房地产销售异议培训课程

㈠ 有异议的房产如何办理异议登记

办理异议登记的的法律依据——
《物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
《房屋登记办法》规定，异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，因此异议登记后第三人不得主张基于登记而产生的公信力。

办理异议登记需要房地产管理部门报送的材料——
1、房屋登记申请书；
2、申请人身份证明；
3、证明房屋登记簿记载错误的材料；
4、其他必要材料。

办理异议登记的流程是——
1、申请人提交相关材料，填写登记申请表;
2、登记机构对申报材料进行审核;
3、登记机构受理异议登记并将异议事项记载于房屋登记簿;
4、申请人向人民法院提出诉讼;
5、登记机构凭人民法院、仲裁委员会的生效法律文书办理相应的登记。

㈡ 房产销售异议处理；客户说:不需要 怎么讲下一步

很简单，你去购物最烦什么，怕是缠着你不停推销的？站在消费者回，客户的角度思考答，给予他们认为安全舒服的空间。有需要的会主动找你，没需要的说破天也还是不需要。推销先做到识人，认人，然后服务润物无声，始终让人感到舒适，没有戒备。好吧，不需要是吧，那去吃点零食喝点饮料，看看风景，有兴趣了，想了解，可以找任何一个销售，也包括你！同客户混个面熟，回来的大部分还是会找你的。

㈢ 房地产销售人员如何处理客户最常见的异议

在房地产的copy销售过程中，销售人员经常会遇到客户的异议，那么该如何处理这些异议呢？ 1、“我买不起”（包括一切价格异议，如“太贵了”“我不想花那么多钱”“那边价格如何”等等）。 不要忽视这种可能性，也许你的客户真的买不起你的房屋，所以试探，了解真相很有必要。处理价格异议方法之一：就是把费用分解、缩小，以每年每月，甚至每天计算。 2、“我和我丈夫（妻子）商量商量”（包括同类型的话）。 也许避免这种异议的最好方法就是搞清楚谁是真正的决策人，或者鼓动在场的人自己做主。 3、“我的朋友也是开发商”（或者可能是其他楼盘竞争对手中有他熟悉的人）。

㈣ 房地产的销售对话

销售本质上是一种沟通，是销售者与客户的双向交流，通过开场切入、引发兴趣、产品说明、异议处理等流程，最终双方达成一致。在这其中，双方都在重复一个动作，那就是“对话”。
对话主体三部分：即说、听、问，这部分也是很多的销售类培训所重点强调的，但不论培训课程名称、形式如何，所要解决的问题无非归结为两个方面，即不但要know what还要know how；
1、听：听什么？怎么听？
听是对话中所占比重最大的部分，根据sellraise销售研究机构的对2000例销售谈话的调查，顶尖的销售人士通常花60%——70%的时间在倾听上。上帝造人的时候，就是两只耳朵，一张嘴巴，所以要求我们用2：1的比例来使用听和说。为什么倾听如此重要呢？因为了解对方的问题所在与真正需求是销售成功的前提。你想要客户说出你想要知道的答案，只要做一个好的听众就可以了。而从客户角度而言，客户说的越多，他越喜欢你。因为你的倾听给他带来的不仅仅是礼貌，更是一种尊重。你的倾听让你的客户有了倾诉和发泄不满的渠道，你所要做的就是让客户感到安全和舒适，没有压力地说出他的痛与乐，他的苦恼，他最关注的问题等等。那么，在倾听的过程中，销售员到底应该听什么呢？
1）问题点
笔者曾经在培训中向业务人员提问：“销售人员是做什么的？”，有的人说是把产品卖给客户；有的说是为客户提供解决方案；还有的说是为顾客服务；不论什么答案，归根到底，销售之所以成功，是因为产品或服务可以帮助客户解决他的问题。在实际的销售对话中，问题会出现很多种，真假难辨，无法预料。而你的任务是听出真正的问题所在，而且是最核心，最令客户头疼的问题，客户自己是不会向你坦白的，这一点你应该清楚，所以要配合提问来引导。
2）兴奋点
顾客的购买都出于两个出发点：逃离痛苦和追求快乐。问题点就是让客户感到痛苦的“痛点”，兴奋点就是让客户感觉快乐的理由。记得有本书的书名叫《痛并快乐着》，其实做销售也是这个道理，也是既让客户感觉痛苦，同时让客户感觉快乐的过程。典型的销售流程通常是先让客户思考他所面临问题的严重性，然后再展望解决问题后的快乐感与满足感，而销售的产品正是解决难题，收获快乐的最佳载体与方案。听兴奋点，关键是听容易让客户感到敏感的条件和情绪性字眼，同时还要注意每个特定阶段的肢体语言配合。
3）情绪性字眼
当客户感觉到痛苦或兴奋时，通常在对话中要通过一些字、词表现出来，如“太”好了、“真棒”、“怎么”可能，“非常”不满意等等，这些字眼都表现了客户的潜意识导向，表明了他们的深层看法，我们在倾听时要格外注意。一般而言，在成交的那一刻，客户做决定总是感性的。所以每当客户在对话中流露出有利于购买成交的信号时，要抓住机会，及时促成。
4）敏感条件
价格、优惠、折扣、送货、保障、维修、售后服务、各种形式的购买承诺等；
5）肢体语言
在销售对话（特别是面谈）的影响中
词语影响力 7%----10%
声音影响力 20%----30%
身体影响力 60%-----80%
从以上的比例可以明显看出，肢体语言是非常重要的交流方式。而在一般的销售训练中往往忽视肢体语言的讲解和分析，这也是非常致命的缺陷。所以，sellraise在销售训练中特别注意教授有关如何辨析肢体语言的技巧和方法。在销售对话进程中，常见的积极的身体语言有：歪头、手脸接触、吮吸眼镜、屈身前倾、手指尖塔形、拇指外突、双手抱在脑后；消极的身体语言有：假装拈绒毛、拉扯衣领、缓慢眨眼、腿搭在椅子上、缓慢搓手掌；客户在销售中总是习惯“言不由衷”的，我们要懂得通过无意识的肢体语言把握客户的心理动态。
如何倾听呢？首先需要说明的是，倾听不光光只是听的问题，是需要运用多重感官的综合行为。不仅耳朵要听，同时眼睛要观察，手也要动笔记录。并且要利用过渡语（如“是吗？还有呢？”等等）、点头、微笑、眼神控制、沉默与停顿等，表现出你对客户的关注。倾听中往往要和引导性提问结合起来，才能发挥最大威力，下面就“问”进行相关阐述。

2、问：问什么？怎么问？
提问的能力决定了销售人员销售能力的高低。提问到底应该问什么，或者说提问的作用主要表现在哪些方面呢？
第一、 利用提问导出客户的说明；
在销售对话中，为什么你总是感觉被动？原因通常是你总是在说，而你的客户总是在问。有很多的销售员被培训要时刻迎合客户的需求，而不是引导客户的需求，现象就是客户一个劲的在问，弄的销售员疲于应付，狼狈不堪。销售员们虽然累，但内心却非常开心。他们以为客户的问题都老实交代了，结果自然水到渠成。这些销售员实在是太善良了，客户一直在提问，是在探你的底牌。而你不知道客户真正关心的是什么，主要的问题在哪里，只会被客户牵着鼻子走，你说的怎能切入客户的要害呢？而且，你一直在说，没有问，给客户的感觉是你在对他进行强迫式推销，一味地施加压力。客户之所以愿意和你谈话，是期望你可以在你所擅长的专业方面给出建议。就像医生一样，对现状进行诊断，而诊断的最好方式就是有策略地提问。笔者在做销售培训时，多次强调在对话中“以问结尾”的重要性，并通过重复练习让销售员养成“以问结尾”的习惯，效果显著。
第二、 利用提问测试客户的回应；
当你非常用心地向客户解释一番之后，你迫切希望了解客户听进去了多少，听懂了多少，他的反应如何？一般的销售员通常滔滔不绝一大堆之后，就用论述（句号）结尾，马上停止，没有下文。这个时候客户的表现通常是“好，我知道了，改天再聊吧”或“我考虑一下再说“等。如果你在论述完之后，紧接着提问“您觉得怎么样呢？”或“关于这一点，您清楚了吗”？效果会好很多，客户至少不会冷冰冰地拒绝你，提问给了客户阐述他的想法的机会。
第三、 利用提问掌控对话的进程；
对话的进程决定了销售的走向，一般而言，在以客户为中心的顾问式销售循环中，包含着两个相辅相成的循环，分别是客户的心理决策循环与销售员的销售行为循环，如下所示。左列表明的是在销售过程中客户的心理决策循环，右列表明了每个客户心理决策阶段，销售人员应该作出的销售行为。
左 右
满意-------事前准备
认识-------寒暄开场
标准-------确认需求
评价-------阐述观点
购买-------谈判成交
使用-------实施服务
在每个阶段，提问都推动着销售对话的进程。
比如在开场阶段，通常需要以好奇性提问开头，如“我可以请教您一个问题吗？”利用状况性提问收集客户信息，如“您是怎样进入这个行业的呢？”“您的产品目前销售状况如何？”等等；
在确认需求阶段，可利用诊断性提问建立信任，确立具体细节，如“您是需要大型的服务器还是小型的办公电脑设备？”，可利用聚焦性提问确认，如“在某某方面，您最担心的是什么呢？”；
在阐述观点阶段，提问的作用在于确认反馈和增强说服力。确认的提问如：“您觉得怎么样呢？”，增强说明力一般可利用三段式提问的方式，后有专门的论述；
在谈判成交的阶段，提问的作用在于处理异议和为成交做铺垫，处理异议的部分见下，成交阶段通常用假设性的提问方式在试探，例如“如果没有其他问题的话，您看什么时候可以接受我们的服务呢？”这是一个进可攻、退可守的问题。提问之后，注意停顿，保持沉默，把压力抛给客户，直到客户说出自己的想法。切忌，提问之后，不要先开口或自问自答。
第四、 提问是处理异议的最好方式；
异议的产生有二个原因。一是源于人类本身具有的好奇心；二是由于你没有解释到位，客户没有完全听明白；从好奇心角度来说，人类的好奇心理是无止境的，如果你碰到一个“打破沙锅问到底”的客户，那你可要注意应付了。而如果我们不善用提问，只会一味地说，将一直处于“被动挨打”的地位。当客户提出一个问题，你可以尝试反问他：“您这个问题提得很好，为什么这样说呢？”这样你就可以“反守为攻”，处于主动。
当客户没有完全听明白的时候，他通常表现为沉默不语、迟疑不决或干脆逃避、假装一知半解。诸如“不需要”、“考虑看看”、“把资料留下来，以后再说”的借口就频频出现了。这个时候，你提问的作用关键是探询客户了解的程度。例如：“对于这一点，您的看法如何呢？”或“那没关系，您为什么这样说呢？”，多问几个“为什么”，然后在最棘手理解的环节利用渗透性提问，如“还有呢”等，以获取更多信息。
至于怎么问的问题，专业的销售机构都对此做过很多研究，笔者曾专门研究了诸如spin、pss等专业提问训练，每个研究体系都站在各自的立场上阐述各自的理论。没有一定的提问模式，只有一定的提问原则，具体提问还是要根据对象而定。总的来说，有如下需要注意的几个方面。
第一、 礼节性提问掌控气氛
在对话的开始，应用礼节性提问表现出对客户足够的尊重。例如：“请问先生/小姐您贵姓？”、“可以请教您一个问题吗？”或“现在和您谈话不打扰您吧？”。
第二、 好奇性提问激发兴趣
被客户拒绝最根本的原因在于你没有引起客户足够的兴趣，之所以采用提问激发购买兴趣，是因为提问给了客户足够的想象空间，让客户自己感动比你企图让客户感动更有效。典型的好奇性提问如：“你知道为什么吗？”、“你想知道我们的服务是如何帮助贵公司提高收入（降低成本/增强效率）的吗？”等等。
第三、 影响性提问加深客户的痛苦
客户迟迟不愿意签单，可能是让销售员最头疼的问题。每天当你去问候客户具体合作意向的时候，客户都给了你合作的希望，但却不给你明确的答复，遇到这样的客户情形该如何是好呢？笔者曾做过成千上百次销售，这样的客户遇到的算是最多的一类。每当销售不利，回到公司自己都会做总结，来探询有没有更好的方法来解决这个难题。其实，成交不利的原因往往出在我们太看中结果，而不注重过程。应该说，成交不是一个单独的行为，它应该是销售水到渠成的必然环节，而改善成交不利最好的方法不是研究成交本身，而是要探询你为此做出了哪些准备，是否足够充分。客户为什么感觉有没有你的产品都无所谓，就是因为你还没有引起他足够痛苦。客户的问题是被你问出来了，但他的伤疤揭示得还不够，你应该再通过影响性提问让他进一步认识到问题的严重性，让他不敢怠慢，提高问题需要解决的急迫性。例如：“如果这样的问题长期维持下去，对你公司的发展有何影响的呢？”、“为什么这个如此重要呢？”或“您的老板是如何看待这个问题的呢？”（很多的管理人员都怕由于办事不利，老板会怪罪自己）。
第四、 渗透性提问获取更多信息
乔•库尔曼是著名美国金牌寿险推销员，是第一位连任三届美国百万圆桌俱乐部主席的推销员。他成功的秘诀之一就是擅长渗透性提问。如客户说“你们这个产品的价格太贵了”，他会说“为什么这样说呢？”、“还有呢？”、“然后呢？”、“除此之外呢？”提问之后马上闭嘴，然后让客户说，“客户说得越多他越喜欢你”，这是每个销售人都应该记住的名句。通常客户一开始说出的理由不是真正的理由，渗透性提问的好处在于你可以挖掘出更多的潜在信息，更加全面地做出正确地判断。而通常当你说出“除此之外”的最后一个提问之后，客户都会沉思一会儿，谨慎地思考之后，说出他为什么要拒绝或购买的真正原因。
第五、 诊断性提问建立信任
诊断性提问的特征是以“是不是”、“对不对”、“要不要”或“是……，还是……”等句型发问。例如：销售电脑产品的，开始可以这样提问：“您平时是习惯使用台式机，还是笔记本电脑？”销售员使用这种诊断性的提问，作用很多，可以收集信息，澄清事实真相，验证结论与推测，缩小讨论范围等等。客户回答这些问题，只需一两个词、字或一个简单的姿势如点头或摇头等，简洁、明确，没有很多的压力。更为重要的是，这样诊断性的提问缩小了与客户的距离，销售员可以借由这样的提问方式展示自身的专业，用好诊断性提问有个前提，就是要作好客户的资料分析，事先想好提问的内容与顺序，以达到一针见血、分析透彻，快速建立信任感的良好效果。但过多使用封闭式提问，会使客户处于被动的地位，压抑其自我表达的愿望与积极性，产生沉默和压抑感及被审讯的感觉，所以采用封闭性提问要适度，并和开放性提问结合起来一起使用，效果更佳。
第六、 “重复客户原话+专业观点陈述+反问”（三段式）增强说服力
让客户说出更多信息，可以拉近你与客户的距离。但要说服客户，光给予机会让客户高谈阔论是远远不够的。客户之所以愿意和你谈话，是想让你给出专业的建设性意见，真正的说服一定要和专业的观点陈述结合起来进行的。说服往往发生在当客户提出异议之后，不论客户提出任何刁难的问题，首先应该认同客户，最佳的认同方法就是表达出同理心，简单地重复一遍客户的原话，如：“李经理，我非常理解您现在的感受，正如您刚才所言……”，掌控好客户情绪之后，就应该进行你个人的专业陈述，如“根据一般情况而言，这个问题的发生主要是由以下几个方面引起的，第一…，第二…、第三…”等等。不过，结尾千万不要忘了“以问结尾”，例如：“您认为如何呢？”，以征询客户意见。
第七、 提问后沉默，将压力抛给对手
提问后该怎么办？很多人爱犯的毛病是沉不住气，或者自问自答。因为在对话过程中，会存在时间上的空隙，而一般人是不能忍受对话进程的中止，他们想方设法要填补对话间的空白，这是一种与生俱来的习惯。顶尖的销售高手非常注意提问之后的处理，他们努力克服提问后的惯性论述。通常在提问之后，马上闭口、停顿，眼睛注视客户，颔首微笑，直到客户说出他所要听的信息。在金融巨贾云集的华尔街，从来就不缺少有关投资银行面试经历的传说，其中最为有名的就是“沉默面试”的故事：你走进屋子，对方一言不发，你说“你好”，对方盯住你看，你说你来面试，他还盯住你看，你开始讲一些冒傻气的笑话，他面无表情，只管摇头，正在你不知所措的时候，他却拿起一张报纸，或者更糟糕的是，拿起你的简历阅读起来，据说面试目的是，考察你控制局面的能力。和严格的投行面试一样，销售的过程其实也是一种控制与反控制的过程，如果你沉不住气，不掌握对话的主动权，你在一开始就已经输了。

3、说：说什么？与如何说？
销售中的说根据销售的形式可分为当众演讲、演示说明和面谈陈述等三种，前两种主要依靠专业的演示技能与相关人员、部门配合，而第三种目前是应用最为广泛的一种销售说明形式。简单的说，销售就是用完整的一段话向客户介绍自己、介绍自己的产品，配合专业形象、产品展示、引导提问与客户达成交易。销售说明主要应用在以下两个方面：
1） 方案建议
客户愿意花时间与你交谈，一定是客户感到了目前这个阶段出现了问题，希望你能给出建议和具体的指导。销售人员进入公司，都需要熟悉产品和公司，产品培训和方案内容都经过了系统的知识类培训，现在在对话的说明中，要解决的问题是为销售人员建立一个讲解建议的思路流程。一般的建议和方案说明流程是按现状概括、原因诊断、聚焦剖析、解决方案来进行的。那么，每个阶段具体如何说明呢？在现状概括部分，最好的说明方式就是和客户保持一致，重复客户的原话，如“正如您刚才谈到的……”，进行概括总结，而且要条理化，如按“第一…，第二…、第三…”的句型说明；在原因诊断方面，你应该展现出你个人的专业或权威感，通常可用“某某权威机构调查表明”或“根据我个人经验而言，这种现象的产生主要是由于…”等句型；在聚焦剖析阶段，应将问题分类、深化，最后总结症状，例如“总之，您目前面临最大的问题是如何在短期内改善销售业绩不佳？”；在解决方案阶段，对于竞争对手较多的产品，可利用比较说明方法（富兰克林比较法）来强调自身的优势。在空白纸上划一个“t”字，左列标明自己的产品，右列标明对手的产品。然后横向比较各个功能指标，特别是你在书面写下这些总结性信息时，能让客户感觉到你是代表他把评估写在纸上。让他自己看到哪些地方好，哪些地方不好，这种情形可以让他感觉到你讲的有道理。让客户做选择题，比给客户做是非题效果更好。笔者称这样的销售说明方式为“一张纸、一支笔，走天下”。对于一般性的产品，使用利益陈述-fab法来打动客户，找出隐藏在产品特征、优势背后的利益，企业客户关心的无非是你的产品能否给他提高收入、降低成本或提高效率，如果你进一步利用产品的特征和优势说明你是如何让客户的以上利益得到满足的，获得订单的几率就会大增。
2） 异议处理
销售对话之中，客户的异议与销售员的异议处理是相互的过程。对于异议的说明和说明的方式也是销售人士关心的话题，总的来说，对于异议处理部分的说明，大致分为如下部分：
第一、认同部分。不论客户说了什么话，我们都要认为他是对的。所以，异议的第一步就是要学会认同，常用的认同说明语有“那很好”、“那没关系”、“你说的很有道理”、“您这个问题提得很好”等；
第二、忽视异议，延后处理的说明。
客户的异议有真正的异议，也有借口性的异议，客户有时不过是为炫耀自己的学识，对付这类客户，通常可用忽视的方法。所谓“忽视”，顾名思义，就是当客户提出一些反对意见，并不是真的想要获得解决或讨论时，这些意见和眼前的交易扯不上直接的关系，您只要面带笑容同意他，表示认同与赞美即可。如“您真幽默”！“嗯！真是高见！”或“这个问题我们以后再谈，是这样的…”，接着说下去。客户在以后时间不再提起，你也不用旧事重提。
第三、举例证实说明
利用第三方的例子进行说明，更加具有说服力。“第三方”并不仅仅指的是老客户、或产品使用者，还包括权威的行业分析报告、数据统计等等。当出现客户怀疑你说明真实性的情况，一般可使用“感觉，觉得，后来”的说明句型，比如“陈先生，我非常理解您现在的感觉，我有个客户张先生，当他遇到这种情况时候，他一开始也是这样觉得的，后来经过一段时间的使用……”或“根据alexa权威流量统计报告显示……”等等。
第四、补偿说明
当客户提出具有事实依据的异议时，您应该承认并欣然接受，而不应该强力否认事实。但记得，你要给客户一些补偿，让他取得心理的平衡。
例如：客户：“这件皮大衣的设计、颜色都非常棒，令人耳目一新，可惜皮的品质不是顶好的。”销售人员：“您真是好眼力，这个皮料的确不是最好的，若选用最好的皮料，价格恐怕要高出现在的五成以上。”要知道，现实世界中没有一样十全十美的产品，对于客户而言，当然要求产品的优点愈多愈好，但真正影响客户购买与否的关键点其实不多，补偿法的作用在于能有效地弥补产品本身的弱点。
补偿法的运用范围非常广泛，不仅仅在对话之中，效果也很有实际。
例如艾维士一句有名的广告“我们是第二位，因此我们更努力！”这也是一种补偿法。
第五、借力使力说明
老板：“贵企业把太多的钱花在作广告上，为什么不把钱省下来，做为进货的折扣，让我们的利润好一些？”
销售员：“就是因为我们投下大量的广告费用，客户才会被吸引到指定地点购买指定品牌，不但能节省您销售的时间，同时还能顺便销售其它的产品，您的总利润还是最大的吧！”。
这种方法取自太极拳中的借力使力。澳洲居民的回力棒就是具有这种特性，用力投出后，会反弹回原地。借力使力法用在销售上的基本做法是当客户提出某些不购买的异议时，销售人员能立刻回复说：“这正是我认为您要购买的理由！”也就是销售人员能立即将客户的反对意见，直接转换成为什么他必须购买的理由。
第六、价值成本说明
先看一个例子
咨询公司的顾问到一家公司准备签协议，总经理这样说，“我不知道为什么你们公司派了三个顾问师替我们改善库存及采购系统，两个月的时间共需要100万元的费用，相当于每人一个月差不多20万元了，我都可以……我可以花这个钱请好几个厂长。”
他认为价格很高，产生了反对意见，顾问怎么讲呢？“报告总经理，根据贵企业提供的每个月的库存，每个资料，其金额为6000万，由于生产数量逐年增长，库存的金额也在逐渐地上升。我们顾问只花两个星期对贵厂的采购作业流程、生产的流程、现场生产作业的所有状况做了详细了解，并制定改善方案，贵公司在半年以后库存的金额会下降到3000万，你的利息每年可以下降300万，你节省的费用足以支付我们顾问的费用。”
总经理说：“话虽不错，你怎么能够保证将库存降到3000万呢？”
销售人员说：“要做到库存的降低，采购作业方式要改善，交货期间、交货品质安排生产作业方式也要调整更改。库存金额的降低，只是最后显现的一种结果，因此你要同意签下这份合同，你每个星期都会收到一份报告，报告上会告诉你我们本星期会完成哪些事项，以及我们上星期完成的状况，这时您可以监视我的绩效，我们会让您清楚看出您投入的每一分钱都能够确实得到回报，若您认为不值得，您完全可以中止付款。因此您可以通过评估得出，您支付给本企业的顾问费都是从您省下来的费用中拨出来的，事实上您根本就不需要多支付任何额外的费用，却能够达成提升工厂管理品质的目的。总经理，我诚恳地建议您，这的确是值得一试的事情，如果您现在就签这份协议，我可以安排一个半月以后开始这个项目。
销售人员进行的就是价值成本说明，也叫做价值成本分析。当你的销售的确是能够为客户改善工作效率、增加收入或者是降低成本时，你就可以选择“价值成本法”。
以上是论述有关在对话中说明的应用。另外，在说明中，也要特别注意一些具有杀伤力的词汇转换，比如将“买”和“卖”换成“拥有”，将“签定合同”换为“接受服务”或“达成合作”，将“合同”换成“协议”或“表格”；将“但是”换为“同时”或“如果”等等；这些都是销售人员都应该注意锤炼的细节。

㈤ 房产异议登记条件有哪些

1.异议登记的申请人为利害关系人，未经利害关系人的申请
不动产登记机构不得自行启动异议登记。建立异议登记的目的是为了保护真正权利人的利益，不动产登记簿上的权利人的权利已经得到登记簿的公信力的保护，通常情况下，其不会对登记簿上的权利归属状况提出异议，即便真有不同认识，也完全可以通过更正登记来解决。另外，从《物权法》第19条第2款的表述来看，异议登记的申请人也仅表述为利害关系人。
2.异议登记以登记簿记载权利人不同意变更登记为前提。我国《物权法》第19条第2款规定，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请异议登记。”也就是说，在提出异议登记之前，利害关系人事先是提出过更正登记的，在登记簿记载的权利人或者不动产登记机关不同意更正登记的条件下，更正登记申请人就可以提出异议登记。
3.申请异议登记需要经过登记簿记载的权利人的书面同意。这点看似有些奇怪，为何权利人会给申请人这样一个书面说明，而允许他人对自己的权利提出异议呢?其实也不难理解，申请异议登记是在权利人拒绝进行更正登记之后才得以进行的，所以权利人的权利此刻还是很有把握的掌控在手，就算给予申请人这样的声明对其本身也没有影响。如果权利人不同意异议登记的话，那么申请人可以先向法院提起诉讼(这里的诉讼笔者认为是提起一个确权诉讼，以达到申请人当初想进行变更登记所达到的效果)，然后在诉讼中再提出异议登记的申请。

㈥ 对房产评估报告有异议时，异议书该怎么写

我们将走向更远的地方---听证报告异议书2

2004-8-2 15:47
家园邻居

更让人难以理解的是|，本来是|已经对深圳市总体规划作出了重大变更，报告竟依然牵强附会地声称“我市在综合整治道路交通中制定的干线路网规划，就是|根据《深圳市城市总体规划》和《深圳市各分区规划和次区域规划》的规定而制定的，符合城市总体规划和分区规划、次区域规划的有关规定”。这不禁让人怀疑这份报告的起草者究竟有没有看过《深圳市城市总体规划》和《深圳市各分区规划和次区域规划》极其相关图表，在这些文件中皆无一字提及这个有可能将作为“交通综合整治方案中的重要内容”及”道路畅通工程近期建设的核心工程” 的南坪快速路甚至哪怕是|它的雏形它的最原始的构想。明明是|鼠目寸光，却硬称其高瞻远瞩；明明是|急不择路，却硬辩为程序井然。这一认定给人的感觉是|，南坪快速路规划的法定程序早已随总体规划而完成。这种荒唐的让人啼笑皆非的认定怎么可能令人信服？
程序违法必然导致实体违法。在我们的陈述意见中，除了指出规划在程序上的违法之处外，我们还指出其违反了一些实体法律法规，如违反了《中华人民共和国工程建设标准强制性条文城乡规划部分》之《城市居住区规划设计规范》GB50180-93部分规定：“小区内应避免过境车辆的穿行” ；违反了《中华人民共和国合同法》，规划部门无视与丰泽湖山庄的开发商签定的土地使用合同，不经任何协商就占用开发商依合同取得的土地；违反了《中华人民共和国环境保护法》，由于方案设计仓促，草率上马，该道路方案在批准之前根本没有时间进行环保的科学评估和论证。对这些质疑你们在报告中既不反驳亦无解释，只有充耳不闻，只有沉默和回避。但沉默和回避怎么竟能帮助你们得出南坪快速路项目规划合法的结论？尤其需要强调的是|，按以上《深圳市城市规划条例》第三十七条规定，不得侵占、改变自然植被保护区、水源保护区用并改变其用途。而我们现在却痛心地看到，该公路将肆无忌惮地穿越七个属于水源保护区的水库和几十公里属于自然植被保护区的原始森林，这必将将给深圳已经破坏的自然环境造成更加严重而且无法挽回的巨大损失。更令人痛心的是|，本来对深圳环境负有保护使命和监督责任的人大有关部门以及你们这些听证人们在当初竟如此疏于察考怠于职责，而当我们屡屡投诉以至不得不在听证会上郑重指出后你们依然对此置若罔闻无动于衷，这一点不能不使我们深感失望。你们-----作为代表人民意志的权利机关尚且如此，有关部门的所作所为当然可想而知。

2、关于优选方案的环境影响评价合法性问题
报告称：“南坪快速路丰泽湖段线位方案严格执行了环境影响评价制度，报批程序符合环境保护法和特区环境保护条例以及环评规范的规定。……从环评程序来看，环境影响评价报告在报批前，已通过专家评审，并征求有关单位和公众的意见，符合《环境影响评价法》的有关规定。”我们必须在此严肃指出，此认定概念含混不清且充斥着慌言。其一，“报批”是|什么意思？报批的是|什么？是|指的环境影响评价报告还是|规划草案？其二，在什么时间什么地点由什么部门征求过哪些有关单位和公众的意见？其三，符合《环境保护法》《环境影响评价法》的哪些有关规定？
为了以正视听，我们有必要将有关法律规定引述如下：
《中华人民共和国环境影响评价法》有关规定
第十一条 专项规划的编制机关对可能造成不良环境影响并直接涉及公众环境权益的规划，应当在该规划草案报送审批前，举行论证会、听证会，或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众对环境影响报告书草案的意见。编制机关应当认真考虑有关单位、专家和公众对环境影响报告书草案的意见，并应当在报送审查的环境影响报告书中附具对意见采纳或者不采纳的说明。
第二十一条 除国家规定需要保密的情形外，对环境可能造成重大影响、应当编制环境影响报告书的建设项目，建设单位应当在报批建设项目环境影响报告书前，举行论证会、听证会，或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众的意见。但是|，国家规定需要保密的情形除外。建设单位报批的环境影响报告书应当附具对有关单位、专家和公众的意见采纳或者不采纳的说明”。
第二十五条 建设项目的环境影响评价文件未经法律规定的审批部门审查或者审查后未予批准的，该项目审批部门不得批准其建设，建设单位不得开工建设。
《中华人民共和国环境保护法》有关规定
第十三条 建设项目的环境影响报告书，必须对建设项目产生的污染和对环境的影响作出评价，规定防治措施，经项目主管部门预审并依照规定的程序报环境保护行政主管部门批准。环境影响报告书经批准后，计划部门方可批准建设项目设计任务书。
这些规定清晰的象一面镜子，面对它我们将廓清所有的疑惑——（1）《环境影响评价法》第十一条所指的“报批”显然指的是|“可能造成不良环境影响并直接涉及公众环境权益的规划草案”，而不是|什么“环境影响评价报告”，“环境影响评价报告”应当由“专项规划的编制机关”在该“规划草案”报送审批前，就举行论证会、听证会，或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众对环境影响报告书草案的意见。对照起来，我谩踽泽湖业主作为被此条法律明确赋予了知情权和建议权的公众、发展商作为有关单位在南坪路规划草案报送审批前从来就没有被规划的编制机关以任何方式征求过对“环境影响报告书草案”的意见；（2）《环境影响评价法》第二十一条所指的“报批”指的是|“环境影响报告书”，按此规定，建设单位应当在报批建设项目“环境影响报告书”前以各种方式征求我们的意见，而我们同样对此一无所知。（3）南坪路从北线改道南线决定时间不到一个星期，“环境影响评价报告”不要说征求意见、报送审批，就连编制的时间都不可能有（实际上我们去年12月在南坪路即将开工之前就走访过深圳环保部门，该部门声称正在制作有关环保报告）。环境影响评价文件未经法律规定的审批部门审查甚至未经编制，规划草案就被审批部门批准了，这究竟是|一种什么行为？
就这种典型的无视公众利益藐视法律规定的行为，竟在评估报告中被称之为“严格执行了环境影响评价制度，报批程序符合环境保护法和特区环境保护条例以及环评规范的规定，环评程序符合《环境影响评价法》的有关规定”，这种公然的对违法行政的包庇和开脱不能不是|这份报告的又一个败笔。
3、关于环评报告的内容
由于环评报告在程序上严重违法，它在内容上当然就很难有什么公正性和科学性可言，它的结论当然也是|我们根本无法接受的。我们可以试想一下，在道路还没有环评时它的规划就以经被审批通过，在从规划部门到决策部门都一致认为这条道路对于深圳发展具有重大意义而必须要在2004年底前全线通车时，环评报告的内容和结论还有什么实质意义？在规划审批之前，它是|可有可无的，在规划审批之后，它就是|必须为这个规划服务的。既然道路必须在这里通过，那么这里的环评结果就必须要符合国家标准。先入为主，本末倒置，欲证其果，何患无词？如同法院先写好了判决再来开庭审理寻找证据一样，这种有悖于正义和良知的行径除了给世人留下耻辱和笑柄之外还有什么其他的价值？因此，不要再和我们谈论什么国家标准，因为国家标准早已在这里丧失了它原有的意义，因为这不仅是|对我们业主智商的侮辱而且也是|对国家标准的亵渎。
我们拒绝接受环评报告的内容和结论，除了以上原因之外，还因为你们所称的国家标准是|有关部门强加给我们的。在我们来到这里的时候，这里山清水秀，空气清新，花香鸟语，祥和宁静。我们被开发商的广告引导到这里来，因为这广告是|被有关部门批准的；我们和开发商签定了合同，因为这合同也是|经有关部门同意的-----这广告和合同再加上有关部门制定的《深圳市总体规划》及其法定图则都明确的告诉我们，我们和我们的后代将可以在今后七十年的时间里在这里有一个安静的家，一片没有任何污染的花园般的环境，一种世外桃源般的生活。为此我们倾其所有义无返顾地把家安在这里。我们相信的是|谁？是|开发商，更是|开发商背后的政府！正是|政府用他们的明示或者默示，作为或者不作为，为我们这里七十年的生活环境作出了郑重承诺。而现在，那些承诺被抛掷一旁，我们被告知这一切不过是|一场美梦，你们要习惯一种你们不喜欢的环境，但是|因为这环境符合国家标准你们就必须接受和喜欢------这蛮横无理的口气怎么能不令人困惑和悲愤？如同我们在商店里买了一件无论品牌和质量都令人满意的商品，现在突然要被商家强行用一种品质低劣的商品换走，理由是|这商品仍然可以使用，因为它仍然符合国家标准------如果是|你们，你们会接受吗？这已不仅仅是|一个法律问题，这是|一个任何思维正常的人都可以立即做出判断的常识。己所不欲，勿施于人，如果连你们自己都无法做到这点，你们又凭什么来说服我们？
4、关于所谓优选方案的可行性问题
对听证报告中谈到的关于所谓优选方案的可行性问题,我们把它归纳为三点：
(1)“不利影响已减少到最低程度”。即“为了最大限度地减少南坪快速路
丰泽湖段对住宅小区的不利影响，市政府有关部门在制定该路段的设计方案时做了大量的工作，多次公开征求意见，设计方案几易其稿，不惜增支巨资将线路移至山脚下。优选的第4方案，在满足小区居民要求方面已经作了最大努力。该方案设计的路段，……对已建成的三期小区业主的不利影响，必将减少到最低程度”。这里有两点错误:首先,市政府有关部门在制定该路段的设计方案时并没有做大量的工作并多次公开征求意见,有可能作大量工作并征求小区业主意见是|在第一次方案公布遭到业主们强烈反对之后不得不对方案进行修改时；其次, 优选的第4方案，在满足山湖林海住宅小区居民要求方面还没有作出最大努力，并且对已建成的三期小区业主的不利影响也并没有减少到最低程度。你们连用的几个“最”字令人深感不妥，因为这并非最后的结局，否|则你们又怎么解释召开此次听证会的必要性？又怎么解释你们在最后的建议中所言要“进一步修改、完善优选方案，进一步减少道路给沿线居民带来的不利影响”？也许这两段话的矛盾真实地反映了你们内心的矛盾，你们的确有些无奈。但有一点可以肯定，如果这一方案确实需要“进一步修改、完善”，那么这一方案就一定是|不可行的。
(2)“理解和正确面对”。即“深圳经济发展带来的繁荣，全体市民有权共
同享受。发展和繁荣难以避免带来的负面主要是|环境的不同程度污染，全体市民也同样有责任给予理解。对于公共事业建设造成的环境方面的某些不利影响，只要环保要求达到国家和我市制定的标准，作为市民就应理解和正确面对”。这种观点极为荒谬:其一,深圳全体市民没有责任对发展和繁荣带来的污染及环境恶化给予理解,因为法律和政策都没有这种要求,更因为前者和后者不存在必然的因果关系(许多西方国家的高度发达和环境的优美呈正比即为明证)。我们有责任理解的只有中央一直在反复强调的可持续发展的发展战略,是|一切发展都应该以人为本的发展理念。而我们万万不能理解的是|为什么中央的政策和精神就不能在深圳得到体现，为什么就不能在发展的同时防止并彻底消除污染？其二，我们作为市民更没有义务对这条道路给我们小区环境带来的破坏给予理解，因为这不是|不可避免的，这是|由于某些人们的违法至少是|错误造成的，是|你们在报告中所说的“工作脱节”造成的。他谩醺下的错误，他们只需要在谈笑间总结和吸取教训，而我们却要在今后几十年的岁月中对这错误带来的严重后果“正确面对和理解”----这难道就是|我们将要得到的正义？
（3）“可以接受”。即，“应当承认，南坪快速路的建设和使用产生的空气、噪声污染对山湖林海小区会有一定影响。但优选方案能够使这些影响控制在可以接受的法定标准内，而且，深圳是|一个人口稠密的城市，有一些住宅区受道路交通造成的空气、噪声污染，比快速路建成后对山湖林海小区的影响可能还要大”。你们承认污染对小区会有一定影响，但你们不应替我们寻找可以接受这些影响的理由。因为你们不是|被损害者，并且这些理由牵强附会，是|无论在法律和道义上都不能成立的。关于第一个理由，什么叫“优选方案能够使这些影响控制在可以接受的法定标准内”？只要道路在小区盆地内有敞口的地方，八车道的柴油货柜车排放的废气就不会因现在的优化方案有丝毫的减弱更不用说消除，噪音亦不会消除。因此你们所说的控制在法定标准内是|毫无常识依据的。至于你们所认为可以控制在法定标准内的那个环评报告在这里已经毫无意义，如前所述，它在程序上省酢酲的，内容和结论当然也是|无效的。关于第二个理由，意思是|因为“有一些住宅区受道路交通造成的污染，比山湖林海小区的影响可能还要大”，因此我们应当知足。这不能不使我们想起一句名言：“你们应当感到幸福，因为世界上还有千千万万的人生活在水深火热之中”。用他人的苦难来抚慰我们的伤口，用他人的忍耐来拒绝我们的诉求----且不论这逻辑的和混乱和道义的缺失，但至少我们在中国还没见过哪个法官敢堂而皇之的把这种逻辑作为某个当事人败诉的理由。更何况我们是|无辜的，不是|我们选择了污染而是|被污染找上门来，无故加之，岂能不怒？！
总之，听证报告中关于所谓优选方案的可行性的论述并没有什么可取之处，事实不清、论据不足且逻辑混乱。给人的感觉是|，不仅这所谓优选方案是|不可行的，就连这听证报告本身都缺乏可行性。
5、关于对业主的赔偿问题
报告称小区部分业主提出赔偿要求没有法律依据，在国际上也没有先例。“还没有哪个国家搞市政道路规划建设处理类似的问题时，在符合环保标准的情况下，而且道路距居民住宅二三百米之外，还由政府作赔偿”。我们的主要诉求是|要求有关部门对第四方案继续优化直至真正将不利因素降至最低，同时我们当然可以保留权利要求有关部门对我们的损失给予赔偿。至于有没有法律依据以及有没有国际先例，应不应该作出赔偿，并不是|本听证报告所能解决的问题。也许将来有一天人民法院自会作出公断，因此我们也没有继续在这里讨论这个问题的必要。但有一点要提请各位听证人予以注意，道路距居民住宅二三百米之外，不等于我们的权益没有没有受到侵犯。不用说你们所认可的这个方案道路还要继续穿越我们的家园，即便是|离开红线，但如果措施不当仍有可能给我们造成损害。之所以强调这点 ，是|希望能引起你们对我们将来的生存环境以及对我们要求的合理性有一个充分的认识----因为你们所使用的语言和语气让我们感觉到你们对我们的态度很有些麻木不仁。
6、关于建议将第四期用地收回的问题
几乎所有的业主都认为，你们的这个建议是|政府有关部门通过你们对我们一种报复和威胁，因为这建议让我们感觉不到一点善意。既然按照你们自己的说法一切都符合国家标准，怎么突然又“要避免因道路建设给开发商和未来居民造成的不利影响”？也许确有不利影响而你们又不便明说，但你们不是|已经建议有关部门将方案“进一步修改和完善”（你们完全可以建议有关部门将方案优化完善的彻底一点以至从根本上将这种不利影响完全消除）？而既然可以“进一步修改和完善”，你们又有什么理由建议将第四期用地收回？你们似乎已经陷入了一个你们自己制造的悖论，无论你们再怎么解释答案都注定是|荒谬的。问题是|，你们为什么要制造这个悖论，本来一个非常简单的问题你们为什么要搞得如此复杂？请原谅，我们实在无法从人类应有的所有善良的情感中找到你们的行为动机。因为你们深知第四期用地对我们这些业主是|多么地重要----那里不仅仅有我们的花园、游泳池、网球场和梦幻山谷，那里更是|我们这个完整的小区不可分割的组成部分。我们已经失去很多，可你们还要夺人所爱；我们已经伤痕累累，可你们还要雪上加霜。而所有这一切都不过是|为了让我们认识到我们的卑微和渺小，认识到你们的强大，认识到我们应该适可而止并且从此认命屈服。为此你们不惜曲解法律，用你们一厢情愿的理解来玷污法律的精神，不惜冒天下舆论之大不韪----但愿此举不会彻底毁掉你们为此事做出的努力，不会毁掉你们用勤勉积累起来的威望和名声。可如此建议果真被有关部门采纳，那就不仅是|我们的灾难，而且注定是|你们的失败，而且必将是|整个深圳的耻辱！
我们认为，你们实际上无权提出这个建议，因为这等于你们在行使一种司法权，而你们本来是|没有这个权力的。收回土地等于解除合同，应该由平等的合同主体协商解决，协商不成应由人民法院或仲裁机关裁决。你们能建议法院对案件做出某种认定和判决吗？如果不能，你们就无权对第四期用地省躐收回作出建议。因此这个建议是|无效的，是|没有任何法律意义的。
此外，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十九条“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前收回；土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际莬榭龈

㈦ 房地产销售人员如何处理客户最常见的异议

在房地产的销售过程中，销售人员经常会遇到客户的异议，那么该如何处理这些异议呢？ 1、“我买不起”（包括一切价格异议，如“太贵了”“我不想花那么多钱”“那边价格如何”等等）。 不要忽视这种可能性，也许你的客户真的买不起你的房屋，所以试探，了解真相很有必要。处理价格异议方法之一：就是把费用分解、缩小，以每年每月，甚至每天计算。 2、“我和我丈夫（妻子）商量商量”（包括同类型的话）。 也许避免这种异议的最好方法就是搞清楚谁是真正的决策人，或者鼓动在场的人自己做主。 3、“我的朋友也是开发商”（或者可能是其他楼盘竞争对手中有他熟悉的人）。

㈧ 房产异议登记是什么

所谓异议登记就是将因继承、买卖等发生房地产权属争议的房地产予以异议登记，以警示买房人该房屋有权利瑕疵，它为保护真正房地产权利人提供了登记救济的手段，也保护了买房人的利益。实施异议登记后，若在法院等部门受理房地产权属争议民事诉讼前，申请异议登记，以警示有意向购买该房产的买家，买家若视而不见，那么该交易将被视作为恶意交易;若在法院等部门受理争议后，申请异议登记，则可限制房地产权利转移。如一买房人购买了一套有权属争议的房屋，因此而陷入诉讼之中，最终该交易行为被法院确认无效。实施异议登记后即可避免这种情形发生。 异议登记的作用 异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。 权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。 异议登记与所有权登记的区别 异议登记与所有权登记和他项权利登记不同，它不直接发生物权变动的效力，异议登记的目的在于阻却登记簿的公信力，在登记簿上并不构成一项独立的登记项目，只是在某一主登记上加以记录。《房屋登记办法》第七十七条规定“房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。”市民在申请办理房屋异议登记时应注意几下几点。 一是受理机关。市房地产档案馆受理市辖三区房屋异议登记申请。二是受理范围。《房屋登记办法》第七十六条规定“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”因此，异议登记的范围仅限于房屋登记簿记载的错误事项，而权利人不同意更正的情况。三是异议期限。《物权法》第十九条规定，“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”。四是谨慎使用异议登记。《物权法》第十九条规定“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。” 办理异议登记的流程 1、申请人提交相关材料，填写登记申请表; 2、登记机构对申报材料进行审核; 3、登记机构受理异议登记并将异议事项记载于房屋登记簿; 4、申请人向人民法院提出诉讼; 5、登记机构凭人民法院、仲裁委员会的生效法律文书办理相应的登记。

㈨ 我想问律师关于房产异议登记的事情

异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，因此异议登记后第三人不得主张基于登记而产生的公信力。
一、申请主体
有权提起异议登记的申请主体为利害关系人，即认为自己的权利未登记或因他人权利的登记使其应有权利受到侵害的人，也包括真正权利人。
具体而言，在登记中的几种主要形式的利害关系人有：
(1)法定民事权利受到侵害的当事人，如房产继承时，被违法剥夺继承权的继承人；
(2)因虚假手段转移房屋，权利受到侵害的原权利人，如通过伪造原权利人签名、假冒产权人等虚假手段将房屋转移，此时原权利人为利害关系人；
(3)居住权利受到侵害的当事人，如房改房上市未经同居住成年人同意使其居住权利受到侵害的当事人。
如果提起异议登记的申请人不是利害关系人，则即使登记簿记载有误也无权申请。

二、申请内容
利害关系人申请异议登记的内容，应为房屋权利归属和内容，而不能包括自然状况。这是因为，异议登记的目的旨在打破登记的公信力，避免房屋权利为第三人善意取得。而这一公信力来自于登记的权利推定效力。《物权法》第16条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。因此，异议登记仅限于权利归属和内容。至于房屋自然状况，是房屋的自然信息和物理属性，如房屋坐落、面积、总层数、层数、结构等。自然状况的正确与否并不影响对交易相对人的善恶意的判断并进而影响善意取得的构成。至于登记簿上的其他事项记载有误的，如该房屋拆迁冻结信息有误，并认为该房并无拆迁，利害关系人可以通过向拆迁主管部门反映，并由拆迁主管部门申请注销拆迁冻结信息记载事项，而不能由利害关系人对拆迁事项申请异议登记。因拆迁冻结系限制处分的情形，其申请人不能处分房屋，也不存在善意取得的可能性，故而没有必要通过异议登记来击破登记的公信力。

三、登记材料
利害关系人在申请异议登记时，根据《房屋登记办法》第76条 ，需提供登记申请书、申请人身份证明、登记簿记载有误的证明文件等材料。
对于登记簿记载有误的证明文件理解存在不同的认识，一种观点认为应是人民法院、行政机关的证明文件，另一种观点是既然异议登记是一种临时登记、救济措施，该证明文件的要求就不需如此严格，最终解决是通过异议登记后的诉讼途径解决。如父母亲房屋，被其儿子通过虚假手段转移到自己名下，此时其女儿就转移登记事项申请异议登记，并提供了父亲在转移登记前已亡的证明，而这个死亡证明可以作为登记簿记载有误的证明文件。我们在登记实务中还会遇到一种较多的情况，利害关系人认为房屋登记是当事人通过伪造产权人签名等虚假手段获取的，此时，证明文件就可以是利害关系人书面声明或单位、居委会等证明文件。
利害关系人提出异议登记的事项，经登记机构审核通过后，方可受理。

三、时效
根据《物权法》第19条，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”的规定，若利害关系人在异议登记事项受理后，不向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁，异议登记的有效期从受理之日起算为十五日。若利害关系人在十五日内提起起诉或申请仲裁的，利害关系人就需携带立案通知证明到登记机构申请异议登记有效期续展手续。

四、申请时点
1．认为现状登记簿记载有误
当利害关系人认为现状登记簿记载有误，此时可申请异议登记，如姐发现父母亲房屋已被转移到妹名下，而父母亲并不知情，姐向登记机构提出就其妹取得的房屋是有异议的，认为其妹是通过虚假手段获取的。异议登记期间，登记簿记载的权利人处分房屋，登记机构应暂缓办理。
2．权利人因处分房屋申请登记，但处分的登记事项尚未记载于登记簿，此时，利害关系人认为现状登记簿记载有误。
3．房屋权利人已将房屋转移或抵押给第三人，并向登记机构申请相应的登记手续，此时，利害关系人认为登记簿上记载有误，申请异议登记。若处分房屋登记申请已受理但尚未记载于登记簿，利害关系人异议登记受理的，登记机构应中止办理原登记申请，并书面通知申请人。

五、法律效果
保护真正权利人的利益
异议登记的最基本法律效果是阻断登记公信力，避免登记簿记载的权利人滥用登记的公信力，损害真正权利人的利益。异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记。异议登记通过打破登记的公信力。避免存在产权争议的房屋为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认收取更多的证据，提供一种临时的保障。
临时限制权利人行使处分权
异议登记本身也可视为一种公示方式，它的作用在于对抗之前登记的权利内容的公示，即以一种新的公示对抗以前的公示。利害关系人通过异议登记，向可能与登记簿记载的权利人发生交易的第三人发出警示信息，以阻断可能进行的交易。这一警示通过登记簿向与这一争议权利进行交易的第三人明示其行为风险，将会促进有关第三人慎重处理可能进行的交易行为，以避免因登记簿记载的权利状况被改变而导致的交易风险。从逻辑上推断，不顾这一警示而继续进行交易的当事人有可能在诉讼中被认定为恶意行为而遭致败诉。
异议登记起到了事前防止的效果，即异议登记限制了房屋权利人的处分权，其不能再处分作为异议登记对象的房屋，登记机构也不能办理相应的登记。事前防止的方式通过限制房屋进入交易市场来确保真正权利人的利益。
当房屋权利归属发生争议时，通过异议登记，可为未被登记确认的真正权利人提供一种进入纠纷处理程序的便利条件，使过去往往通过提起行政诉讼或复议转变为先申请异议登记，再提起民事诉讼。因为，行政诉讼或复议只能解决程序上的法律关系，不能从实体法律关系上真正解决民事纠纷。而只有通过民事诉讼，才能根本性解决民事纠纷，摆脱行政诉讼或复议审理民事纠纷案件所产生的审而难决、无限循环的怪圈和困境。可避免争议所指向的房屋权利被处分，为真正权利人获得该权利提供救济渠道。

六、相关赔偿
异议登记不能阻碍权利人行使其对于不动产的处分权，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

㈩ 房地产销售过程中存在哪些常见异议

房地产销售过程涵盖面太广了，不知道你指的是哪方面的异议？是销售与客户之间？房企与营销之间？与渠道之间还是其他方面的，要指明啊~