收益法使用的条件是房地产的
㈠ 房产评估的收益法都需要什么
总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为， “有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。
㈡ 采用收益法评估房地产价格时的适用条件是
1、收益性物业首选收益法
2、其他方法不适用
3、收益各项资料可客观量化
㈢ 运用收益法来评估房地产的价值要确定哪些相关因素
运用收抄益法来评估房地产的袭价值要确定以下几个因素：
1、首先要明确剩余收益的年限n、是否存在租约，房地产的租金水平、出租率等情况；
2、要根据市场调研提取或根据经验，得出房地产项目的收益率Y及租金的增长率g；
3、房屋的原始购买成本或登记价，用来计算房产税；
4、当地房地产的税费，例如营业税、教育税附加、城市建设维护税、印花税、房屋租赁管理费、维修管理费、租赁手续费、保险费等的取值比例及计税方式；
5、最后根据上述确定数据，计算房地产评估总值=年租金纯收益/(Y-g)×(1-((1+g)/(1+Y))n)
㈣ 房产评估的收益法都需要什么
运用收益法来评估房地产的价值要确定以下几个因素：
1、首先要版明确剩余收益权的年限n、是否存在租约，房地产的租金水平、出租率等情况；
2、要根据市场调研提取或根据经验，得出房地产项目的收益率Y及租金的增长率g；
3、房屋的原始购买成本或登记价，用来计算房产税；
4、当地房地产的税费，例如营业税、教育税附加、城市建设维护税、印花税、房屋租赁管理费、维修管理费、租赁手续费、保险费等的取值比例及计税方式；
5、最后根据上述确定数据，计算房地产评估总值=年租金纯收益/(Y-g)×(1-((1+g)/(1+Y))n)。
㈤ 运用收益法来评估房地产的价值要确定哪些因素
运用收益法来评估房地产的价值要确定以下几个因素：
1、首先要明确剩余收益的年限n、是否存在租约，房地产的租金水平、出租率等情况；
2、要根据市场调研提取或根据经验，得出房地产项目的收益率Y及租金的增长率g；
3、房屋的原始购买成本或登记价，用来计算房产税；
4、当地房地产的税费，例如营业税、教育税附加、城市建设维护税、印花税、房屋租赁管理费、维修管理费、租赁手续费、保险费等的取值比例及计税方式；
5、最后根据上述确定数据，计算房地产评估总值=年租金纯收益/(Y-g)×(1-((1+g)/(1+Y))n)
㈥ 企业资产评估中，收益法运用的条件
使用收益法的前提条件是：
1、要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量；
2、 能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备，可用收益法评估，如生产线、成套化工设备等。
收益法的优点在于它可以充分考虑资产的各种贬值因素，并且，由于是用未来收益来衡量资产的价值，其结果较容易被投资者所接受。其局限性是，大多数设备因为所预测的现金流量是由包括房屋、机器设备在内的固定资产、流动资产、土地、无形资产等整体资产带来的，很难量化到单台机器设备上。预测未来收益和确定折现率的主观因素较大，两者直接影响评估结果的准确性和可信性。
在运用收益法评估时，应注意其收益期限不能是无限期；要考虑设备的技术含量、技术进步是否有提前淘汰被评估设备的可能性。稍有疏乎即将带来风险。鉴于以上受到收益预测的限制等因素，故在评估工作中，收益法多作为一种补充法，用来确定设备的功能性贬值和经济性贬值，同时用来分析企业是否存在无形资产。
㈦ 怎么用收益法计算该房地产的估价
现在的地税根本不论房子的价值，他只按市场价评估，不然地税过不去，实际上评估要折房龄，楼层，地点这几个条件评估的，现在30年的房子你要评估低了，即使你买的低也得高缴税，他们吃共产党的，一定不会便宜你。
㈧ 1. 假设开发法，市场法，收益法的本质，理论依据，适用对象，条件是什么各种方法估价如何操作
假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质：与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。
假设开发法的理论依据：与收益法相同，是预期原理。
假设开发法适用的估价对象：凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地产开发用地）、在建工程（或者称为房地产开发项目）、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产（包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。
运用假设开发法估价条件：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。如果这些条件不够具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以
预测的房地产市场的客观方面，人为地掺人了更多的不确定性因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对开发完成后的价值以及后续必要支出的预测也会更加困难。
运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：
①调查分析待开发房地产状况；
②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；
③预测后续开发经营期；
④预测开发完成后的价值；
⑤预测后续必要支出及应得利润；
⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格 本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值
市场法的理论依据：替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格
市场法适用的估价对象 ：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅写字楼商铺、标准厂房 房地产开发用地
市场法估价需要具备的条件 ：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易
市场法估价的操作步骤：
搜集交易实例；
选取可比实例 ；
对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正；
求取比准价格
三类修正：
交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同
市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）
房地产状况调整——可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同
收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。 将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。
收益法的本质：是以房地产预期未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格
收益法的理论依据： 预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。
收益法的适用的估价对象：是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的潜在能力即可。
收益法估价需要具备的条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）
收益法的操作步骤：
搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。
预测估价对象的未来收益（净收益）。
求取报酬率或资本化率、收益乘数。
选用适宜的收益法公式计算收益价格。
㈨ 成本法、收益法和市场比较法在资产评估中的适用范围和基本条件是什么
前提条件
市场法：
1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；
2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代
成本法：
1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；
2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；
3、形成资产价值的各种损耗是必要的；
4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。
收益法：
1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。
3、被评估资产预期获利年限可以预测。
适用范围
市场法，只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要满足市场法的3个前提条件就可以运用市场法。但下列情况不宜采用市场法：1）因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法。
成本法，适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。
收益法，一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。
㈩ 什么是收益法收益法适用的前提条件是什么
收益法(income approach，income capitalization approach )，也称收益资本化法、收益还原法，是房地产评估中常用的方法之一。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。
收益法适用的前提条件：
1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在较为稳定的比例关系。
2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。
3、被评估资产预期获利年限可以预测。
（V：房地产价格，a：房地产年净收益，r：折现率，n：剩余收益年期）