应用路线价法的前提条件是

㈠ 举例说明在资产评估中如何正确选择和使用评估方法 三千字哦！！！麻烦啦

路线价法在房地产评估中的应用
一、路线价法的含义和理论依据
（一）路线价法的含义
路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理。在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的宗地地价的一种估价方法。
（二）路线价法的理论依据
1.市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，离开街道越远价值就会递减。
2.路线价法实质上也是市场法的一种，因此路线价的是理论基础也是替代原理。
路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。
二、路线价法的计算公式
宗地总价＝路线价×深度百分率×临街宽度
三、路线价估价法的适用范围
适宜同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。
四、路线价估价法的程序
（一）路线价区段划分
1.地价相等、地段相连的地段一般划分为同一个路线价区段。
2.路线价区段一般为带状地段。
3.街道两侧接近性基本相等的地段长度成为路线段长度。路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。
4.对同一路线价地段求取该段内标准宗地的平均地价，附设于该路线段上。
（二）标准宗地的确定
1.标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离
2.路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地的面积
（三）路线价的评估
方法一：市场法等基本评估方法,各国通用
方法二：评分方式
（四）深度百分率表的制作
深度百分率是地价随着临街深度长短变化的比例。
（五）计算宗地价值
依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，计算得到宗地价值。
路线价法的应用举例
[ 例 5 — 12] 现有临街宗地A、B、C、D、E，如图5—3，深度分别为25英尺，50英尺，75 英尺，100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路线价为2000元/[（宽）英尺，设标准深度为100英尺]，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。
提示：1.这里 的路线价指的是标准深度下的，每单位宽度的价格
2.这里五块宗地都是临街的，只是深度不一样。
3.使用路线价法进行计算的时候，要注意路线价和深度百分比的匹配。不过我们考试大家注意理解下面的公式就可以了。
宗地总价＝标准深度下每单位宽度的路线价×累计深度百分率×临街宽度
A＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 0.4 × 10＝8 000（ 元 ）
B＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 0.7 × 10＝14 000（ 元 ）
C＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 0.9 × 20＝36 000（元 ）
D＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 1.0 × 20＝40 000（元 ）
E＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度×（ 1.0＋0.09 ）× 30＝65 400（ 元 ）

㈡ 路线价法的简介

要明确这一方法，首先要明白什么叫路线价，路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度（也就是离道路距离远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价指的是这条街道上的价格。而不是标准深度土地的价格。
路线价法就是依据路线价，配合深度指数和其他修正系数（宽度、容积率、朝向、宽深比率等修正系数），用数学方法算出其他宗地地价的方法。
公式：地价=路线价*深度百分率*其他修正系数*宗地面积
适用范围：城市土地，较为繁华地区，街道比较整齐的区域。
适用条件：要有较多的比较案例。土地市场规范。

㈢ 补地价测算方式如何 具体有什么计算公式

补地价是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地 。土地补地价计算方法一般有两种。具体公式如下：

1、对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价之差，即：

补地价=改变后的地价－改变前的地价

2、对于单纯提高容积率或改变土地用途并提高容积率的补地价来说，如果将提高后的容积率称为现容积率，提高前的容积率为原容积率，则补地价的数额为：

补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积

补地价(单价)=现楼面地价×现容积率－原楼面地价×原容积率

如果楼面地价不随容积率的改变而改变，即：

补地价(单价)=原楼面地价×(现容积率－原容积率)

或者补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率 ×(现容积率－原容积率)

(3)应用路线价法的前提条件是扩展阅读：

需要补地价的情形主要有如下3类：

1、土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件；

2、土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期)；

3、土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。

参考资料：网络-补地价

㈣ 路线价法霍夫曼法则的应用范围，在我国的应用

路线价法在房地产评估中的应用 一、路线价法的含义和理论依据 （一）路回线价法答的含义 路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理。在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表

㈤ 简述路线价法的含义含义含义

土地估价方法中的一种，用于城市土地地价的评估。
要明确这一方法，首先要明白什么叫路线价，路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度（也就是离道路距离远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价指的是这条街道上的价格。而不是标准深度土地的价格。

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㈥ 评估的基本方法

1.国际评估准则中基本概念
（1）与资产相关的概念。不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产所有权称为“不动产权”，是指包含在不动产中的各种权利，通常由独立于不动产实体的所有权证明文件体现，如所有权证书、租约等正式文件。不动产的价值是由其效用即满足人们需求和欲望的能力创造的。不动产价值取决于不动产的独特性、长期存在性、地理位置的固定性、土地供应的相对有限性以及特定位置不动产的特殊效用。不动产评估中有许多公认的原则，包括供求原则、竞争原则、替代原则、预期或期望原则、变化原则以及其他原则。
不动产之外的资产在法律上称为动产，包括不动产之外的所有有形或无形的资产。这些资产不是永久性地附着于不动产，通常具有可移动性。动产所有权称为“动产权”。
财产是个法律概念，包括与所有权有关的各种权利。在资产评估中，使用“财产”概念时，如果未加进一步限定或说明，可以指不动产、动产、企业价值、财务权益中的任一种或全部。
资产在一般意义上往往用来表示不动产和／或动产。在会计术语中，资产是指企业所拥有的、由于过去行为所形成的、可以从中合理预计未来获取经济利益的资源。在资产评估中，资产更多地被理解为是基于某项资产的各种权利的排列与组合。
（2）资产评估的经济概念。资产评估是个经济概念，即从经济意义上说，评估师进行评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”，而不是有形资产或无形资产本身。
（3）评估中的折旧概念。“折旧”这一术语在评估行业和会计行业中都使用，在实践中可能会引起评估师、会计师或其他人士的误解。评估师在资产评估业务中所使用的折旧概念表示从估计的全新重置成本中扣除的任何部分。这些扣除部分（评估中的折旧）依其产生原因可分为实体性损耗、功能性（技术性）陈旧或经济性（外部环境）贬值。而会计上的“应计折旧”概念是指会计师根据历史成本原则做出的对资产原始成本的一种摊销，而并不考虑这种摊销是否与实际情况相符。折旧在评估和会计上最重要的区别在于，评估中的“应计折旧”应当与市场有关，反映相关的市场状况；而会计上的“应计折旧”则与会计原则有关，并不反映市场状况。
（4）市场、成本、价格和价值概念。市场是买方和卖方之间在价格机制作用下就商品和服务进行交易的体系，市场的存在是资产评估能够得以进行的基础条件之一。市场意味着买方和卖方能够在没有不合理限制的条件下进行商品或服务交易。交易各方都能够根据供求关系和其他价格确定因素、各方的能力和知识、他们对商品和／或服务效用的理饵以及他们各自的需要、欲望等因素做出合理决策。市场可以是地方市场或国内市场，也可以是国际市场。
成本是与生产相关的概念，是为商品或服务所支付的货币数额，或者是生产商品、提供服务所需要的货币数额。当商品生产、服务提供完成之后，成本就成为事实（历史数据）。对于购买者来说，为商品或服务所付出的价格就成为其成本。资产的总成本包括其创建、生产过程中的所有直接成本和间接成本。如果购买方在收购之后叉发生了附加性资本成本，根据成本会计原理这些费用可增加到历史成本中。但在资产评估中，根据市场对这些支出费用的效用的认可程度，这些费用可能会全部在资产的“市场价值”中反映，也可能不予以反映。
价格是与商品或服务交换相关的概念，表示就某商品或某项服务所要求的、提供的或支付的货币数额，反映了商品或服务进行实际交易的货币金额。价格是事实，是一个历史数据，不论其是否公开披露。由于特定买方、卖方的财务实力、动机或特殊兴趣不同，他们为商品或服务所付出的价格与其他人对该商品或服务价值的认可意见可能有关系，也可能没有任何关系。一般情况下，价格反映出在特定条件下特定的买方和／或卖方对商品或服务价值的认可。
价值是个经济概念，价值并不是事实，只是根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务进行交易时最可能形成的价格的估计额。价值的经济概念反映了在价值的有效日期（基准日），市场（而不是特定买方或卖方）对于某人由于拥有某商品或接受某服务而具有的利益的评判

㈦ 如何进行土地评估

1、基本估价

由分为收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法。

2、应用估价法

又称大量估价法，是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估，该类方法的关键在于建立评估标准，多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。

3、方法选取

根据《城镇土地估价规程》的要求，对一宗土地进行估价时，通常要依据评估目的和宗地的用途同时采用上述方法中的两种，并对两种方法评估的结果进行分析后取值。

影响土地价格的因素主要有：

(1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

(2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

(3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

㈧ 路线价估价法是一种评估大量土地的什么法

路线价估价法是一种评估大量土地的一种常见估价法；

路线价估价法是版根据土地价权值高低随距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。

路线价法适宜于同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。

㈨ 采用路线价法进行房地产估价时，其中标准宗地的选取要求有哪些

一、为维护房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据专《中华人民共属和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《...