房地产定位培训
Ⅰ 房地产定位有什么意义
房地产定位是非常重要的，就像你买东西出门前就应想到要买什么，何况是这么大笔项目。锁定消费群体、产品主流、对后期的营销策划师非常重要的。犹如三国中的战场中军师
Ⅱ 怎么学房地产话术
一、 业务范围 WHAT CAN WE DO
土地评估：
通过对城市土地市场的调查与分析，进行受委托咨询项目的土地价值评估。
投资分析： 结合项目投入成本并科学预期其市场收益，进行房地产项目投资经济测算，对政府政策、消费市场的走势进行投资的风险分析和可行性分析。
信息咨询： 房地产市场调查即市场信息资料采集与分析，提供房地产市场定期监测分析报告。
市场调研： 接受委托，对项目立身条件进行深入研究；对整体市场发展态势进行深层研判；对项目区域人文、经济、发展、历史、市政等综合环境进行评估；对竞争项目和潜在客群消费心态、消费趋向等需求进行分析；提交专业调研报告。
市场定位： 通过对受委托咨询的项目的市场调研分析，考虑市场发展的趋势，以市场需求为导向、销售为目的，对项目的目标客群、价格等各方因素进行科学准确的市场定位。
产品策划： 通过研究国内外各类建筑产品本身设计的特点，包括建筑风格、立面、建筑布局、户型、园林、绿化以及配套设施等，结合本地市场需求及地块实际情况，科学确定出受委托咨询项目的产品策划和定位。
概念设计： 通过对房地产购房者及潜在购房者的调查，以及对调查客户的购房（含心理）分析，进行受委托咨询项目的目标消费客群定位。
营销企划： 深入透视受委托项目产品规划与设计情况，研究目标客群分布、区域、年龄、家庭、职业特点以及工作、消费、生活心态、消费心理、购房心态等，挖掘项目卖点，并提炼项目营销核心竞争力，科学制定受委托项目的营销战略、阶段策略、媒体策略与通路、推广主题与推广策略，向开发商提交项目整体营销报告。
广告推广： 透视项目营销卖点，提炼项目核心竞争力，并以此为基础提交项目推广案名，制定项目广告推广策略与通路布局、费用分配；创意项目各种宣传资料与现场包装，实施广告策划与平面设计；结合项目各阶段营销推广主题，配合项目销售推进，策划各项公关活动并参与组织实施。
销售代理： 结合营销战略，提供专业销售代理服务。
营销顾问： 为项目提供全程营销顾问服务。
人员培训： 针对房地产开发方的实际需求，提供相关的专业培训。
二、 全程服务模式 HOW DO WE DO
(一) 市场研究业务 MARKET RESEARCH
第一部分： 整体市场发展态势研究
第二部分： 区域人文、经济、发展、历史、市政等综合环境分析
第三部分： 竞争个案综合分析（规模、整体规划、建筑风格、形态、景观、容积率、户型、会所配套、停车位、价格与价格走势、销售、层高、建材设备、户型主要功能尺度及面积、销售率等）
第四部分： 项目地块透视及开发战略综合研究
第五部分： 客群消费心态、消费趋向等需求市场分析
第六部分： 区域市场发展走势探悉，包括产品走势、供需走势、消费走势等
(二) 产品策划业务 PRODUCT PLAN
第一部分： 项目总体建议
1. 物业类型定位
2. 项目市场形象定位
3. 客户定位
4. 建筑形态定位
5. 建筑风格定位
第二部分： 整体环境建议
1. 项目整体规划战略及布局定位
2. 环境组织定位
3. 交通组织定位
4. 内部空间布局定位
5. 建筑单体设计定位
第三部分： 景观建议
1. 景观设计理念
2. 景观主要构成要素
3. 中心景观、宅间景观策划
第四部分： 户型建议
1. 户型面积定位
2. 户型比例定位
3. 户型机能定位
第五部分： 其他建议
1. 智能化定位
2. 社区配套定位
3. 建材设施建议
4. 新技术、新材料建议
5. 物业管理建议
第六部分： 规划设计配合
(三) 营销推广业务 MARKETING ADVERTISEMENT
1. VI导入系统
案名、LOGO
工地整理、样板间、接待中心空间包装
楼书、DM、POP
信封、稿纸、名片、传真纸、指示牌
车身、男女销售人员服装
2. 发展商形象包装
3. 项目产品卖点提炼与气质整合
4. 客群消费心态研究
5. 项目营销战略与战术拟订
6. 营销阶段划分及各阶段营销主题
7. 广告诉求点与平面广告创意及设计
8. 媒体分析、媒体策略制定与通路选择
9. SP活动策划及执行实施
(四) 销售代理业务 SALES AGENT
1. 销售团队招聘与培训
2. 销售团队搭建与组织管理机制
3. 售楼处、样板间策划与概念设计
4. 发展商与开发合作团队背景资料准备
5. 价格拟定、价格策略、促销策略实施方案
6. 销售控制策略与行销工具制作
7. 销售流程制定
8. 行销话术、答客问制作执行
9. 业绩目标制定执行
Ⅲ 房地产开发定位的作用
说通俗一点,你有一块地,你想种点东西赚钱,你是不是应该先看看市场上什么专产品比较属好卖,是桔子还是香蕉?市场需求面哪个大,可以持续到什么时候,期间会不会有什么影响估计下,然后决定种什么,种的时间多长,什么时候可以收割出售。
房地产也一样，开发前先看一下，这块地可以做什么，住宅还是商业，可以做多高，做哪种类型的好卖（洋房？高层？。。。），密度大点还是小点，景观要哪种档次的，这就是房地产开发定位。如果没有定位，那就是想怎么盖怎么盖，脱离市场和实际需求的产品。
Ⅳ 房地产项目形象定位包括哪些
以下是我曾经写过的一篇关于房地产形象定位的理解，只是我个人的意见，不知道对你是否有用？
项目的形象定位，顾名思议，指的就是想把项目做成一个什么样子；这里所指的形象，一方面是指建筑本身的样子，另一方面指的整个项目在市场上的形象，即在客户心目中的形象。对于营销人来说，接触的比较多的就是给项目确定一个市场形象。
很多营销人认为，项目的市场形象是由项目的硬件决定的，这个话不能说错，因为项目的市场形象确实和硬件有些关系，比如说一个层高只有2.8米的房子，你再怎么说他是豪宅，也会让人感觉不舒服，毕竟它不具备这一形象的基本素质。但是，项目的形象也并不完全由硬件决定，就如当年顺德的碧桂园项目，一开始定位为中低档项目，房子都建好了，却销售不理想，后来提出了“给你一个五星级的家”的概念，定位为高档社区，反而成就了一个营销神话和今天这个被称为是“中国最大的地主”的公司。
对于项目的硬件和形象的关系，可以打个比喻进行说明。项目本身的硬件就如同一个没有穿衣服的女人，只要不是太丑或太漂亮，其实区别都不大；而市场形象就是一个穿了衣服的女人，她的形象如何，就在于看她穿的是什么样的衣服，运动服会体现出一种健康的形象，晚礼服会表现出一种优雅与高贵，职业装会表现的像个女强人，内衣秀刚会表现出温柔与性感的一面，韩服又会出一种活泼与阳光等等，不同的服装会让女人以不同的形象出现。而营销策划所扮演的角色就是这个女人的化妆师，他拉职责就是针对这个女人的特点，为她选择适合她的服装，如果这个女人偏胖，就可以为她选择一些深色的衣服，如果偏瘦，就可以选择一些浅色的装束。当然，如果是一个水平高的美化妆师，还完全有能力帮她拉出一个又眼皮，或是把鼻子垫高。
在与许多公司合作的过程中，经常会遇到对项目的形象理解不一致的情况，许多人会根据个人的喜爱来左右项目的形象，或者说是根据片面的市场调查的情况来对项目形象进行定位，这里想要说明的是，项目的形象定位不能完全根据产品来，而要根据真实的市场来。其实碧桂园和万科的模式很值得做营销的人思考，碧桂园造城，他几乎每一个项目都有一个五星级酒店，而且所拿的地都离城市非常远，但依然能销售好，这除了品牌因素之外，很重要的一点就在于他在坚持不为市场形象打折的同时，在销售方面采取的灵活的方式；其很多项目在区域市场不成熟的时候，都是先开发一部分旅游地产，待区域热起来以后，再以商品房的形式销售的。而万科，为了坚持自己的风格，从来不愿意在产品质量上打折扣，所以，当一个城市的房价达不到他的要求的时候，他宁可暂时不去这个城市。
如上面的碧桂园和万科一样，项目的形象往往会成为一个品牌的诠释，也极有可能成为一个城市的名片。所以，在形象定位时，应该以发展的眼光和战略的思路去思考，而不应仅仅凭一时的想法或市场暂时的表现来决定整个项目的市场形象，坏的形象一旦进入市场，就很难再扭转；就如一个女人穿上太过暴露的服装到大街上一番卖弄风情之后，再就很难让人对她表示尊重了。
因此，个人认为，对于一个持续经营的企业来说，项目的形象定位要提升到企业的品牌高度来做，让项目成为解释企业品牌内涵的窗口。而对于那些只有一个项目，开发了就走人的企业来说，适当的用点新奇的定位，以正合，以奇胜也未为不可；在众多的华丽晚礼服之中，披上一张床单也能起到轰动全场的效果，但也仅此一次，甚至仅此一时。
如万科一样，项目的形象往往会成为一个品牌的诠释，也极有可能成为一个城市的名片。所以，在形象定位时，应该以发展的眼光和战略的思路去思考，而不应仅仅凭一时的想法或市场暂时的表现来决定整个项目的市场形象，坏的形象一旦进入市场，就很难再扭转；就如一个女人穿上太过暴露的服装到大街上一番卖弄风情之后，再就很难让人对她表示尊重了。
因此，个人认为，对于一个持续经营的企业来说，项目的形象定位要提升到企业的品牌高度来做，让项目成为解释企业品牌内涵的窗口。而对于那些只有一个项目，开发了就走人的企业来说，适当的用点新奇的定位，以正合，以奇胜也未为不可；在众多的华丽晚礼服之中，披上一张床单也能起到轰动全场的效果，但也仅此一次，甚至仅此一时。
Ⅳ 举例说明如何进行房地产项目定位
首先说明，所有定位都是依照你的目标来的，假设你的目标是区域中高端，容积率在3.5以内，希望投入回报比在4:6.
1、市调结果——项目位于城市主要开发区域，竞争楼盘多，大多以小三房为主，价格普遍低于中心20%。体量在10万方左右。本项目体量和位置均差不多。
2、根据目前政策和楼市对市民的影响，国家房产税虽未大面积推广但已经对很多人产生影响，故中高端人群在置业是会受到影响的。
3、消费心理——置业一步到位，以自住为主。定位为中高端客户，以三代同堂，三房或四房为主，环境舒适。
4.根据建筑密度、容积率、日照、消防等设计要求，决定本项目主要产品为面积在120——170㎡之间的大户型，物业为18层及以下的两提两户或两梯三户高层建筑。
定位说明
客群定位——适合政策导向，目标客群为20——50岁的社会精英群体，主要是个体、公务员等改善性客户群体，需要面积较大可以长期居住的产品。
产品定位——本项目主要产品为面积在120——170㎡之间的大户型，物业为18层及以下的两提两户或两梯三户高层建筑。
市场定位——幸福置业一步到位。产品的豪华理念加小区的增值服务，多体现居住的附加值，让居住理念深入人心。宣传国家政策，解说房产税。
Ⅵ 房地产定位营销的五个基本点
房地产定位营销的五个基本点
房地产定位营销的五个基本点
定位营销是中国式营销在本土发展二十年来，经过激烈市场竞争的洗礼，而理性回归的一种历程见证，是中国营销在经历了大规模的价格战、促销战、渠道战、服务战等等一些无序、惨烈的消耗战之后，而出现的营销史上的又一次的超越与提升。定位营销的“横空出世”，既是“时事造英雄”、迎合时代与市场的产物，同时，又是顺应营销发展潮流，促使营销不断变革的浓重一笔，定位营销的出现，是市场发展到一定阶段的必然产物与必然选择。
营销的演变营销在中国经历了三个阶段：一是产品阶段，也即推销阶段，在这个阶段，由于物质还不丰富，因此销售的起点是公司，工作中心是企业的生产，运用的手段是通过增强生产力来达到提高生产量的结果，此阶段基本上是计划经济条件下产品供不应求在市场上的一个突出表现，是典型的“皇帝的女儿不愁嫁”；二是广告阶段，也即营销快速发展阶段，在这个阶段，由于市场的觉醒，传媒、信息的多样化等，其起点变化为满足消费者需求，综合运用传播策略来进行市场推广等，其工作中心是产品，运用的手段是通过好的广告创意，来达到提高厂家及产品知名度的目的，是市场经济在中国风起云涌的典型“缩影”，在这个阶段，营销4P（产品、价格、渠道、促销）风靡大陆，并在中国本土被广泛应用；三是定位阶段，也即笔者所认为的营销区隔阶段，或差异化营销阶段，由于市场竞争的混乱和无序，各厂商开始对营销手段进行理性思考，其起点是转向研究或探寻消费者功能及心理需求，工作中心是围绕所能给消费者提供的产品价值及其附加价值，即独特的产品销售主张（卖点）及价值主张，其运用手段是通过产品区隔、市场区隔以及渠道区隔、传播诉求差异等，来传递该商品所具有的特殊价值，其最终目的是培养顾客的忠诚度，提高厂家的品牌力，在此阶段，营销4C（顾客、成本、便利性、沟通）理论被受到热烈追捧，并得到了充分的应用与发挥。因此，定位营销其实就是区隔营销或差异化营销，定位营销的核心就是准确定位、创造差异，就是“制造”区隔，即消费者区隔、产品、价格、市场、广告诉求区隔。下面，笔者就以上观点分别予以阐述与例证，以与营销界的同仁共勉。
定位营销的五个“基本点”
Ⅶ 房地产楼盘定位怎么定位啊
可以采用GPRS卫星定位系统，哈哈！
一般来说
楼盘的定位：
根据你的地段和目标客户群来定位！
Ⅷ 房地产项目如何定位
定位决定了一个地产项目的成败。一个正确的定位往往能为开发商带来滚滚的财源，而错误的定位很可能会导致巨额资产血本无归。很多地产项目在建筑、设计、销售招商准备工作都做的很好，但是最终楼盘还是以失败而告终，这样惨痛的案例比比皆是。究其原因，定位错误或者有偏差是一个很重要的原因。以前，包括现在，很多开发商不懂地产，他们的专长在融资、建筑等纯技术的层面，他们懂开发，但不懂市场。因此，在目前开发商还未完全成熟起来之前，熟悉市场的咨询策划公司在前期定位阶段的介入还是显得非常必要的。地产项目的定位关系复杂，从宏观和微观的市场调研，再到消费者分析，商圈分析(商业地产)，竞争对手分析，最后到产品分析，每一个步骤出现偏差，都可能导致产品定位不准或者完全错误。(一)房地产开发项目市场定位的基本程序和内容1.房地产开发项目市场定位的基本程序房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行:市场调查土地条件分析和确定潜在客户群产品定位(户型、面积、档次等)租售价格定位征询意见方案调整成本与费用测算预测租售收入和租售进度经济评价确定最后方案。2.市场定位的主要内容房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面:①确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设;②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能;③筛选目标客户 。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作;④进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容;⑤测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格;⑥根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。(二)房地产开发项目市场定位的基本原则1.与企业发展战略相一致的原则。这里的企业发展战略包括品牌战略、经营战略和管理战略等。在企业发展战略的框架下进行项目的市场定位，体现企业的竞争优势，发挥企业的核心竞争力，构建企业品牌和产品品牌，使得企业的产品具有延续性和创新性，实现企业的发展目标。2.经济性原则。市场定位的经济性原则首先是指产品定位应具有较高的性价比，在满足必要建筑功能的前提下，租售价格合理;第二，从企业角度出发，在成本控制的基础上，做到效益最大化;最后，在成本和费用测算、效益测算基础上计算的各项经济评价指标达到社会平均水平，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。3.适应性原则。市场定位的适应性原则包含以下几层含义:一与当地或区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应，二与所在区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应，三和经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配，四与企业的技术和管理水平相适应。4.可行性原则。市场定位的可行性原则包括项目实施的可行性和经济评价的可行性两方面。由于房地产市场的不断变化和发展，市场定位必须考虑项目实施的可行性，避兔出现无个性、难租售的现象，要根据项目规模、地块特性和本项目的优势来分析入市的时机，准确设计项目的实施进度。同时，要运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，对项目进行经济评价，分析各经济评价指标是否可行。项目规模、开发模式和项目进度受到经济实力、融资能力和企业管理能力等因素的限制，它们容易定性但难以定量，在市场定位时如何量力而行，这个问题在市场定位时就应该得到解决。(三)房地产开发项目市场定位中存在的主要问题及原因1.市场定位工作的主体发生偏差。虽然市场定位的工作主体有房地产企业、中介咨询企业、高校和研究机构及个体业主等，但由于我国房地产咨询业还处于初创萌芽期，实际上这项工作大部分是由个人或少数与委托方有关联的咨询机构完成，缺少公正性、科学性，市场定位工作流于形式，更多的是为决策者的结论提供依据，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要。2.运用差异化战略模仿有余而创新不足。差异化包括产品差异化、形象差异化和市场差异化等，差异化是房地产企业的第三利润源泉的观点已渐渐为业内人士所认可。但在市场定位时，常常会出现这样两种情况;一种是过分强调差异化，脱离地块条件和区域环境，片面强调个性化，忽视区域房地产市场的物业特点、生活习惯，往往会导致滞销;另一种情况是简单拷贝，适当修改，从建筑立面、平面布置，到室外绿化、景观布置，从营销广告、营销策略，到开发理念、企业文化，往往都是房地产市场上以往一些热销楼盘的翻版，缺少创新，随大流。不同的仅仅是项目名称、建筑色彩、地段等，这样的市场定位形成了房地产市场的一般化局面。3.偏离市场定位的理论和原则，片面强调概念式定位。部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了软住宅的定位概念。一条臭河浜成为水景，还未立项的地铁成为交通便利的工具，虚拟的生活方式成为卖点，媒体炒作成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种虚、空、媒体化的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。4.目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。由于市场调查方法、调查范围和掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的同质化产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。
Ⅸ 房地产市场定位、客群定位、形象定位如何区分
所谓定位，都是和其他项目比较，自己产品相比特别和独特的地方就是定位。 市场定版位，是指权项目在整个市场细分系统中的占位。比如一个MALL，可以做生活型 LIVING MALL,社区MALL，综合型吃住游娱购于一体的综合型SHOPPING MALL。这些就是市场定位。 客群定位，指你的项目面对的消费对象是谁。比如住宅，你是面向项目所在的区域，还是扩展到它旁边的市区，深圳整个中国。而商业MALL，比如项目针对家庭消费人群，还是针对25-40岁中高收入人群，还是针对追求摩登时尚的潮人。 形象定位，定位中档，高档还是中高档。