假设开发法使用条件
❶ 资产评估假设开发法属于什么方法
一、假设开发法的基本思路、适用范围、基本公式(掌握)
基本思路
假设开发法又称剩余法、到算法、预期开发法
假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。
适用范围
待开发土地的评估
将生地开发成熟地的土地评估
待拆迁改造的再开发房地产的评估
基本公式
地价+建筑费+专业费用+销售费用+利息+税费+利润=预期楼价
地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润
例题：运用剩余法评估房地产价格，其适用范围主要是（ ）。
A.待开发土地 B.已开发建筑完成的土地
C.将生地开发为熟地 D.待拆迁改造的在开发土地
答案：ACD
二、操作步骤
调查房地产的基本情况（限制条件、位置、形状、大小、利用要求、权利状况）
确定被估房地产的最佳开发利用方式
预测房地产售价
1.对于出售的房产―采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。
2.对于出租的房地产，如写字楼等――收益法
(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;
(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。
估算各项成本费用
1、估算开发建筑成本费用―建筑费
2、估算专业费用―通常按建筑费的一定比例计
3、确定开发建设工期，估算预付资本利息
(1)利息的计算采用复利
(2)预付地价款的利息
已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】
(3)建筑开发费和专业费的利息
①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入;
②期初一次性投入：全期计息;
③均匀投入：计息期为开发期的一半;
④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间;
⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。
4、估算税金―一般以建成后房地产总价的一定比例计算
5、估算租售费用―包括中介代理费、市场营销费、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算
确定开发商的合理利润
投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。
估算待估对象价值
例题：土地使用权评估的假设开发法中，计算利润是基础是（ ）
A.地价+建筑费 B.地价+建筑费+利息 C.地价+建筑费+专业费+利息
D.地价+专业费+建筑费 答案是：D
例题：用剩余法评估地价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按（ ）计算。
A.整个开发建设工期 B.开发建设工期的一半 C.整个空置期
D.空置期的一半 答案是：A
例题：应用假设开发评估地价时，从房屋预售价格中应扣除的费用项目有（ ）。
A、征地费用 B、建筑总成本 C、利润 D、税金 E、利息 答案：B、C、D、E
例题：被评估对象为一宗待开发的商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日其为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。
评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
⑴将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入。
⑵大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分2年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入。
⑶专业费用为建筑费用的10%。
⑷预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，3-5层（即写字楼部分的1-3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层每平方米为2.5元，写字楼平均空置率约为10%。
⑸管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息。
⑹开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%。
⑺房地产综合资本化率为8%。 ⑻每年按365天考虑。
⑼本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
解析：1-2层建筑面积：3000*2=6000（平方米） 3-5层建筑面积：1900*3=5700（平方米）
6层以上建筑面积：5000*5-6000-0.57=13300（平方米）
年总收入= 0.6*2000+0.57*2*365*0.9+1.33*2.5*365*0.9=2666.75（万元）
年总费用=2666.75*（5%+17.5%）+2.5*3000*1.1*0.1%+2.5*3000*1%=683.27
年利润=1983.48（万元）
大厦价值=1983.48/8%*《1-1/（1+8%）37》=23355.83（万元）
建筑费用=3000*2.5=7500（万元） 7500*10%=750万元
开发商利润=（7500+750+500+地价）*25%
地价利息，按3年计算复利，土地开发费利息2.5年算，建筑费、转业费分阶段投入，第一阶段投入的60%，计息期为1.5年，第二阶段投入的计息期为0.5年。
地价利息=地价*【（1+5%）3-1】=0.1576*地价
土地开发费利息=500*【（1+5%）2.5-1】=64.86
建筑及专业费用利息=（7500+750）*0.6*【（1+5%）1.5-1】
+（7500+750）*0.4*【（1+5%）0.5-1】
=375.85+81.50=457.35
总利息=0.1576*地价+64.86+457.35=0.1576*地价+522.2
地价=预期楼价-土地开发费用-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润
地价=23355.83―500-7500-750-（0.1567*地价+522.2）-（2187.5+0.25*地价）
1.4067*地价=11896.13 地价=8451.36
例题：有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用年限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均为投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米?日，管理费用为年租金的2%，维修费为建筑费用的1.5%，保险费为建筑费的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%。
要求：试评估该宗地地价。
解析：采用假设开发法
（1）年总收益=2*365*1000*5=3650000（元）
（2）年总费用=管理费+维修费+保险费+税金
=3650000*2%+3500*5000*（1.5%+0.2%）+3650000*17.5%
=1009250
（3）年纯收益=3650000-1009250=2640750
（4）房地产总价=2640750*（P/A,7%，48）=36258750
（5）建筑费及转业费=3500*5000*（1+10%）=1925000
（6）利息=地价*【（1+6%）2-1】+1925000*【（1+6%）-1】
=0.1236地价+1155000
（7）开发商利润=（地价+1925000）*0.2=0.2*地价+3850000
（8）地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
=9069016
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❷ 试述房地产用假设开发法估价需要具备的条件及报酬率与投资风险的关系.
含义：
假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
具备条件：
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。
对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将该最可能的城市规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它价果的影响，或估价结果对它的依赖性。
在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
报酬率与投资风险的关系：
这个问题我想你也应该明白，从投资学的角度来讲，当然是高风险高收益，这是合理的，也是公平的。就算是房地产项目也是一样的！ 因此两者之间当然是正比关系（不过肯定不是严格的正比）。
当然还有一些偶然因素，不过应该另当别论！
❸ 用Excel建一个‘假设开发法自动计算公式’。
只要知道计算的算式，就很容易写了。
❹ 1. 假设开发法，市场法，收益法的本质，理论依据，适用对象，条件是什么各种方法估价如何操作
假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质：与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。
假设开发法的理论依据：与收益法相同，是预期原理。
假设开发法适用的估价对象：凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地产开发用地）、在建工程（或者称为房地产开发项目）、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产（包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。
运用假设开发法估价条件：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。如果这些条件不够具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以
预测的房地产市场的客观方面，人为地掺人了更多的不确定性因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对开发完成后的价值以及后续必要支出的预测也会更加困难。
运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：
①调查分析待开发房地产状况；
②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；
③预测后续开发经营期；
④预测开发完成后的价值；
⑤预测后续必要支出及应得利润；
⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格 本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值
市场法的理论依据：替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格
市场法适用的估价对象 ：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅写字楼商铺、标准厂房 房地产开发用地
市场法估价需要具备的条件 ：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易
市场法估价的操作步骤：
搜集交易实例；
选取可比实例 ；
对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正；
求取比准价格
三类修正：
交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同
市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）
房地产状况调整——可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同
收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。 将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。
收益法的本质：是以房地产预期未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格
收益法的理论依据： 预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。
收益法的适用的估价对象：是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的潜在能力即可。
收益法估价需要具备的条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）
收益法的操作步骤：
搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。
预测估价对象的未来收益（净收益）。
求取报酬率或资本化率、收益乘数。
选用适宜的收益法公式计算收益价格。
❺ 运用假设开发法必须具备哪些外部环境
企业外部来环境由存在于组自织外部、通常短期内不为企业高层管理人员所控制的变量所构成。
企业外部环境包括
1.政治环境是指国家的方针政策、法令法规，国内外政治形势的发展状况。
2.社会环境是指人口、居民的收入或购买力，居民的文化教育水平等。
3.技术环境指与本行业有关的科学技术的水平和发展趋势。
4.经济环境包括宏观经济形势、世界经济形势、行业在经济发展中的地位以及企业的直接市场等。其中，企业的直接市场是与企业关系最密切、影响最大的环境因素。具体包括销售市场、供应市场、资金市场、劳务市场等。
❻ 运用假设开发法计算公式应注意什么
企业外部环境由存在于组织外部、通常短期内不为企业高层管理人员所控内制的变量所构成。容 企业外部环境包括 1.政治环境是指国家的方针政策、法令法规，国内外政治形势的发展状况。 2.社会环境是指人口、居民的收入或购买力，居民的文化教育水平等。 3.技术环境指与本行业有关的科学技术的水平和发展趋势。 4.经济环境包括宏观经济形势、世界经济形势、行业在经济发展中的地位以及企业的直接市场等。其中，企业的直接市场是与企业关系最密切、影响最大的环境因素。具体包括销售市场、供应市场、资金市场、劳务市场等。
❼ 假设开发法的定义
指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。
❽ 采用假设开发法估价时，应按照什么前提进行估价
您好，我来为您解答：
对于有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价，则房地产估价师可以通过咨询城乡规划主管部门或者有关专业机构、专家的意见，或者参照周边地块的规划条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后据此进行估价。
如果我的回答没能帮助您，请继续追问。
❾ 采用假设开发法评估在建工程抵押价值应采用什么前提
假设开发法的理论依据：
假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法估价的基本思路用这样一个例子可以较好地反映出来。该例子是模拟一个典型的房地产开发企业，在公平竞争、土地由出价最高者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考其愿意支付的最高价格的：
假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发企业想得到它，作为其中一个房地产开发企业将愿意出价多少？首先，该房地产开发企业要深入调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，如该块土地的位置、四至、面积（包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积）、形状、地形、地势、地基（工程地质）、土壤、开发程度、交通条件、周围环境和景观、规划条件（如土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，以及配套建设保障性住房、公共服务设施等要求）和将拥有的土地权利等。
其次，该房地产开发企业要根据调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地的最高最佳利用，即在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。例如，是建住宅还是建写字楼或商场、酒店；如果建住宅，是建普通住宅还是建高档公寓或别墅。
接下来，该房地产开发企业要预测在未来适当的时候销售（包括预售、建成后销售）开发完成后的房地产，价格将是多少；在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等“取得税费”将是多少；为了开发和售出该房地产，支出将是多少，包括建设成本、管理费用、销售费用、投资利息（该房地产开发企业投入的资金有些是自己的，有些是向银行借的，有些还可能是通过其他融资渠道获得的，但都要计算利息，因为借入的资金要支付利息，自有的资金要考虑其机会成本）；在出售开发完成后的房地产时作为卖方需要缴纳的营业税等“销售税费”将是多少。此外，还不能忘了要获取开发利润。但期望所获取的开发利润既不能过高也不能过低。因为过高就会导致出价较低，从而在取得该块土地的竞争中将得不到它；过低（如低于相同或相似的房地产开发活动的正常利润，或者低于将有关资金、时间和精力投到其他方面所能获得的利润）还不如将有关资金、时间和精力投到其他方面，这是基于机会成本的考虑。
❿ 假设开发法的适用条件及过程
1，假设。2，提出自己所要论证的理由。3，有实力证明自己的理论，4，讨论。5，成定论