期的一半;
④分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計息期為各段時間一半附加剩餘佔用期間;
⑤建設竣工以後的空置及銷售期內應該按照全額全期計算利息。
4、估算稅金―一般以建成後房地產總價的一定比例計算
5、估算租售費用―包括中介代理費、市場營銷費、買賣手續費等，一般以房地產總價或租金的一定比例計算
確定開發商的合理利潤
投資回報利潤率的計算基數一般為地價、開發費和專業費三項。
估算待估對象價值
例題：土地使用權評估的假設開發法中，計算利潤是基礎是（ ）
A.地價+建築費 B.地價+建築費+利息 C.地價+建築費+專業費+利息
D.地價+專業費+建築費 答案是：D
例題：用剩餘法評估地價時，預付地價款的利息額應以全部預付的價款按（ ）計算。
A.整個開發建設工期 B.開發建設工期的一半 C.整個空置期
D.空置期的一半 答案是：A
例題：應用假設開發評估地價時，從房屋預售價格中應扣除的費用項目有（ ）。
A、征地費用 B、建築總成本 C、利潤 D、稅金 E、利息 答案：B、C、D、E
例題：被評估對象為一宗待開發的商業用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權年限自評估基準日其為40年，當地城市規劃規定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據城市規劃的要求及房地產市場現狀及發展趨勢，認為待估宗地的最佳開發方案為建設一幢25000平方米的大廈，其中1-2層為商場，每層建築面積為3000平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建築面積為1900平方米。
評估師根據相關資料，經分析、測算得到如下數據資料：
⑴將待估宗地開發成七通一平的建築用地需要投資500萬元，開發期為1年，投資在1年內均勻投入。
⑵大廈建設期為2年，平均每平方米建築面積的建築費用為3000元，所需資金分2年投入，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入。
⑶專業費用為建築費用的10%。
⑷預計大廈建成後即可出租，其中1-2層每平方米建築面積的年租金為2000元，出租率可達100%，3-5層（即寫字樓部分的1-3層）平均每天每平方米建築面積租金為2元，第6層及以上各層每平方米為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%。
⑸管理費用為租金的5%，稅金為租金的17.5%，保險費為建築費及專業費用的0.1%，維修費用為建築費用的1%，年貸款利率為5%，復利計息。
⑹開發商要求的利潤為建築費用、專業費用、地價及土地開發費用之和的25%。
⑺房地產綜合資本化率為8%。 ⑻每年按365天考慮。
⑼本項目不考慮所得稅因素。
根據上述條件，試對該宗地的價值進行評估（要求：評估結果保留兩位小數）。
解析：1-2層建築面積：3000*2=6000（平方米） 3-5層建築面積：1900*3=5700（平方米）
6層以上建築面積：5000*5-6000-0.57=13300（平方米）
年總收入= 0.6*2000+0.57*2*365*0.9+1.33*2.5*365*0.9=2666.75（萬元）
年總費用=2666.75*（5%+17.5%）+2.5*3000*1.1*0.1%+2.5*3000*1%=683.27
年利潤=1983.48（萬元）
大廈價值=1983.48/8%*《1-1/（1+8%）37》=23355.83（萬元）
建築費用=3000*2.5=7500（萬元） 7500*10%=750萬元
開發商利潤=（7500+750+500+地價）*25%
地價利息，按3年計算復利，土地開發費利息2.5年算，建築費、轉業費分階段投入，第一階段投入的60%，計息期為1.5年，第二階段投入的計息期為0.5年。
地價利息=地價*【（1+5%）3-1】=0.1576*地價
土地開發費利息=500*【（1+5%）2.5-1】=64.86
建築及專業費用利息=（7500+750）*0.6*【（1+5%）1.5-1】
+（7500+750）*0.4*【（1+5%）0.5-1】
=375.85+81.50=457.35
總利息=0.1576*地價+64.86+457.35=0.1576*地價+522.2
地價=預期樓價-土地開發費用-建築費-專業費用-銷售費用-利息-稅費-利潤
地價=23355.83―500-7500-750-（0.1567*地價+522.2）-（2187.5+0.25*地價）
1.4067*地價=11896.13 地價=8451.36
例題：有一宗「七通一平」待開發建築用地，面積為1000平方米，使用年限為50年，容積率為5，擬開發建設寫字樓，建設期為2年，建築費用為3500元/平方米，專業費用為建築費用的10%，建築費用和專業費用在整個建設期內均為投入。寫字樓建成後擬對外出租，租金水平預計為2元/平方米?日，管理費用為年租金的2%，維修費為建築費用的1.5%，保險費為建築費的0.2%，稅金為年租金的17.5%，貸款利率為6%，房地產綜合還原利率為7%，開發商要求的利潤率為地價和開發成本（建築費用+專業費用）之和的20%。
要求：試評估該宗地地價。
解析：採用假設開發法
（1）年總收益=2*365*1000*5=3650000（元）
（2）年總費用=管理費+維修費+保險費+稅金
=3650000*2%+3500*5000*（1.5%+0.2%）+3650000*17.5%
=1009250
（3）年純收益=3650000-1009250=2640750
（4）房地產總價=2640750*（P/A,7%，48）=36258750
（5）建築費及轉業費=3500*5000*（1+10%）=1925000
（6）利息=地價*【（1+6%）2-1】+1925000*【（1+6%）-1】
=0.1236地價+1155000
（7）開發商利潤=（地價+1925000）*0.2=0.2*地價+3850000
（8）地價=房地產總價-建築費用-專業費用-利息-利潤
=9069016
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❷ 試述房地產用假設開發法估價需要具備的條件及報酬率與投資風險的關系.
含義：
假設開發法又稱開發法、預期開發法、剩餘法，是將預測的估價對象未來開發完成後的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
具備條件：
假設開發法適用於具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，如待開發的土地(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬於毛地的范疇)。
對於有城市規劃設計條件要求，但城市規劃設計條件尚未明確的待開發房地產，難以採用假設開發法估價。因為在該房地產的法定開發利用前提未確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據所推測的最可能的城市規劃設計條件來估價，但必須將該最可能的城市規劃設計條件列為估價的假設和限制條件，並在估價報告中作特別的提示，說明它價果的影響，或估價結果對它的依賴性。
在實際中運用假設開發法估價的結果的可靠性如何，關鍵取決於下列兩個預測：①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發利用方式(包括用途、規模、檔次等)。②是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發完成後的房地產價值。
報酬率與投資風險的關系：
這個問題我想你也應該明白，從投資學的角度來講，當然是高風險高收益，這是合理的，也是公平的。就算是房地產項目也是一樣的！ 因此兩者之間當然是正比關系（不過肯定不是嚴格的正比）。
當然還有一些偶然因素，不過應該另當別論！
❸ 用Excel建一個『假設開發法自動計算公式』。
只要知道計算的算式，就很容易寫了。
❹ 1. 假設開發法，市場法，收益法的本質，理論依據，適用對象，條件是什麼各種方法估價如何操作
假設開發法也稱為剩餘法、預期開發法、開發法、是預測估價對象開發完成後的價值和後續開發建設的必要支出及應得的利潤，然後將開發完成後的價值減去後續開發建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。
假設開發法的本質：與收益法相同，是以房地產的預期未來收益（具體為預測的開發完成後的價值減去預測的後續開發建設的必要支出及應得利潤後的余額）為導向來求取房地產的價值。
假設開發法的理論依據：與收益法相同，是預期原理。
假設開發法適用的估價對象：凡是具有開發或再開發潛力並且其開發完成後的價值可以採用市場法、收益法等方法求取的房地產，都適用假設開發法估價，包括可供開發建設的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地產開發用地）、在建工程（或者稱為房地產開發項目）、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產（包括重新裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬於毛地的范疇）。
運用假設開發法估價條件：①要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規；②要有一個明朗、穩定及長遠的房地產政策，包括有一個長遠、公開的土地供應計劃；③要有一個全面、連續及開放的房地產信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關房地產開發建設和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設開發法估價時會使本來就難以
預測的房地產市場的客觀方面，人為地摻人了更多的不確定性因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對開發完成後的價值以及後續必要支出的預測也會更加困難。
運用假設開發法估價一般分為以下6個步驟：
①調查分析待開發房地產狀況；
②選取最佳的開發利用方式，確定開發完成後的房地產狀況；
③預測後續開發經營期；
④預測開發完成後的價值；
⑤預測後續必要支出及應得利潤；
⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。
市場法也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，就是選取一定數量、符合一定條件，發生過交易的類似房地產，然後將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值的方法，測算出的價格稱為比准價格 本質是以房地產的實際成交價格為導向來求取房地產價值
市場法的理論依據：替代原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格
市場法適用的估價對象 ：同類房地產較多，且交易活躍。如：住宅寫字樓商鋪、標准廠房 房地產開發用地
市場法估價需要具備的條件 ：在估價時點的近期有較多的類似房地產的交易
市場法估價的操作步驟：
搜集交易實例；
選取可比實例 ；
對可比實例的成交價格進行適當的處理（即修正；
求取比准價格
三類修正：
交易情況修正——實際交易情況與正常交易情況不同
市場狀況調整——成交日期與估價時點不同（兩個時點上的房地產市場狀況不同）
房地產狀況調整——可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況不同
收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是根據估價對象的預期未來收益來求取估價對象價值的方法。 將預測的未來收益轉換為價值，類似於根據利息倒推本金，稱為資本化。
收益法的本質：是以房地產預期未來收益為導向求取房地產價格，測算出的價值稱為收益價格
收益法的理論依據： 預期原理——決定房地產當前價值的，重要的不是其歷史價格、開發建設已花費的成本或者過去的房地產市場狀況，而是房地產基於市場的未來所能帶來的收益。
收益法的適用的估價對象：是有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產。它不限於估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的潛在能力即可。
收益法估價需要具備的條件：房地產未來的收益和風險都能夠較准確地量化（預測）
收益法的操作步驟：
搜集並驗證可用於預測估價對象未來收益的有關數據資料。
預測估價對象的未來收益（凈收益）。
求取報酬率或資本化率、收益乘數。
選用適宜的收益法公式計算收益價格。
❺ 運用假設開發法必須具備哪些外部環境
企業外部來環境由存在於組自織外部、通常短期內不為企業高層管理人員所控制的變數所構成。
企業外部環境包括
1.政治環境是指國家的方針政策、法令法規，國內外政治形勢的發展狀況。
2.社會環境是指人口、居民的收入或購買力，居民的文化教育水平等。
3.技術環境指與本行業有關的科學技術的水平和發展趨勢。
4.經濟環境包括宏觀經濟形勢、世界經濟形勢、行業在經濟發展中的地位以及企業的直接市場等。其中，企業的直接市場是與企業關系最密切、影響最大的環境因素。具體包括銷售市場、供應市場、資金市場、勞務市場等。
❻ 運用假設開發法計算公式應注意什麼
企業外部環境由存在於組織外部、通常短期內不為企業高層管理人員所控內制的變數所構成。容 企業外部環境包括 1.政治環境是指國家的方針政策、法令法規，國內外政治形勢的發展狀況。 2.社會環境是指人口、居民的收入或購買力，居民的文化教育水平等。 3.技術環境指與本行業有關的科學技術的水平和發展趨勢。 4.經濟環境包括宏觀經濟形勢、世界經濟形勢、行業在經濟發展中的地位以及企業的直接市場等。其中，企業的直接市場是與企業關系最密切、影響最大的環境因素。具體包括銷售市場、供應市場、資金市場、勞務市場等。
❼ 假設開發法的定義
指預計估價對象開發完成後的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在運用現金流量折現法時，不用扣除利潤部分。
❽ 採用假設開發法估價時，應按照什麼前提進行估價
您好，我來為您解答：
對於有規劃條件但規劃條件尚未正式確定的待開發房地產，難以採用假設開發法估價。因為在該房地產的法定開發利用前提尚未確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價，則房地產估價師可以通過咨詢城鄉規劃主管部門或者有關專業機構、專家的意見，或者參照周邊地塊的規劃條件等方式，推測其最可能的規劃條件，然後據此進行估價。
如果我的回答沒能幫助您，請繼續追問。
❾ 採用假設開發法評估在建工程抵押價值應採用什麼前提
假設開發法的理論依據：
假設開發法的理論依據與收益法相同，是預期原理。假設開發法估價的基本思路用這樣一個例子可以較好地反映出來。該例子是模擬一個典型的房地產開發企業，在公平競爭、土地由出價最高者獲得的土地市場上取得一塊房地產開發用地，是如何思考其願意支付的最高價格的：
假如有一塊房地產開發用地要出讓或轉讓，同時有許多房地產開發企業想得到它，作為其中一個房地產開發企業將願意出價多少？首先，該房地產開發企業要深入調查、分析該塊土地的內外部狀況和當地的房地產市場狀況，如該塊土地的位置、四至、面積（包括規劃總用地面積、建設用地面積和代征地面積）、形狀、地形、地勢、地基（工程地質）、土壤、開發程度、交通條件、周圍環境和景觀、規劃條件（如土地用途、容積率、建築高度、建築密度、綠地率，以及配套建設保障性住房、公共服務設施等要求）和將擁有的土地權利等。
其次，該房地產開發企業要根據調查、分析得到的該塊土地的內外部狀況和當地的房地產市場狀況，研究、判斷該塊土地的最高最佳利用，即在規劃允許的范圍內最適宜做何種用途、建築規模多大、什麼檔次。例如，是建住宅還是建寫字樓或商場、酒店；如果建住宅，是建普通住宅還是建高檔公寓或別墅。
接下來，該房地產開發企業要預測在未來適當的時候銷售（包括預售、建成後銷售）開發完成後的房地產，價格將是多少；在取得該塊土地時作為買方需要繳納的契稅等「取得稅費」將是多少；為了開發和售出該房地產，支出將是多少，包括建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息（該房地產開發企業投入的資金有些是自己的，有些是向銀行借的，有些還可能是通過其他融資渠道獲得的，但都要計算利息，因為借入的資金要支付利息，自有的資金要考慮其機會成本）；在出售開發完成後的房地產時作為賣方需要繳納的營業稅等「銷售稅費」將是多少。此外，還不能忘了要獲取開發利潤。但期望所獲取的開發利潤既不能過高也不能過低。因為過高就會導致出價較低，從而在取得該塊土地的競爭中將得不到它；過低（如低於相同或相似的房地產開發活動的正常利潤，或者低於將有關資金、時間和精力投到其他方面所能獲得的利潤）還不如將有關資金、時間和精力投到其他方面，這是基於機會成本的考慮。
❿ 假設開發法的適用條件及過程
1，假設。2，提出自己所要論證的理由。3，有實力證明自己的理論，4，討論。5，成定論