地产设计培训

C. 谁有咨询公司或培训公司为房地产企业设计的全年培训计划

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D. 房地产项目策划的房地产项目策划-贾士军

第一部分职业生涯规划
一、职业与职业生涯
二、职业选择
三、职业生涯规划
四、职业生涯发展和选择理论
五、个人职业生涯规划
六、组织对员工职业生涯的管理
第二部分 员工潜能激励
一、激励概述
二、激励手段
三、文化、考评、薪酬与激励
四、员工激励的发展趋势
第三部分 员工绩效考评
一、绩效考评概述
二、绩效考评流程和考评者
三、绩效考评的方法
四、反馈面谈及成果应用
五、绩效改进计划
六、团队绩效的有效考评
七、绩效考评的发展趋势
第四部分 员工培训与发展
一、员工培训与发展概述
二、员工培训与开发的形式与途径
三、培训项目设计与实施
四、培训技术与方法
五、新员工培训与管理人员开发
六、员工培训投资的经济分析 序言20世纪70年代末至80年代初，中国土地使用制度与住房制度开始进行重大改革。受当时房地产业高额利润的驱使，各行各业纷纷涌入房地产市场，由此爆发了中国1992-1993年的“房地产热”。为遏制这种不正常的虚热，1994-1995年间，国家实行了宏观调控、银根紧缩的财政与金融政策。这些政策和市场竞争使得一批房地产企业遇到了资金链断裂、销售困难、楼盘烂尾的困境。
激烈的市场竞争使房地产开发商逐步认识到：要搞好房地产开发，营销策划是关键。为此，房地产开发公司开始大量招聘营销策划专业人才，房地产项目策划成为越来越多的人的职业选择。
房地产项目策划是指一个开发商从获取土地使用权开始，进行的市场调查、消费者心理行为分析、市场定位、项目规划设计，制订价格策略、广告策略、销售策略等物业管理前期介入的全过程筹划工作。
房地产项目策划是众多学科理论与知识的集成，它综合策划理论、营销理论、战略管理理论、市场调研、消费者行为学、广告理论、房地产开发、房地产投资、房地产估价、建筑设计、城市规划、物业管理等学科理论与知识，是一门新兴的边缘学科。然而，作为一门成长中的新兴学科，我国的房地产项目策划领域存在着理论上与实践上两方面的困境：
一是房地产项目策划理论研究滞后。自20世纪90年代初房地产业在中国内地兴盛以来，房地产开发、投资、估价、经营、营销等高校教材及参考书虽然不少，但这些教材与参考书还多局限于房地产项目或企业的某一局部性研究，而就房地产项目运作的全过程进行探讨却较少。近年来，关于策划学的专著出版了一些，但缺少专门针对房地产项目的专著。
二是房地产项目策划实践迫切需要理论指导。据估计，截至目前，全国有30 000家房地产公司和数以万计的策划人员。由于缺乏房地产项目策划理论与方法的指导，在实际工作中，很多策划人员只能“摸着石头过河”，慢慢积累经验，或以“师傅带徒弟”的原始方式学习房地产项目策划技术。2002年4月，本书主编贾士军副教授面向房地产企业界人士编著出版了《房地产项目全程策划》一书（广东经济出版社），该书甫一面世，即受到企业界人士的欢迎，这从一个侧面反映出社会对房地产项目策划理论的迫切需要。文摘由于房地产开发项目在各个阶段引入策划的理念和手段而获得成功，房地产策划因而普遍得到了人们的认可。于是，发展商开始在企业内部设立策划部，专业策划代理公司、物业顾问公司也应运而生，以房地产策划为谋生手段的自由策划人也大量出现。房地产策划在实践中创造出典范项目并为企业创造可观的经济效益，引起了人们的极大兴趣和关注，以致出现对房地产策划和策划人的神化、无限夸大策划的作用等思潮，这对以后房地产策划的发展产生了一定程度的影响。
2．综合策划阶段（1997．4-1999．6）
综合策划阶段是以广州锦城花园成功销售作为标志的。此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。例如锦城花园以主题策划为主线（品质、价格、舒适与和谐)，贯穿于投资策划（写字楼变更为住宅)、市场策划（占领十二层带电梯小高层住宅的市场份额)、设计策划（欧陆立面设计、集中共用绿地、合理安排建筑户型、结构设备满足建筑功能及美观要求)、营销策划（淡季入市、显示身份的高尚住宅)、广告策划（连登悬念广告、积聚人气)、形象策划（寓意深刻的标识、标志)等，整个策划手段整合比较完美，一气呵成。
自此之后，以主题策划为主线的综合策划手段在广州、深圳乃至全国各地流行起来，出现不少综合策划成功的典范楼盘。在各种策划手段的整合中，各项目根据自己的特点各有所侧重、创新。例如广州翠湖山庄主题概念是“一般度假或生活居所”，其手段则是园林设计策划，独特营销策划（搭单大行动、试住大行动、减价大行动)，公关活动策划（品酒会、开放日)等。
随着房地产策划实践的不断深入，各种策划理论、策划流派层出不穷。最具代表性的房地产策划理论是“概念地产”理论。该理论认为：许多项t目都是先给人们一个概念，这个概念被社会接受以后，它所支持的硬件就能被消费者对象所接受。“概念地产”理论要求，房地产项目首先要进行“概念设计”，“概念设计”影响项目的成败，是项目成功策划的核心。这种理论对整个房地产策划领域产生很大影响，不少房地产项目策划就是在“概念地产”理论的指引下，通过独特的概念（理念、主题)设计（策划)使开发的楼盘顺利走向市场，获得成功。
另一种关于房地产策划的重要理论是“全程策划”理论。“全程策划”理论主要强调两方面：一是房地产策划应从市场调研、项目论证、概念设计、规划布局、建筑设计、工程控制、营销推广、售后服务等一系列环节中进行“全过程”策划，各个环节相互连贯，缺一不可。二是在每一策划环节中以提高产品价值为主要目的，强调提升价值的手段和空间。“全程策划”理论从策划实践中产生，是综合策划阶段理论研究的结晶，为房地产策划领域提供了一种全新的模式，影响深远，被广泛采用。 房地产项目策划(第2版)-贾士军图书信息 出版社: 高等教育出版社; 第2版 (2011年1月1日)丛书名: 高等学校工程管理专业系列教材,普通高等教育“十一五”国家级规划 教材 平装: 417页 正文语种: 简体中文 开本: 16 ISBN: 9787040303148 条形码: 9787040303148 商品尺寸: 25.8 x 18.4 x 2.2 cm 商品重量: 640 g ASIN: B004OQJNWM内容简介《房地产项目策划(第2版)》是在第2版（普通高等教育“十五”国家级规划教材）基础上修订而成的。《房地产项目策划(第2版)》介绍了开发商从获取土地使用权开始，进行市场调查、消费者心理行为分析、市场定位、项目建筑策划，制定价格策略、广告策略、销售策略，以及物业管理前期介入的全过程筹划工作。《房地产项目策划(第2版)》主要供高等学校工程管理专业（房地产经营管理方向）和工商管理专业（房地产经营管理方向）本科生使用，也可作为相关专业硕士研究生参考用书以及房地产企业界人士自学和继续教育使用。编辑推荐
《房地产项目策划(第2版)》是普通高等教育“十一五”国家级规划教材，高等学校工程管理专业系列教材之一。作者简介贾士军，广州大学教授，房地产估价师，土地估价9币。主要研究领域：房地产营销策划、房地产估价与房地产管理。主、参编专著教材6部，代表性专著为《房地产项目全程策划》，2002年由广东经济出版社出版；在《中国软科学》等期刊发表学术论文30余篇。曾为广州、深圳等地房地产项目提供策划咨询。目录第一章 房地产项目策划概论
第一节 房地产项目策划的含义与特点
第二节 房地产项目策划的由来与发展
第三节 房地产项目策划的地位与作用
第四节 房地产项目策划的程序与内容
第五节 房地产项目策划中的创新问题
第六节 商业地产与住宅项目策划的比较
第七节 房地产项目策划业的未来发展
第八节 房地产策划机构的选择
阅读材料万达·江畔人家——倾情演绎“新城市主义”生活第二章 土地使用权获取
第一节 房地产开发地段的选择
第二节 风水理论与居住区选址
第三节 开发商获取土地的方式与策略
第四节 参加土地拍卖
第五节 地产开发的时机第三章 房地产项目市场调研
第一节 市场调研概述
第二节 市场调研内容
第三节 市场调研方法简介
第四节 深度访谈技术
第五节 调研问卷设计
第六节 抽样问题与数据整理处理
第七节 量表测量技术
第八节 问卷调查的局限性
第九节 开发商与市场调研机构的合作
阅读材料1广州市居民住房需求调查问卷
阅读材料2消费者购房偏好测量问卷第四章 购房者心理与行为分析
第一节 购房者心理过程分析
第二节 购房者个性心理分析
第三节 社会文化、家庭因素对购房者的影响
第四节 购房者行为模式分析阅读材料北京、上海的文化特色与房地产市场状况第五章 房地产项目sTP策划
第一节 房地产项目市场细分
第二节 房地产项目目标市场选择
第三节 房地产项目市场定位
第四节 房地产项目概念设计
第五节 房地产项目的命名与注册阅读材料深圳宝安电子城STP策划第六章 房地产项目的建筑策划
第一节 建筑策划概论
第二节 居住区总体规划
第三节 建筑结构与住宅选型
第四节 建筑风格选择与设计
第五节 住宅户型设计
第六节环境景观设计
第七节 住宅小区的科技含量和智能化应用
第八节 规划设计中的经济问题
第九节 开发商、策划师与建筑师的合作第七章 房地产项目价格策划
第一节 房地产项目价格策划概述
第二节 房地产项目定价方法
第三节 房地产项目基本定价策略
第四节 房地产项目定价程序
第五节 确定垂直价差
第六节 制定水平价差
第七节 价格组合与租金转换
第八节 运用调价策略
第九节 价格促销策略
阅读材料1可比楼盘量化定价法——深圳某花园可比楼盘量化定价过程
阅读材料2房地产项目价格策略策划报告——深圳某花园尾盘试住方式建议案第八章 房地产项目广告策划
第一节 广告策划流程与广告公司选择
第二节 广告目标确定与广告费用预算
第三节 广告媒体的选择与运用
第四节 广告主题与广告标题拟定
第五节 广告设计技巧
第六节 广告质量许偷与广告_韦奏把握
第七节 广告策划书的编制
第八节 广告效果评价
阅读材料
第一节 市场营销渠道与推广主题的确定
第二节 楼盘形象包装
第三节 售楼处与样板房设计
第四节 售楼书与售楼模型制作
第五节 销售计划与项目开盘
第六节 中期销售控制
第七节 尾盘销售与滞销问题
第八节 房地产项目促销策略第十章 物业管理前期介入
第一节 物业管理前期介入概述
第二节 物业管理服务标准的确定
第三节 设计与施工阶段的物业管理介入
第四节 物业管理队伍的组建
第五节 物业管理方案及制度的制定
第六节 接管验收与业主入住阶段的物业管理
阅读材料广州××项目物业管理前期介入项目建议书
附录 住宅性能评定技术标准
参考文献
文摘
版权页：插图：二、房地产项目策划的由来与发展房地产策划从萌芽、起步直至发展到现在，已走过了十几年的历程。纵观房地产策划史，从运用各种策划技术手段使房地产开发项目成功推向市场的角度看，可分为三个阶段，即单项策划阶段、综合策划阶段和复合策划阶段。
1.单项策划阶段（1992年6月-1997年3月）
1992年一1993年国内第一波“房地产热”之前，国内房地产开发基本处于卖方时代，开发商只要盖好房子，甚至只有一块地和一张图纸，就可以轻松地把楼卖掉，这种情况下开发商不需要考虑房地产市场问题，也就无所谓房地产项目策划问题，但产生了房地产项目策划的萌芽。1990年至1992年期间，一位从台湾请来的销售专家，对广州世界贸易中心大厦进行推广销售。她精心培育销售队伍，倡导按揭贷款楼盘，首推“卖楼花”理念等，使世界贸易中心大厦的销售大获全胜。
1992年一1993年“房地产热”之后，国家宏观调控、紧缩银根，使得许多房地产项目出现滞销，“烂尾楼”频现，开发商开始正视房地产市场、研究消费者行为和心理。
此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并以某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。随着房地产策划实践的日益深入，通过房地产策划成功的个案不断增多，房地产策划理论思想也逐渐形成，由于房地产开发项目在各个阶段引入策划的理念和手段而获得成功，因而房地产策划普遍得到了人们的认可。
2.综合策划阶段（1997年4月一1999年6月）
综合策划阶段是以广州锦城花园成功销售作为标志的。此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。锦城花园以主题策划为主线（品质、价格、舒适与和谐），贯穿于投资策划（写字楼变更为住宅）、市场策划（占领十二层带电梯小高层住宅的市场份额）、设计策划（欧陆风格立面设计、集中共用绿地、合理安排建筑户型、结构设备满足建筑功能及美观要求）、营销策划（淡季入市、显示身份的高尚住宅）、广告策划（连登悬念广告、积聚人气）、形象策划（寓意深刻的标志），整个策划手段整合比较完美，一气呵成。
3.复合策划阶段（1999年7月-）
复合策划阶段是以广州奥林匹克花园成功销售作为标志的。该阶段房地产策划的主要特点是狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其他手段。

E. 房管局具体是干什么的

1、负责全市单位公抄有住房和直管公有住房交易审批。

2、对全市单位自管房进行政策指导、监督、管理、协调和服务职能。

3、负责全市城镇建设安置动迁管理。

4、负责全市城镇公有住房确权发证，办理产权产籍变更手续。

5、贯彻落实国家、省、市关于房地产业的方针、政策和法律、法规、规章。

(5)地产设计培训扩展阅读：

房地产开发企业资质申报和年检申办房地产开发企业资质需提供的资料：

1、房地产开发企业资质申报表。

2、企业法人营业执照及代码证。

3、企业章程。

4、验资报告(200万元以上货币资金证明)。

5、法人代表身份证及任命书。

6、七人以上房地产相关专业技术人员资格证书、聘书及劳动合同。

F. 房地产公司新进员工培训计划

房地产咨询式销售技巧培训 房地产咨询式销售技巧培训 一、销售策略：工作单 （“什么”之问题） 1、 我对物业有多少了解？ 2、 我对目标客户有什么了解？ 3、 我对现在的市场现状有什么了解？ 4、 我认为客户会对什么感兴趣？ 5、 我们的项目有哪些强势特色？有什么与众不同的利益价值？ 6、 存在哪些制约因素？如何淡化？ 7、我应该如何说服客户下定单？ 8、我怎样最佳地接近和了解客户的兴趣与需求？ 9、我怎样组织说稿，才最有说服力？ 10、我事先怎样计划应付各种预期问题，以及客户可能提出的追问？ （实战演习：请根据自身楼盘的实际情况组织本公司销售员及经理举行一次专题讨论，并要求每人各自回答上述十大题，然后选出三名组长，对所有答卷进行汇总，你将意想不到的新发现。）二、推销洽谈成功的四个步骤 1、 唤起并抓住客户的即时注意 洽谈的目标是把客户的注意力吸引到我们说话的内容上来，赢得他人注意往往不是件容易的事，客户可能另有所思，即使客户没有问，我们也要从一开始就回答客户的“对我有哪些好处？”这个问题，在整个洽谈过程中，我们应该不停地解答这个问题，我们必须瞄准客户的真实需求——更高的品质，更高的回报，更多的附加价值和更少的忧虑等等。参考资料： http://www.fangce.net/Article/yingxiao/jiqiao/200711/1505.html

G. 领导者如何将物质激励和精神激励相结合

1.项目经理事业激励
所谓事业激励，是指项目经理所从事的房地产项目开发管理工作给其带来的激励，包括工作目标激励、工作过程激励和工作完成激励3个部分。
企业所设置的项目目标使项目经理人的行为具有方向性，引导他去达到某种结果。也就是说项目经理人是按企业所设置的项目目标作出反应和进行行动的。目标是衡量项目经理人工作绩效的标尺。目标设置是管理领域中最有效的激励方法之一，绩效目标是工作行为最直接的推动力。按照目标设置理论，房地产企业要使所设置的项目目标对项目经理人有激励作用，必须满足下列原则：
(1)项目目标应当是具体的、量化的。具体和量化的目标更能激发项目经理人的行为；
(2)项目经理人的目标应具有一定的挑战性。按期望理论，如果目标定量过高，强度过大，就会降低他们对实际目标的期望值，从而影响其激励力。同样，如果目标定得过低，项目经理人不费力便可垂手得到，这样的目标也会失去激励效力。因此项目经理人的工作目标是先进性与可行性的统一，具有一定的挑战性；
(3)项目经理人参与目标设置，使所设置的项目工作目标被个人所接受，转化为个人的目标，或者说使项目经理入将个人目标与企业目标有机结合。此即目标的内在化。内在化的目标能最大限度地激发他们的工作积极性。
工作过程激励是指经理工作本身所具有的重要性、挑战性、趣味性、培养性等会激励经理珍糟自己的工作和努力干好工作。经理工作的这些特点会使经理“觉得工作着是快乐的"，从而产生激励作用。按照哈克曼和奥尔德姆的工作特征理论，要激发经理的工作动机．对工作产生满意感，应具备长个条件：
(1)经理必须体验到他所从事的工作具有重要意义；
(2)经理必须体验到他对工作及其结果负有个人责任；
(3)让经理及时了解工作的结果。因此房地产企业要及时对项目经理工作进行总结和反馈，使项目经理感知其工作的艰难和快乐，从而激励他努力工作。
工作完成激励是项目经理完成工作任务时所产生的对企业、社会和国家的贡献感，对自己的抱负和价值得到实现时的自豪感，自己的能力得到发挥的得意感，以及由此而产生的成熟感、成就感等导致经理内在性需要得到满足而产生的激励。
2.声誉激励
追求良好的声誉是个人获得尊重和自我实现的需要。对项目经理而言，高薪带来的心理优越感并不能完全取代高信誉度带来的社会认同感，因此他同样渴望美誉。
企业声誉是企业信誉、产品质量和服务态度以及企业形象的综合。项目经理的声誉是其名声和荣誉，是个人信用的基础。在竞争性市场中，项目经理的声誉对其人力资本的影响主要在两个方面。其一是项目经理声誉的好坏影响其职业的可持续性，坏的声誉会导致他们职业生涯的终止；其二是项目经理声誉的好坏影响其在行业市场上的价格，好的声誉会使经理人在市场中获取较高的收入。但无论是企业还是个人，声誉的形成都不是一朝一夕的，它是需要自身的不断努力，造成一种在他人心目中值得信任的良好印象。
对此，房地产企业可从以下几方面做出努力：
(1)创造条件，提高职业经理对声誉需要的欲望。加强政府与经理人之间的交流，使一些具有社会责任感和职业荣誉感的经理人自觉为社会多做贡献。在企业家基本物质条件相对满足的前提下，对荣誉感的需要欲望会逐步上升，然而中国的儒家文化传统，企业家的形象还没有达到皂权所能产生的荣耀，因此，通过与政府人士的沟通，会在一定程度上使他们感受到自己的社会价值，这对那些实现良好经营业绩的经理人具有极大的吸引力，也将引起他们为社会多做贡献的欲望。
(2)大力宣传，积极发挥社会中介组织的作用，如房地产协会等机构，对企业素质和企业形象等进行评估，科学地显示企业或项目在行业中的地位、作用和影响力，从而间接地显示出经理人的地位与作用。提倡项目经理人的社会责任感和事业心，对为社会和企业做出突出贡献的经理人，联合行业协会及业内知名企业建立专门机制，给予及时的表彰和奖励，承认他们的人力资本价值，扩大他们在社会上的知名度，激励他们对声誉的追求。
3.培养激励
项目经理具有很高的综合素质，能被任命为项目经理本身就是一种荣誉激激。但是要成长为一名合格的项目经理，自身的基本素质固然重要，外部的培养机制是必不可少的。而对职业发展负主要责任的还是项目经理自己，所以首先应由他们和上级一起根据个人工作的发展需要制订出个人发展计划。在制定个人发展计划时可参照如下步骤迸行：
(1)了解企业的战略目标；
(2)充分考虑项目经理的个人意愿；
(3)参考部门的策略和发展计划；
(4)依据本岗位和项目需求拟订工作中的主要目标并与企业领导形成共识；
(5)在拟订主要工作目标后清晰相应的衡量标准与实施计划；
(6)定时检查进展情况，并根据实际状况修正计划；
(7)基于工作表现的考核结果与企业领导共同商定发展和培训计划。
为了便于项目经理人自身素质的提高，沿着个人计划不断发展，满足其成长的需要，企业应考虑根据以下依据设计多种培训课程：
(1)根据个人发展的需要：每个项目经理人在个人计划中，会根据工作发展所需与自身能力提出培训要求。就要求人力资源部门要充分考虑他们的这种需要，制定相应的培训课程，这是企业进行职业管理的主要内容之一。
(2)企业发展的需要：人力资源部门在充分考虑项目经理人自身的意愿的同时，应重点分析、结合企业发展战略的需要确定培训课程。
(3)考核结果：企业进行绩效考核的目的主要是提高项目管理绩效。在设计培训课程时应着重结合在季度、半年度的绩效考核结果中反映出存在的不足，力图通过培训中改进。
4.职业生涯设计
经验丰富的项目经理是企业保持活力的源泉，但是有一点不可否认，当晋升受阻或看不到变化，项目经理就会失去动力，信心渐失，从而停滞不前，如何摆脱困境，并使中层经理恢复活力呢?职业生涯设计是解决问题的重要方法。解决房地产企业项目经理的职业生涯发展问题需注意以下几点：
(1)打破直线晋升制度的限制。归根结底，建筑企业最大的财富是人。要充分发挥项目经理的最大潜力是建筑企业必须首先考虑的问题。所以，建筑企业应制定《项目经理职业发展管理办法》，从而促进项目经理与组织共同发展，并且为每一位项目经理建立相应的职业发展档案，由企业高层领导人来进行跟踪指导，以确定他们的下一步工作目标，并按照年度考核结果进行级别晋升或降级。建筑企业需要把每一个项目经理都看作有晋升潜力的人，适当地增加工作的压力、新鲜感，可以激发他们的挑战性。
(2)树立职业生涯发展观。项目经理是企业执行层面是的关键环节，企业上层的战略有赖于项目经理良好的实施。企业的发展有一个规划，职业人的职业发展也如此。站在企业的角度看，只有让项目经理实现自己的职业之路，企业才会更好的发展。因此，帮助项目经理制定长期的职业发展观，尤其重要，企业领导人不要以为这是项目经理个人的事，而是应该在这方面应该加强培训课程。